زمان اصابت تسهیلات مسکن یکم
تعداد سپرده‌گذاران صندوق «یکم» در کل شهرها در یک سال منتهی به خرداد امسال، 200 درصد افزایش یافت و ماهانه به طور متوسط حدود 13 هزار «خانه اولی» در صندوق ثبت نام کردند.
به گزارش دنیای اقتصاد، با این حال، «کسری قابل توجه» در آورده نقدی سپرده‌گذاران –عدم رعایت کف پس انداز - مدت سپرده‌گذاری را از یک سال به 18 ماه افزایش داده و «تاخیر» در اصابت وام «یکم» به بازار معاملات ملک را رقم زده است. ورود خانه اولی‌ها به بازار از نیمه 96 محسوس می‌شود. رونق با اهرم وام یکم نیازمند تنظیم ضوابط صندوق با توان سپرده‌گذاری است.
رفتار «خانه اولی»ها در بازار مسکن با دستیابی به کارنامه 24 ماهه صندوق پس انداز «یکم»، از دو زاویه «انتظارات تقاضای مصرفی نسبت به آینده قیمت‌ها» و «شرط رونق معاملات ملک در سال 96» رمز گشایی شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره محصول دو سال فعالیت صندوق پس انداز مسکن «یکم» در نظام تامین مالی مصرفی‌ترین نوع تقاضای مسکن، نشان می‌دهد به رغم استقبال فراتر از ظرفیت صندوق یکم از سوی «خانه اولی»ها برای ثبت نام و سپرده‌گذاری در صندوق، در حال حاضر «خروجی کار» که به شکل پرداخت تسهیلات به سپرده‌گذاران بروز پیدا کرده است، از عدم تحقق هدف تعیین شده برای «رشد معاملات مصرفی با اهرم وام یکم» حکایت دارد.
صندوق پس انداز مسکن «یکم»، 18 خرداد 94 با هدف تامین مالی موثر زوج های فاقد سابقه مالکیت –خانه اولی‌ها- فعالیت خود را آغاز کرد و مقرر شد این گروه از تقاضای مصرفی پس از پشت سر گذاشتن یک دوره 12 ماهه سپرده‌گذاری، با دریافت بالاترین سقف تسهیلات خرید مسکن –نسبت به سایر تسهیلات موجود- توان کافی برای ورود به بازار معاملات را پیدا کرده و در نهایت، امکان رونق خرید و فروش آپارتمان به صورت تضمین «ورود تدریجی حجم مشخصی از تقاضای مصرفی در هر ماه به بازار ملک» فراهم شود. به بیان دیگر، هدف اولیه از ایجاد صندوق «یکم»، سازماندهی تقاضای مصرفی در قالب سپرده‌گذاری یک ساله برای ورود تدریجی به بازار خرید آپارتمان و هدف دوم رونق بخشی به معاملات از طریق تحریک تقاضای کاملا مصرفی بدون تحریک قیمت مسکن تعریف شد.
هم اکنون اگر چه ورود خانه اولی‌ها به صندوق پس انداز مسکن «یکم»، در بالاترین حد ممکن در مقایسه با ظرفیت پیش بینی شده ثبت نام ماهانه قرار دارد اما تا کنون در هر ماه، حدود 10 درصد سپرده‌گذاران در پایان مدت معین سپرده‌گذاری، موفق به دریافت تسهیلات و خرید آپارتمان مد نظر خود شده‌اند. این دو عملکرد متضاد در ورودی و خروجی صندوق «یکم»، مشخص می‌کند: اگر چه هدف اولیه تحقق پیدا کرده اما هدف نهایی که باید مطابق آن، اثر فعالیت صندوق به شکل رونق معاملات مصرفی در بازار ملک بروز پیدا کند، علایم آن تا کنون رویت نشده است.
