امتیازهای «مثبت» و «منفی» صندوق های زمین و ساختمان
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، سابقه طرح موضوع راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان در ایران به بیش از یک دهه قبل باز می‌گردد. از سال 86 سیاست‌گذاران بخش مسکن به این مساله پی بردند که بدون تکیه بر ابزارهای نوین مالی در بخش مسکن، امکان تحقق اهداف این بخش وجود ندارد. با این وجود به دلیل ساختار سنتی بخش مسکن، استقبال چندانی از شکل‌گیری این صندوق‌ها صورت نگرفت. اما دولت یازدهم با پی بردن به اهمیت استفاده از این ابزار، از نخستین روزهای آغاز به کار خود تلاش کرد موانع را از پیش پای توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان بردارد.
به این ترتیب اواسط سال 93 دستور العمل این صندوق‌ها اصلاح شد و برای اولین بار تامین مالی ساخت مسکن از طریق مکانیزم صندوق زمین و ساختمان صورت پذیرفت. طبعا شکل‌گیری این ابزار جدید از نقطه آغاز با استقبال سرمایه‌گذاران روبرو نمی‌شود و از این رو بانک مسکن به عنوان تنها بانک تخصصی بخش مسکن در کشور برای استفاده از این ابزار پیشگام شد تا راه را برای دیگران باز کند.
مکانیزم عملکرد صندوق زمین و ساختمان به این ترتیب است که بعد از تشکیل، سرمایه‌گذارانی را از طریق عرضه در فرابورس، از بازار سرمایه جذب می‌کند. در صندوق‌های زمین و ساختمان همه سرمایه‌گذاران از جزئیات پروژه ساختمانی باخبر هستند و می‌توانند گزارش لحظه به لحظه اجرای پروژه را دریافت کنند. در واقع همین شفاف بودن مراحل پیشرفت کار است که قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها در فرابورس را شکل می‌دهد.
تفاوت مهم و در واقع امتیاز مثبت صندوق‌های زمین و ساختمان در مقایسه با شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمان در این است که وقتی فرد، تعدادی از سهام یک شرکت سرمایه‌گذاری را خریداری می‌کند، از جزییات پروژه‌های شرکت بی‌خبر است و این در حالی است که در صندوق‌های زمین و ساختمان، جزییات روند طی شده در اختیار تک تک سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد.
هر چند در ابتدا برنامه‌ریزی برای راه‌اندازی 11 صندوق زمین و ساختمان با پوشش 1000 واحد مسکونی در طول مدت یک ساله 94 صورت گرفت اما به دلیل نوپا بودن این ابزار در ایران، این هدف عملا محقق نشد. با این حال بانک مسکن در طول سال‌های 94 و 95 موفق شد 4 صندوق زمین و ساختمان با پوشش مجموعا 610 واحد مسکونی راه‌اندازی کند که ارزش مجموع آنها حدود 140 میلیارد تومان است.
موانع مختلفی پیش روی توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان وجود دارد که از آن جمله می‌توان به تصورات غلط درباره سود صنعت ساختمان اشاره کرد. عده‌ای تصور می‌کنند سود فعالیت مستقیم در بخش ساختمان بسیار بیشتر از سود مشارکت در صندوق‌های زمین و ساختمان است در حالی که این قیاس از پایه صحیح نیست چرا که سرمایه‌گذاری منفرد و سنتی در بخش مسکن نیازمند منابع مالی قابل توجهی است در حالی که در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان می‌توان با نقدینگی بسیار کمتری در پروژه ساختمانی مشارکت کرد.
از سوی دیگر به دلیل اینکه پروژه‌های ساختمانی عموما زمان بر هستند و اغلب با توجه به اجرای سنتی، طول دوره ساخت آنها با وعده‌ها و برنامه‌ریزی‌های اولیه مطابقت ندارد، تمایل به سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان کمتر است. سومین مانع در جذب سرمایه‌گذاران این است که سود نقدی سالانه برای صندوق‌های زمین و ساختمان تعریف نشده است، بلکه در پایان اجرا و بعد از فروش واحدهای ساخمان، منفعت اقتصادی سرمایه‌گذاران بر اساس ارزش روز محاسبه و پرداخت می‌شود. این موضوع به منزله یک امتیاز منفی سبب می‌شود عده‌ای از سرمایه‌گذاران خرد، دیگر بخش‌های بازار سرمایه را به صندوق‌های مذکور ترجیح دهند.
با این وجود تجربه موفق بانک مسکن در طول دو سال گذشته نشان می‌دهد بخش مسکن ظرفیت زیادی برای جذب سرمایه‌های خرد و کلان در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان دارد که هنوز مغفول مانده و باید برای استفاده از آن برنامه‌ریزی شود.
