تنظیم بازار مسکن از مسیر متوازن سازی عرضه و تقاضا

در پی رکود عمیق چند سال گذشته، تلاش دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن متمرکز به سیاست ­هایی بوده است که رشد تولید و عرضه مسکن مصرفی بدون افزایش نرخ تورم حاصل شود. در این راستا یکی از راهکار‌های اولیه برای تحول بازار معاملات مسکن و خروج آن از رکود، تحریک بخش تقاضا از طریق افزایش سقف تسهیلات مسکن است. در این باره غلامرضا سلامی مشاور وزیر راه و شهرسازی معتقد است: یکی از اصول اولیه برای تنظیم بازار مسکن ایجاد توازن در دو طرف عرضه و تقاضا است، به این معنی که اگر فقط به تحریک بخش تقاضا توجه شود و بخش تولید هم تراز با آن تقویت نشود بلافاصله شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود.

وی در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن با اشاره به این اصل، یکی از مشکلات اصلی و اولیه در تنظیم بازار ملک ایران را نبود برنامه برای ساخت مسکن ارزان قیمت توسط بخش خصوصی دانست و گفت: به تعبیر دیگر برنامه ریزی دقیقی برای تقویت بخش عرضه وجود نداشته است. به همین دلیل است که با وجود عرضه زیاد مسکن در زمان کنونی به دلیل بالا بودن قیمت تمام شده آنها، متقاضی بالفعلی در بازار وجود ندارد. به عنوان مثال در بازار مسکن تهران حجم زیادی املاک میلیاردی وجود دارد که به دلیل نا هماهنگی با توان متقاضیان بدون خریدار باقی مانده اند. به نظر می رسد یکی از مشکلات حل نشده بخش مسکن در کشور ایران تولید نشدن املاک ارزان قیمت توسط بخش خصوصی است. بنابراین گام نخست هم راستا شدن تقاضا و عرضه در بخش مسکن است.

سلامی به تجربه کشورهای دیگر در زمینه ایجاد توازن میان عرضه و تقاضای مسکن اشاره کرد و افزود: در کشورهای دیگر گروهی به نام developer یا توسعه‌گر، به ساخت شهرک های مسکونی در حومه شهر می پردازند. به این صورت که برای ساخت و ساز در حومه شهر که عموما قیمت زمین مناسب تر از محدوده اصلی شهر است از شهرداری ها برای تامین منابع مالی پروژه خود کمک می گیرند و پروژه های خود را پیش از تکمیل شدن نهایی، پیش فروش می کنند. بنابراین متقاضیان خرید مسکن که عمدتا خانوارهای جوان هستند با پرداخت مبلغی به عنوان پیش پرداخت و دریافت تسهیلات بانکی، مسکن مورد نیاز خود را خریداری می کنند. البته یکی از تفاوت های عمده این شهرک با طرحی هم چون مسکن مهر این است که شرط اولیه ساخت این شهرک ها تامین امکانات زیر ساختی لازم همچون دسترسی به شهر، مترو، راه آهن و... است.

وی تصریح کرد: اما در ایران چنین برنامه ای برای تامین مسکن های ارزان قیمت،پیش بینی و طراحی نشده است. به عبارت دیگر در کشور ایران برای عرضه‌های کلان در بازار مسکن مدل درستی برای تامین مالی وجود ندارد. در حال حاضر برای ساخت شهرک‌های مسکونی هیچ‌ کدام از بانک‌ها نه آمادگی دارند و نه از توان پرداخت تسهیلات در این سطح برخوردارند. در کشورهای توسعه‌ یافته مطابق مدلی که تشریح شد، دو سمت عرضه کننده و تقاضا کننده از طریق بازار پیش‌ فروش به هم وصل می‌شوند یعنی از طریق اعطای تسهیلات به سازندگانی که واحدهای خود را پیش‌ فروش می‌کنند، هم نیاز مالی در بخش تقاضا تامین می‌شود و هم نیاز مالی طرف عرضه و مشکل تامین مسکن و احتمال بروز تورم در نتیجه پرداخت تسهیلات و بر هم خوردن توازن عرضه و تقاضا نیز منتفی می‌شود.

مشاور وزیر راه و شهرسازی راهکار کارآمد سازی تسهیلات مسکن را استفاده از الگوی خارجی عنوان کرد و گفت:  همانند الگوهای کشورهای دیگر باید از گروه توسعه‌گر استفاده کرد تا با دادن امکانات به آنها از جمله امکاناتی که دولت از نظر زیرساختی در اختیار آنها قرارمی دهد،بتوانند شهرک هایی را  در مناطق مختلف کشور در اطراف کلان‌ شهرهاایجاد کنند. به عنوان مثال در حومه تهران، هشتگرد، پرند یا پردیس، محل مناسبی است اما در طرح اولیه برای این شهرها در خصوص امکانات تردد شهروندان تدبیری اندیشیده نشد.