اطلاعات مربوط به پرداخت تسهیلات خرید مسکن «یکم» به عنوان خروجی صندوق پس انداز مسکن «یکم» نشان می‌دهد یک عامل مالی در فرآیند سپرده‌گذاری خانه اولی‌ها در صندوق «یکم» که با توان اقتصادی اولیه این گروه از متقاضیان مسکن ارتباط مستقیم و تنگاتنگی دارد، سبب شده، جریان پرداخت تسهیلات به جای آن که نقش «اهرم بالا برنده» حجم معاملات مصرفی آپارتمان در شهرها را بازی کند، صرفا نوعی «تلنگر» به بازار ملک در مسیر پیش رونق وارد کند.
گزارش «دنیای اقتصاد» از اطلاعات آماری مربوط به ورودی و خروجی صندوق پس انداز مسکن «یکم» بر اساس تعداد سپرده‌گذاران و حجم پرداخت تسهیلات خرید حاکی است طی یک سال 95، تحت تاثیر جهش ثبت نام خانه اولی‌ها در صندوق «یکم» برای دستیابی مدت دار به جذاب ترین تسهیلات خرید مسکن –بالاترین سقف تسهیلات و ارزان‌ترین نوع تسهیلات بانکی- ماهانه به طور متوسط 12 هزار و 800 زوج فاقد مسکن یا مجرد در آستانه ازدواج، در صندوق سپرده‌گذاری انجام دادند اما طی دو ماه اخیر که مطابق فرمول پس انداز، موعد پرداخت تسهیلات به بخشی از ثبت نام‌کننده های سال 95 فراهم شده بود، به ترتیب، کمتر از 400 نفر و نزدیک به 700 نفر از سپرده‌گذاران، موفق به دریافت تسهیلات خرید خود شدند. فروردین و اردیبهشت سال گذشته، حدود 5 هزار نفر در هر ماه، وارد صندوق پس انداز مسکن «یکم» شدند و انتظار می رفت در دو ماه اول امسال، همین حجم تقاضای قطعی با دریافت تسهیلات در شهرها، حجم معاملات خرید آپارتمان در کل کشور را حدود 10 درصد افزایش دهند. اما آنچه در عمل مشاهده می‌شود، خروج قطعی یک نفر از هر 10 نفر سپرده‌گذار صندوق «یکم» به سمت بازار خرید واحد مسکونی است به این معنا که حدود 90 درصد از خانه اولی‌های سپرده‌گذار، به رغم اتمام فرآیند یکساله پس انداز در صندوق، هنوز موفق به دریافت تسهیلات و ورود به بازار معاملات ملک نشده‌اند.
هر چند با احتساب تاخیر 6 ماهه در ورود خانه اولی‌ها به بازار معاملات مسکن (انتظار 18 ماهه به جای یک ساله برای دریافت تسهیلات) می‌توان پیش بینی کرد تسهیلات «یکم» از نیمه سال 96 به بازار اصابت کند و باعث رشد محسوس حجم خرید مصرفی مسکن شود اما عامل مالی این عدم تحقق هدف‌گذاری، به مدل تعریف شده برای سپرده‌گذاری در صندوق «یکم» مربوط می‌شود. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد «کمبود موجودی سپرده‌گذاران» در صندوق پس انداز مسکن «یکم» که ناشی از ناتوانی مالی خانه اولی‌ها در تامین کف لازم برای سپرده‌گذاری یک ساله است، باعث شده تسهیلات خرید مسکن این گروه از تقاضای مصرفی، با تاخیر 6 ماهه و بعد از حداقل 18 ماه، به ثبت نام کننده ها پرداخت شود. خانه اولی‌ها در تهران برای دریافت 160 میلیون تومان تسهیلات «یکم» با نرخ سود 5/ 9 درصد که بالاترین سقف ریالی تسهیلات خرید و ارزان‌ترین نوع تسهیلات مسکن محسوب می‌شود، باید 80 میلیون تومان در مدت یک سال، نزد صندوق سپرده‌گذاری کنند. در این صندوق، برای دریافت 80 میلیون تومان تسهیلات (در شهر تهران) نیز سپرده‌گذاری یک ساله 40 میلیون تومانی لازم است. با این حال، کارنامه سپرده‌گذاری خانه اولی‌های ساکن تهران در صندوق «یکم» از متوسط موجودی حدود 25 میلیون تومانی هر یک از افراد ثبت نام‌کننده حکایت دارد که مطابق با فرمول «پرداخت یک برابر مبلغ سپرده در هر 6 ماه»، این گروه به طور متوسط بعد از 19 ماه از زمان ثبت نام، می‌تواند به تسهیلات مورد نظر خود برای خرید آپارتمان دست پیدا کند. با توجه به حجم ثبت نام خانه اولی‌های ساکن تهران در صندوق یکم طی ماه‌های سال 95 که به طور متوسط بیش از 3 هزار نفر در هر ماه بوده است، در صورت تطابق فرمول سپرده‌گذاری با توان پرداخت آورده نقدی افراد، در سال جاری حجم معاملات خرید مسکن می‌توانست دست کم 10 درصد فقط از این محل، در مقایسه با سال گذشته افزایش پیدا کند و معاملات به سطح رونق نزدیک شود. در اردیبهشت امسال اما به جای آنکه 3 هزار خانه اولی از صندوق یکم وارد بازار خرید آپارتمان شود، 308 نفر از سپرده‌گذاران موفق به دریافت تسهیلات خود و خرید ملک شدند که همان نسبت «یک نفر از هر 10 نفر» است. سهم آن دسته از «خانه اولی»ها که طی دو ماه اخیر با دریافت تسهیلات موفق به خرید آپارتمان شدند از کل معاملات کشوری مسکن، حدود یک تا دو درصد بوده است که در عمل، کارنامه پرداخت تسهیلات «یکم» تا کنون اثر چندانی بر تحرک بخشی معاملات مصرفی ملک نداشته است بلکه فقط باعث «تلنگر» به بازار –افزایش خفیف حجم معاملات- شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد» سپرده‌گذاران سال‌های 94 و 95 صندوق پس انداز مسکن «یکم»، بخشی از «ورودی‌های 96» بازار معاملات مسکن محسوب می‌شوند. این گروه از تقاضای مصرفی، در صورت خروج از صندوق «یکم» در پایان موعد سپرده‌گذاری و ورود به بازار ملک می‌تواند به شکل غیر تورمی باعث رونق معاملات شود. خانه اولی‌ها معمولا به دنبال آپارتمان‌های کم سن و کوچک متراژ هستند. کارشناسان شرط خیز معاملات مسکن 96 با اهرم تسهیلات «یکم» را تغییر فرمول سپرده‌گذاری به لحاظ تنظیم «طول زمان و کف مبلغ سپرده‌گذاری» با «توان اقتصادی و شرایط مالی خانه اولی‌ها» عنوان می‌کنند. سال گذشته، طرح خرید زمان برای اجرا در صندوق پس انداز مسکن یکم، به سیاست‌گذار پولی پیشنهاد شد که در قالب آن، امکان دریافت تسهیلات در زمان کمتر از یک سال را برای خانه اولی‌ها فراهم می‌کرد.
هر چند این طرح تا کنون به تصویب نرسیده اما در مقطع فعلی، کاهش کف سپرده‌گذاری از 40 میلیون تومان در تهران و 30 میلیون تومان در شهرهای بزرگ به سطح کمتر و نزدیک به آنچه تا کنون خانه اولی‌ها در صندوق یکم، پس انداز کرده‌اند، به عنوان کلید فعالیت «اهرم تسهیلات یکم» برای رونق معاملات ملک، مطرح است که باید طراحی و به‌کار گرفته شود. در شهرهای بزرگ طی یک سال اخیر، متوسط آورده نقدی خانه اولی‌ها در صندوق یکم، رقمی در حدود 20 میلیون تومان بوده که عملا 10میلیون کمتر از کف تعیین شده است.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از روند یک ساله پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان خانه اولی حاکی است از شهریور سال گذشته به طور متوسط ماهانه هزار فقره تسهیلات بیشتر نسبت به ماه قبل به متقاضیان خانه اولی پرداخت شده است؛ به این معنا که از نیمه دوم پارسال، هر ماه هزار فقره تسهیلات به آمار ماه قبل اضافه شده است که این موضوع به دلیل افزایش تعداد متقاضیان دریافت تسهیلات و در نتیجه افزایش تعداد مشمولان دریافت تسهیلات پس از طی یک دوره انتظار میانگین 18 ماهه است.
