یک صاحب نظر مالی مسکن تشریح کرد:
نقش افزایش سرمایه بانک مسکن در افزایش سقف تسهیلات
مشروح گفت و گوی حمید یاری، کارشناس اقتصادی گروه مالی بانک مسکن با پایگاه خبری بانک مسکن را در زیر می‌خوانید:
- سرمایه بانک مسکن تا پایان سال 95 زیر چهار هزار میلیارد تومان بود و این در حالی است که با مصوبه هیات وزیران در روزهای پایانی سال 95 با تصویب افزایش پنج هزار میلیاردی، اکنون سرمایه بانک به بیش از دو برابر افزایش یافته است. این وضعیت سبب شده بانک مسکن اکنون دارای بالاترین نسبت کفایت سرمایه در بین بانک های دولتی باشد. موضوع «کفایت سرمایه» چگونه و تا چه اندازه در ایفای نقش بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصی بخش مسکن موثر است و آثار احتمالی آن بر بازار مسکن به شکل مستقیم یا غیرمستقیم چگونه خواهد بود؟
به طور کلی باید گفت ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﻭ ﮐﺎﻓﻲ ﻳﮑﻲ ﺍﺯ ﺷﺮوط ﻻﺯﻡ ﺑﺮﺍﻱ ﺣﻔﻆ ﺳﻼﻣﺖ ﻧﻈﺎﻡ ﺑﺎﻧﮑﻲ ﺍﺳﺖ ﻭ ﺑﺎﻧﮏ ﻫﺎ ﺑﺮﺍﻱ ﺗﻀﻤﻴﻦ ﺛﺒﺎﺕ ﻭ ﭘﺎﻳﺪﺍﺭﻱ ﻓﻌﺎﻟﻴﺖﻫﺎﻱ ﺧﻮﺩ ﺑﺎﻳﺪ ﻫﻤﻮﺍﺭه ﻧﺴﺒﺖ ﻣﻨﺎﺳﺒﻲ ﺭﺍ ﻣﻴﺎﻥ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﻭ ﺭﻳﺴﮏ ﻣﻮﺟﻮﺩ ﺩﺭ ﺩﺍﺭﺍﻳﻲﻫﺎﻱ ﺧﻮﺩ ﺑﺮﻗﺮﺍﺭ کند. ﻛﺎﺭﻛﺮﺩ ﺍﺻﻠﻲ ﺍﻳﻦ ﻧﺴﺒﺖ، ﺣﻤﺎﻳﺖ ﺑﺎﻧﻚ ﺩﺭ ﺑﺮﺍﺑﺮ ﺯﻳﺎن‌هاﻱ ﻏﻴﺮﻣﻨﺘﻈﺮه ﻭ ﻧﻴﺰ ﺣﻤﺎﻳﺖ ﺍﺯ ﺳﭙﺮﺩهﮔﺬﺍﺭﺍﻥ ﻭ ﺍﻋﺘﺒﺎﺭ ﺩﻫﻨﺪﮔﺎﻥ ﺍﺳﺖ. ﺑه دﻟﻴﻞ ﺣﻔﺎﻇﻲ ﻛﻪ ﺍﻳﻦ ﻧﺴﺒﺖ ﺩﺭ ﺑﺮﺍﺑﺮ زیان‌های ﻭﺍﺭﺩه ﺍﻳﺠﺎﺩ ﻣﻲﻛﻨﺪ، ﺣﻔﻆ ﻭ ﻧﮕﻬﺪﺍﺭﻱ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﻛﺎﻓﻲ ﻭ ﻣﺘناسب ﺑﺎ ﻣﺨﺎﻃﺮﺍﺕ ﻣﻮﺟﻮﺩ ﻣﻨﺒﻊ ﺍﺻﻠﻲ ﺍﻋﺘﻤﺎﺩ ﻋﻤﻮﻣﻲ ﺑﻪ ﻫﺮ ﺑﺎﻧﻚ به طور اﺧﺺ ﻭ ﺳﻴﺴﺘﻢ ﺑﺎﻧﻜﻲ به طور ﺍﻋﻢ ﺍﺳﺖ. لذا می بینیم که ﺩﺭ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﭘﻮﻟﻲ ﻭ ﺑﺎﻧﮑﻲ ﮐﺸﻮﺭ ﻧﻴﺰ ﺑﺮ ﺍﻳﻦ ﺿﺮﻭﺭﺕ ﺗﺎﮐﻴﺪ شده ﻭ ﺩﺭ ﻣﺎﺩه ١٤ ﺍﻳﻦ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺑﻪ ﻧﺴﺒﺖ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﺑﻪ ﺍﻧﻮﺍﻉ ﺩﺍﺭﺍﻳﻲﻫﺎ ﺻﺮﻳﺤﺎﹰ ﺍﺷﺎﺭه ﺷﺪه ﺍﺳﺖ. طبق تعریف، ﻧﺴﺒﺖ ﻛﻔﺎﻳﺖ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﺣﺎﺻﻞ ﺗﻘﺴﻴﻢ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﭘﺎﻳﻪ (که در ﺁﺋﻴﻦ ﻧﺎﻣﻪ ﻣﺮﺑﻮﻁ ﺑﻪ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﭘﺎﻳﻪ این متغیر تعریف شده است) ﺑﻪ ﻣﺠﻤﻮﻉ دارایی‌های ﻣﻮﺯﻭﻥ ﺷﺪه ﺑﻪ ﺿﺮﺍﻳﺐ ﺭﻳﺴﻚ ﺑﺮ ﺣﺴﺐ ﺩﺭﺻﺪ (ﻃﺒﻖ ﺗﻌﺮﻳﻒ ﺍﺭﺍﺋﻪ ﺷﺪه ﺩﺭ ﻣﺎﺩه ٥ ﺍﻳﻦ ﺁﺋﻴﻦ ﻧﺎﻣﻪ) است. وزن‌هایی که در مخرج نسبت قرار داده شده اند به نسبت میزان ریسکی که به هر فعالیت داده شده، تقسیم شده است. به طور مثال در بخش اقلام بالای خط، ﺗﺴﻬﻴﻼﺕ ﺍﻋﻄﺎﻳﻲ ﺩﺭ ﻣﻘﺎﺑﻞ ﺭﻫﻦ ﻛﺎﻣﻞ ﻭﺍﺣﺪ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ جزء ﺩﺍﺭﺍیی‌های ﻣﺸﻤﻮﻝ ﺿﺮﻳﺐ ﺭﻳﺴﻚ ٥٠ ﺩﺭﺻﺪ است که شامل بسیاری از فعالیت‌های بانک مسکن است.
