دو راهکار اولیه رونق بخشی مسکن

مهدی بهداد کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با اشاره به افزایش تعداد خانه های خالی در در سال 95 نسبت به سال 90، عنوان کرد: این رشد محصول اعطای مجوزهای فزاینده ساخت و ساز در شهرهای مختلفی مانند تهران است و به نوعی تابعی از ذهنیت سرمایه گذاران  در خصوص آینده بازار مسکن در کشور بوده و بر اساس تصور سرمایه گذاران در خصوص آینده این بازار و توان حفظ ارزش پول و کسب بازدهی های لازم از این بازار است.

وی در عین حال به تقاضای موجود در بازار مسکن نیز اشاره کرد و به پایگاه خبری بانک مسکن گفت: در کنار این مازاد عرضه موجود در بازار، تقاضای قابل توجهی در بازار وجود دارد که امکان تبدیل شدن به تقاضای موثر را ندارد. این عدم امکان تبدیل تقاضا به تقاضای موثر در بازار مسکن از آنجایی ناشی می شود که طرف تقاضا قدرت خرید چندان بالایی نداشته و به همین اعتبار، امکان خرید واحد مسکونی را پیدا نمی کند.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: آن بخش از طرف تقاضا نیز که امکان خرید واحد مسکونی را پیدا می کنند، تنها امکان خرید واحدهای مسکونی با متراژ پایین را پیدا کرده و غالب تقاضایشان به واحدهای مسکونی در حدود 60 تا 80 متر مربع در شهری مانند تهران خلاصه می شود.

وی ادامه داد: به تعبیر دیگر از یک سو به دلیل تغییر الگوی تقاضای مسکن در شهرهای کشور و تغییر رجحان های افراد برای خرید واحد مسکونی با متراژ پایین تر و از سوی دیگر به دلیل توان ایجاد قدرت خرید حداکثر به اندازه خرید یک واحد مثلا 70 متری توسط خانوار، ملاحظه می شود که تقاضای شکل گرفته در شهری مانند تهران غالبا به اندازه واحد های با متراژ پایین است.

بهداد به شرایط کلی بازار اشاره کرد و گفت: به این ترتیب ما با بازاری مواجه هستیم که از یک سو طرف عرضه آن با مازاد زیادی روبروست (که البته بخشی از این مازاد عرضه در مناطق شهری محل استقرار دهک های بالاتر درآمدی و با متراژ بالاست) و از سوی دیگر طرف تقاضای آن قدرت خرید لازم را ندارد.

وی در پاسخ به این سوال که برای ایجاد قدرت خرید برای طرف تقاضا چه اقداماتی را باید انجام داد؟ تصریح کرد: اولین اقدام برای ایجاد قدرت خرید توسط طرف تقاضا، افزایش درآمد حقیقی خانوار است. این اقدام در طی سال های مدیریت دولت یازدهم با کنترل نرخ تورم رخداده است ولی کافی نیست؛ چرا که افت درآمد حقیقی خانوار در سال های پیشین آنقدر زیاد بوده که ترمیم آن توسط دولت زمان بر خواهد بود (در واقع قدرت خرید حقیقی خانوار یک کسر است که دولت در طی سال های گذشته مخرج کسر را کوچک کرده ولی رشد صورت کسر ضروری به نظر می آید).

این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن راهکار دوم را افزایش سقف تسهیلات مسکن دانست و گفت: راهکار دوم در این خصوص افزایش سقف تسهیلات مسکن است که نظام بانکی کشور از طریق بانک مسکن یا سایر بانک های عامل در خصوص آن اقدامات متعددی را انجام داده اند.

وی تاکید کرد: در دنیایی که در برخی از موارد تا 70 درصد و حتی بیشتر از کل قیمت واحد آپارتمانی برای خرید، توسط بانک ها تامین مالی می شود، نقش پررنگ بانک ها در رونق دهی به بازار مسکن غیر قابل انکار به نظر می رسد. در عین حال تسهیلات دهی بانک ها نسبت به افزایش قدرت خرید حقیقی خانوار امری ثانویه خواهد بود؛ چرا که بدون بالا بودن قدرت خرید حقیقی خانوار، امکان بازپرداخت اقساط وجود نداشته و زمینه های نکول تسهیلات دریافت شده فراهم می شود.