راهکار مالی برای رونق بازار مسکن

نرگس رزبان در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن گفت: افزایش عمق بازار رهن یکی از مهمترین الزامات برای توسعه بازار رهن ثانویه و گسترش ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن است.

وی افزود: مرور کوتاهی بر تجارب کشورهای پیشرفته حاکی از آن است که یکی از مهمترین روش ها برای برون رفت از شرایط رکود، افزایش قدرت خرید متقاضیان از طریق اعطای تسهیلات بانکی به آنها است؛ در این روش امکان بازگشت رونق اولیه به بازار تسهیل خواهد شد و با هدایت بازار مسکن به سوی خریداران مصرفی، بروز تقاضای سوداگری و ایجاد شوک آنی به بازار کنترل خواهد شد.

رزبان توضیح داد: دو شاخص مهم در ارزیابی نظام تامین مالی مسکن مبتنی بر بازار پول (مشخصا تسهیلات بانکی) در ادبیات مالی مسکن، عبارت از نسبت تسهیلات به قیمت یک واحد مسکونی متعارف (Lone-to-Value) است که تحت عنوان LTV از آن یاد می شود و دیگری، نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی است که عمق بازار رهن نامیده می شود.

وی ادامه داد: شاخص LTV، که نماینده حمایت دولت از خریداران مسکن است در دیگر کشورهای دنیا بیش از 70 درصد است. در واقع مسکن به عنوان گران ترین کالای مصرفی هر خانوار و نیاز اولیه زندگی با پایه گذاری بر اساس پس اندازهای آتی تامین شده و آسایش خاطر و رفاه اجتماعی را به ارمغان می آورد. بنابراین از دو منظر یعنی کمک به تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن، تسهیل تامین مسکن جوانان و در نتیجه تسهیل تشکیل خانوار و کاستن از طول دوره انتظار خانه دار شدن برای خانوارها و از سوی دیگر پایهگذاری تامین مسکن بر رژیم پس اندازی (پس انداز گذشته به میزان کمتر و پس انداز آتی)، و در نتیجه افزایش انگیزه تلاش و فعالیت، اجرای این سیاست ضروری و مطلوب است.

این کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد:در ایران تا 2 سال پیش شاخص LTV، حدود 10 درصد و در حال حاضر با توجه به افزایش مبلغ تسهیلات (بسته به منطقه جغرافیایی و نوع تسهیلات) بین 25 تا گاهی 70 درصد است.

وی تصریح کرد: در رابطه با عمق بازار رهن لازم به اشاره است که نسبت تسهیلات رهنی به تولید ناخالص داخلی در دیگر کشورهای دنیا، چیزی حدود 40 درصد است، در صورتیکه این شاخص در کشور ایران با احتساب تسهیلات مسکن مهر به حدود 8 درصد می رسد. افزایش عمق بازار رهن یکی از مهمترین الزامات برای توسعه بازار رهن ثانویه و گسترش ابزارهای نوین تامین مالی در بخش مسکن است.

رزبان گفت: همچنین بخش قابل توجهی از خانه های خالی را واحدهای لوکس و گران قیمت تشکیل می دهند. از سوی دیگر خانوارهایی در دهک های متوسط رو به بالای جامعه وجود دارند که تمکن مالی لازم برای پرداخت اقساط بالا را دارند اما تامین یک جای نقدینگی برای آنها دشوار است. شبکه بانکی با ایجاد انعطاف لازم در نظام تسهیلاتی برای اتصال این دو بازوی عرضه و تقاضا، قادر خواهد بود بخشی از رکود حاکم بر بازار را رفع کند.

وی افزود: بدیهی است که این حوزه مستلزم اعمال سیاست های حمایتی دولت و نرخ سود ترجیهی نیست چرا که مخاطبان این بخش از قدرت خرید کافی برخوردار هستد. صرفا افزایش سقف تسهیلات مسکن می تواند به افزایش تقاضای خرید این بخش کمک کند.

رزبان تاکید کرد: علاوه بر آنچه گفته شد لازم به توضیح است که در بخش های دیگری از بازار همچون بافت های فرسوده، برای رونق بخشی به بازار، بایستی از بخش عرضه با سیاست های تسهیلاتی حمایت گردد.

وی افزود: سیاست افزایش تسهیلات قطعا در تسهیل خروج از رکود مسکن، شفافیت بازار و ایجاد امنیت روانی در بازار موثر است اما به هیچ عنوان به معنای ایجاد شوک یا دلیل افزایش یکباره قیمت مسکن نخواهد بود. این موضوع به تجربه به اثبات رسیده است و افزایش قیمت مسکن اغلب به دلایلی به جز افزایش سقف تسهیلات اتفاق افتاده است.