علامت اطمینان به آینده قیمت
به گزارش «دنیای اقتصاد» اگر چه خروجی صندوق پس انداز مسکن «یکم» از بابت ورود قطره چکانی خانه اولی‌ها به بازار خرید آپارتمان، مطابق اهداف از قبل تعیین شده، نبوده است اما حجم ورودی به صندوق، با ثبت رکورد خیره‌کننده در سال 95 و 5/ 2 ماه اخیر، از یک «انتظار معنادار تقاضای مصرفی نسبت به آینده قیمت مسکن» حکایت دارد. تعداد خانه اولی‌های ثبت نام‌کننده در صندوق «یکم» در فاصله نیمه خرداد 95 تا نیمه خرداد 96 –دومین سال فعالیت صندوق- 200 درصد رشد کرد و نسبت به تعداد سپرده‌گذاران در سال اول، 3 برابر شد.
طی یک سال اخیر، 154 هزار و 300 نفر زوج خانه اولی در این صندوق، حساب پس انداز یک ساله افتتاح کردند در حالی که ظرفیت سالانه صندوق، 124 هزار نفر تعیین شده است. به این ترتیب در حال حاضر از یک سو حجم استقبال از ورود به صندوق «یکم» به مراتب بیش از برآوردهای اولیه است و از سوی دیگر، حجم ورود به این صندوق نسبت به سال 94، جهش قابل ملاحظه‌ای کرده است آن هم در شرایطی که عبور بازار معاملات مسکن از رکود عمیق سال 94 به فاز پیش رونق در سال 95، تا حدودی باعث نوسانی شدن قیمت مسکن شده و بخشی از تقاضا را به خرید از بازار واداشته است. اردیبهشت امسال بیش از 14 هزار نفر در این صندوق افتتاح حساب انجام دادند که در مقایسه با 4900 ثبت نام‌کننده در اردیبهشت سال گذشته، استقبال از سپرده‌گذاری، 185 درصد افزایش نشان می‌دهد. جهش در ورود خانه اولی‌ها به صندوق «یکم»، جهت «انتظارات سمت تقاضا» در بازار مسکن نسبت به «آینده قیمت ها» را مشخص می‌کند که مطابق آن، علائمی از التهاب قیمت طی ماه‌های آینده قابل مشاهده نیست. ترجیح خانه اولی‌ها به سپرده‌گذاری و طی دوره زمانی حداقل یک ساله برای دریافت تسهیلات خرید مسکن به جای ورود آنی به بازار ملک با دریافت تسهیلات بدون سپرده، نشان دهنده اطمینان متقاضیان مصرفی به ثبات نسبی و آرامش قیمتی در بازار ملک طی سال 96 می‌تواند باشد. تاکنون بیش از 200 هزار نفر زوج یا مجرد فاقد مسکن، در صندوق «یکم» ثبت نام کرده‌اند که کل آورده نقدی این افراد نزدیک به 4 هزار میلیارد تومان اعلام شده است.
در تهران با دریافت 160 میلیون تومان تسهیلات یکم به واسطه سپرده‌گذاری هر یک از زوجین و همچنین دریافت 20 میلیون تسهیلات جعاله به اضافه اصل سپرده 80 میلیونی، 87 درصد از ارزش خرید یک آپارتمان 60 متر مربعی با ارزش برابر با متوسط قیمت مسکن در شهر، برای خانه اولی‌ها تامین می‌شود.