لذا با افزایش سرمایه صورت گرفته، صورت کسر افزایش و متعاقباً نسبت کفایت سرمایه بهبود مناسبی خواهد داشت. اما تاثیر این افزایش سرمایه در بانک مسکن ملموس خواهد بود زیرا همان طور که اشاره شد، ﺗﺴﻬﻴﻼﺕ ﺍﻋﻄﺎﻳﻲ ﺩﺭ ﻣﻘﺎﺑﻞ ﺭﻫﻦ ﻛﺎﻣﻞ ﻭﺍﺣﺪ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ، جزء ﺩﺍﺭﺍیی‌های ﻣﺸﻤﻮﻝ ﺿﺮﻳﺐ ﺭﻳﺴﻚ ٥٠ﺩﺭﺻﺪ است که درصد بالایی از فعالیت‌های بانک مسکن را شامل می شود. بنابراین با این وجود که بسیاری از تسهیلات اعطایی درصد پایینی از وثیقه را شامل می شود و در سال‌های گذشته نیز درصد تسهیلات معوقه بانک مسکن از بسیاری از بانک‌ها پایین تر بود اما به دلیل نحوه محاسبه کفایت سرمایه، مخرج کسر بالاتر از حد واقعی محاسبه می شد. لذا این افزایش سرمایه از سویی با اصلاح نسبت کفایت سرمایه باعث می شود بانک مسکن در قسمت معقول و مناسب کفایت سرمایه از نظر نهاد ناظر قرار گیرد و از سویی دیگر با اصلاح نسبت تسهیلات باعث شود بانک مسکن با فراغ بال بهتری تسهیلات پرداخت نماید. این تنوع و اندازه تسهیلات به طور مستقیم و غیرمستقیم می تواند بخش مهمی از مشکلات تامین مالی این بخش را حل کند.
- با توجه به مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار که سبد تسهیلات بدون سپرده بانک مسکن را متنوع تر کرد، چه نسبتی میان افزایش سرمایه بانک و اجرای این مصوبه می‌توان قائل شد؟ آیا افزایش سرمایه بانک می‌تواند نقش تضمین کننده در بهتر اجرا شدن این مصوبه و افزایش تعداد فقره تسهیلات پرداختی در بخش مسکن داشته باشد؟
در مصوبه شورا موافقت با اعطای تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده به زوجین توسط بانک‌های تجاری و بانک مسکن، مشروط به رعایت تعادل منابع و مصارف بانک شده که تقریبا می‌توان به جرات عنوان کرد که اگر این افزایش سرمایه انجام نمی‌شد، بانک مسکن امکان اجرایی کردن این مصوبه را نداشت. لذا با پیگیری‌های مدیرعامل و هیات مدیره بانک، این افزایش سرمایه در زمان مناسبی انجام شد که امید است که بتواند مثمر ثمر قرار گیرد.
- با توجه به اینکه اواخر سال گذشته بانک مسکن با کمبود منابع برای پرداخت تسهیلات در بخش ساخت روبرو شد، به نظر می‌رسد افزایش سرمایه بانک فرصت خوبی برای ترمیم کسری منابع در این بخش باشد؟ این موضوع را تایید می‌کنید؟ به عبارت دیگر افزایش سرمایه بانک مسکن می‌تواند فرصت خوبی برای راه انداختن دوباره چرخ تولید و ساخت و ساز باشد؟
در اواخر سال، طبیعی است که در بسیاری از بانک‌ها تعادل منابع و مصارف به هم بخورد. در این زمینه نیز متاسفانه تسهیلات دهی ساخت و ساز قدری کند شد. در مورد تسهیلات ساخت و ساز باید این نکته را مدنظر داشت که بعد از چند سال عدم تعادل ساخت و عرضه مسکن و تقاضای مسکن مرتفع شده و آمارها نشان از متعادل شدن موجودی مسکن و تعداد خانوارها دارد( با در نظر گرفتن خانوارها این نسبت حتی از یک نیز کمتر است).
از این رو افزایش سرمایه بانک دستاورد مهمی است که باعث میشود فشار بر بخش تقاضا کاهش یابد. اما این فرصت به راحتی می‌تواند از دست برود، آن هم در صورتی است که تولید مسکن در هر سال از تعداد خانواری که هر سال به جامعه اضافه میشود، کمتر باشد که اگر این اتفاق بیافتد باز هم شاهد تسلط عرضه کننده بر متقاضی مصرفی و ورود دوباره سفته بازها به این بازار خواهیم بود. برای حفظ این دستاورد باید بانک مسکن همواره بخش عرضه کننده و دغدغه‌های تامین مالی آنها را نیز داشته باشد که این افزایش سرمایه می‌تواند کمک مهمی در بخش عرضه مسکن باشد. همچنین می‌تواند مانند متعادل کننده‌ای باعث ثبات در نسبت منابع و مصارف شود.
