ضرورت توسعه بانکداری رهنی

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، توسعه بانکداری رهنی، به عنوان یکی از استراتژی های هفت گانه در سند راهبردی بانک مسکن 1400 مطرح شده است. بانک‌ ها و دیگر نهادهای اعطاکنندۀ تسهیلات رهنی در تأمین منابع لازم برای اعطای این اعتبارات به‌ طور کلی به دو منبع اتکا دارند: سپرده‌ها و منابع موجود در بازار مالی. تسهیلات دهی بر مبنای سپرده رویۀ متعارف و سنتی تسهیلات دهی رهنی است، اما یکی از نوآوری‌ها در تأمین مالی تسهیلات رهنی، تأمین مالی از بازار مالی از طریق «اوراق بهادار سازی» است.

در دنیا بانک‌های رهنی، موسسات پس‌ انداز و تسهیلات، بیمه‌کنندگان تسهیلات رهنی، ارائه‌ دهندگان خدمات حساب امانی، خریداران تسهیلات رهنی، موسسات اعتبار سنجی و... سابقه چند ده‌ ساله دارند. حضور این نهادها برای توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن و متعاقباً توسعه طرف تقاضای مسکن ضروری به نظر می‌رسد. موسسات اعتبار سنجی، به متقاضیان تسهیلات نمره اعتباری می‌دهند، بانک‌های رهنی و موسسات پس‌ انداز و تسهیلات بر اساس نمره اعتباری متقاضیان، نرخ و میزان تسهیلات رهنی را تعیین می‌کنند، نهادهای بیمه‌کننده تسهیلات رهنی ، با پوشش ریسک اعتباری متقاضیان، بانک‌ها را در جهت اعطای تسهیلات رهنی بیشتر انگیزه‌ مند می‌کنند و خریداران تسهیلات رهنی، با ایجاد بازار ثانویه‌ای برای تسهیلات، منابع بانک‌ها را آزاد می‌کنند، و بدین ترتیب به رونق بیشتر بازار رهن کمک می‌کنند.

از آنجا که طرف تقاضا شامل تعداد زیادی از خانوارهاست که عموماً پس‌ اندازهای ناچیزی دارند، و همچنین از آنجا که فرآیند خرید مسکن طولانی و پر دردسر است، سیاست‌های طرف تقاضا بدون توجه به نهاد سازی و توسعه سازمان‌هایی که آحاد مردم را در امر خانه‌دار شدن یاری کنند، توفیقی نمی‌یابند. این نهادها عمدتاً نهادهایی را شامل می‌شوند که به توسعه بازارهای اولیه و ثانویه رهن کمک می‌کنند. در دنیا دولت‌ها نقش عمده‌ای در توسعه طرف تقاضای بخش مسکن ایفا می‌کنند. در اینجا بر خلاف طرف عرضه، دولت‌ها عموماً به‌ طور مستقیم جهت تحقق هدف «امکان‌ پذیر کردن دسترسی به مسکن مناسب برای آحاد مردم» در بازار مداخله می‌کنند. دولت‌ها از یک طرف از طریق قانون گذاری، بسترهای قانونی لازم برای تشکیل نهادهای حامی طرف تقاضا را فراهم می‌کنند، و از طرف دیگر به تشکیل نهادها و توسعه فعالیت‌هایی کمک می‌کنند که بخش خصوصی به‌ طور طبیعی به آنها ورود نمی‌کند.

به‌ عنوان مثال ایجاد نهادهای بیمه‌ کننده تسهیلات رهنی دهک‌های درآمدی پایین‌ تر از متوسط به توسعه بازار اولیه رهن کمک می‌کند. با وجود این نهادها، بانک‌ها برای اعطای تسهیلات رهنی به خانوارهای کم‌ بضاعت انگیزه‌ مند می‌شوند. همچنین تاسیس نهادهای خریدار تسهیلات رهنی نیز از مسیر توسعه بازار ثانویه رهن، به رونق بازارهای اولیه رهن کمک می‌کند. چنانچه بانک‌ها فرصت فروش تسهیلات رهنی بلند مدت و نقدنشو را داشته باشند، برای اعطای تسهیلات رهنی انگیزه‌ مند می‌شود. با وجود نهادهای توسعه‌ دهنده بازارهای رهن، افراد می‌توانند تنها به پشتوانه پس‌ اندازهای هر چند ناچیز گذشته خود، و با اتکا بر ظرفیت درآمدزایی مستمر حال و آینده خود، واحد مسکونی خریداری کنند.

بدیهی است که ایجاد بسترهای لازم برای تاسیس چنین موسساتی به توسعه بازارهای رهن کمک شایانی می‌کنند. موسسات پس‌ انداز و تسهیلات مسکن به‌طور متمرکز در حوزه مسکن به تامین مالی و اعطای تسهیلات می‌پردازند. این نهادها با ایجاد رابطه بلند مدت با خانوارها، پس‌ اندازهای کوچک آنها را در جهت تحقق رویای «خانه‌دار شدن» تجهیز می‌کنند. آنها واسطه‌های تخصصی بازار مسکن هستند، و با قرار گرفتن بین خریداران و فروشندگان، متقاضیان و عرضه‌کنندگان، در جهت تامین و تطابق نیازهای طرفین میانجی‌گری می‌کنند. با تاسیس موسسات پس‌ انداز و تسهیلات مسکن همچنین فعالیت‌های صندوق‌هایی که در بخش مسکن کارکردهایی مشابه دارند، سازمان‌دهی می‌شود، و تحت نظارت قرار می‌گیرد.