تکلیف مالیاتی جدید برای انبوه سازان

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، پس از تصویب آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون مالیات های مستقیم در هیأت دولت، متن کامل این آیین نامه در 14 ماده منتشر شد که بر مبنای آن برخی از ساختمان های نوساز که از تاریخ اول فروردین سال 95  به بعد پروانه ساخت دریافت کرده اند در زمان اولین فروش باید علاوه بر مالیات بر نقل و انتقال ملک، مالیات جدید -مالیات ساخت  و فروش- را نیز پرداخت کنند.

بر اساس این آیین نامه، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان (عرصه و اعیان) مشمول مقررات مالیات بر درآمد خواهد بود.

مطابق با متن آیین نامه، سازندگان حقیقی و یا افرادی که به صورت انفرادی اقدام به ساخت و ساز می کنند، متناسب با درآمد حاصله، بین 15 تا 25 درصد از سود خود را به عنوان مالیات در اولین فروش آپارتمان به دولت پرداخت می کنند؛این در حالی است که این مالیات تنها برای اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز شخصی ساز(ساخته شده از طرف اشخاص حقیقی)، در سه سال اول، قابل اعمال است و چنانچه سازنده بعد از 3 سال اقدام به اولین فروش واحد خود کند از پرداخت این مالیات معاف و تنها مالیات بر نقل و انتقال را پرداخت می کند.

همچنین، اولین فروش همه واحدهای مسکونی نوساز ساخته شده از سوی شرکت های ساختمانی و اشخاص حقوقی(انبوه سازان)، مشمول پرداخت مالیات به میزان 25 درصد از سود به دست آمده خواهد شد.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، نقل و انتقال ساختمان‌های در حال ساخت و نا تمام، علاوه بر مالیات نقل و انتقال، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله، مشمول مالیات موضوع ماده (77) و مالیات علی الحساب هستند.

این در حالی است که بر مبنای این آیین نامه، اولین نقل و انتقال قطعی املاک متعلق به اشخاص حقیقی که بیش از سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان آنها گذشته باشد، صرفاً مشمول پرداخت مالیات نقل و انتقال خواهد شد و سازندگان آن ها از پرداخت مالیات ساخت معاف هستند.

همچنین ساختمان هایی که پروانه ساختمانی آنها تا پایان سال 1394 صادر شده یا می‌شود برمبنای مقررات از پرداخت مالیات جدید معاف هستند.

بر مبنای این آیین نامه، زیان حاصل از بابت ساخت و فروش ساختمان در مورد اشخاص حقیقی قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سنوات بعد آنها نخواهد بود.

درآمد ناشی از حق واگذاری محل نیز مشمول مالیات ساخت و فروش است. به موجب این آیین نامه، در مورد اسناد مشاعی هر یک از اشخاص به نسبت سهم، مالک شناخته می شود و باید نسبت به پرداخت مالیات خود اقدام کنند.

در این آیین نامه همچنین شهرهای با جمعیت کمتر از یکصد هزار نفر ، بر اساس آخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، از پرداخت مالیات ساخت و اولین فروش مسکن معاف شده اند.

قانون گذار همچنین برای حمایت از ساخت و ساز مسکن و به منظور جلوگیری از تضعیف انگیزه سازندگان برای فعالیت در بازار ملک، تدبیری در نظر گرفته است که با استفاده از آن بالاترین ارزش زمین در هر حالتی، مبنای محاسبه هزینه های ساخت  و ساز قرار بگیرد؛در نتیجه کمترین ارزش زمین (چه در زمان خرید و یا در زمان فروش) به عنوان ارزش مالیاتی زمین در زمان اولین فروش واحدهای مسکونی محاسبه و مبنای دریافت مالیات قرار می گیرد.

این در حالی است که سازندگان فعال در بافت های فرسوده نیز مشمول یک تخفیف مالیاتی شده اند؛ برمبنای متن آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون مالیات های مستقیم، در زمانی که سود دقیق حاصل از ساخت و سازهای انجام شده در بافت های فرسوده شهری مشخص نباشد و مودیان مالیاتی به صورت علی الراس اقدام به محاسبه سود و درآمد ناشی از ساخت و ساز کنند، سازندگان فعال در این محدوده ها تنها 60 درصد از ضریب محاسبه شده را به عنوان مالیات پرداخت می کنند و به میزان 40 درصد مشمول بخشودگی مالیاتی می شوند.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، متن کامل این مصوبه در حالی به تازگی منتشر شده است که از زمان تصویب آن با واکنش انبوه سازان و شرکت های ساختمانی(اشخاص حقوقی) مواجه شد؛ انبوه سازان کشور می گویند افزایش ناگهانی مالیات بر درآمد ساخت و ساز آن هم به میزان 25 درصد از مجموع سود حاصله می تواند منجر به بی انگیزگی حرفه مندان صنعت ساختمان و روی آوردن آن ها به بساز و بفروشی شود.

چرا که هم اکنون بر مبنای قانون اشخاص حقیقی و بساز و بفروش ها در صورت کسب 50 میلیون تومان درآمد ناشی از ساخت و ساز تنها به میزان 15 درصد، مازاد 50 تا 100 میلیون تومان به میزان 20 درصد و مازاد 100 میلیون تومان مشمول مالیات 25 درصدی می شوند؛ این در حالی است که انبوه سازان در هر شرایطی باید مالیات 25 درصدی پرداخت کنند.

با این وجود، ارفاق مالیاتی در مورد نحوه محاسبه زمین را اقدامی مثبت ارزیابی می کنند و معتقدند در صورتی که این تدبیر از سوی قانون گذار اتخاذ نشده بود به جهت افزایش غیرمنطقی میزان مالیات، بازار ساخت و ساز به رکود عمیق مبتلا می شد.