تعلل خانه اولی ها در استفاده از تسهیلات صندوق یکم

گزارش «دنیای اقتصاد» از نتایج تحقیقات اولیه درباره «اختلاف شدید» بین لیست ورودی و خروجی در صندوق پس‌ انداز مسکن «یکم» نشان می‌دهد: رفتار 4 گروه از سپرده‌گذاران صندوق «یکم» در مرحله سر رسید تسهیلات، نیروی مزاحم در مسیر «تحریک غیر تورمی معاملات ملک با اهرم کارآمدترین تسهیلات خرید مسکن» به‌ وجود آورده و باعث شده قدرت رونق‌ زایی تسهیلات «یکم» در بازار کنونی،‌ به یک پنجم اثر واقعی آن، کاهش پیدا کند.

مطابق آمار رسمی از کارنامه دو ساله صندوق پس‌ انداز مسکن «یکم» -که ماه گذشته در «دنیای اقتصاد» به چاپ رسید- در حال حاضر از هر 5 نفر ثبت‌ نام‌ کننده در این صندوق که واجد شرایط دریافت تسهیلات «یکم» محسوب می‌شوند، یک نفر در قالب «خانه اولی‌ مجهز به تسهیلات خرید»، وارد بازار ملک می‌شود و نسبت به انجام معامله خرید آپارتمان اقدام می‌کند طوری که به دلیل عدم خروج سایر سپرده‌گذاران حائز دریافت تسهیلات از صندوق (افرادی که بعد از گذراندن طول 12 تا 18 ماهه سپرده‌گذاری، موعد دریافت تسهیلاتشان فرا رسیده است)، بازار معاملات مسکن فعلا از پتانسیل صندوق «یکم» برای تحرک، محروم مانده است.

طی ماه‌های اخیر به‌ طور متوسط حدود 800 نفر در هر ماه از صندوق «یکم» به قصد خرید آپارتمان، خارج شدند در حالی که، سال گذشته و قبل از آن، ماهانه به‌ طور متوسط حدود 4 هزار نفر به این صندوق وارد شده بودند و با توجه به متوسط موجودی سپرده‌گذاران و مدت زمان لازم برای پس‌‌ انداز، از ابتدای امسال باید به میزان ورودی ثبت‌ نام‌ کننده‌ ها، ماهانه حداقل 3500 نفر خانه‌ اولی مجهز به تسهیلات، از صندوق به قصد خرید آپارتمان خارج می‌شد.

بررسی‌ها درباره آنچه باعث اختلال در خروج خانه‌ اولی‌ ها از صندوق پس‌ انداز مسکن شده، حاکی است: «تعلل در مراجعه برای دریافت تسهیلات با هدف تبدیل سایر دارایی‌های مالی به پول نقد برای خرید آپارتمان»، «تصمیم زوجین به سپرده‌گذاری مجدد برای دریافت تسهیلات دوبله به جای تک تسهیلات»، «ناکامی در یافتن فایل مناسب در بازار ملک» و همچنین «بی‌ خبری سپرده‌گذاران نسبت به موعد دریافت تسهیلات» به ترتیب 4 عامل کاهنده نرخ خروج ثبت‌ نام‌ کننده‌ ها از صندوق «یکم» به قصد انجام معامله در بازار ملک، محسوب می‌شود که از طرف 4 گروه خانه‌ اولی حاضر در صندوق «یکم»، شکل گرفته است.

رتبه اثرگذاری عوامل مزاحم رونق مسکن با اهرم تسهیلات یکم، بر اساس تعداد افراد هر گروه، برآورد شده است که بر اساس آن می‌توان گفت: عامل «تعلل» در خرید مسکن آن هم از طرف افرادی که به بالاترین سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن مجهز هستند، در حال حاضر، بزرگ‌ ترین مانع رونق معاملات مصرفی ملک محسوب می‌شود.

خانه‌ اولی‌های حاضر در گروه اول، علاوه بر تسهیلات آماده دریافت از صندوق «یکم»، برای تکمیل بودجه خرید مسکن خود، لازم است سایر دارایی مالی و پولی خود از جمله سپرده‌ بانکی در حسابی خارج از این صندوق را به منابع نقد تبدیل کنند. بخشی از زوجین جوان حاضر در این گروه حتی برای تکمیل بودجه خرید مسکن، به فروش ملک دوم یا چندم اقوام درجه یک خود در قالب کمک مالی، وابسته هستند. با این حال، چسبندگی قوی سپرده‌های بانکی در بازار پول ناشی از نرخ سود بانکی فوق‌ العاده بالا (حداقل دو برابر نرخ تورم) از یک سو و حجم پایین معاملات مسکن و سختی فروش ملک از سوی دیگر، باعث شده یک گروه از خانه‌ اولی‌ ها برای دریافت تسهیلات و خارج شدن از صندوق «یکم»، تعلل کنند.

ردپای آثار منفی نرخ سود بانکی و رخوت معاملات ملک،‌ بر رفتار سه گروه دیگر از خانه‌ اولی‌ های شکل دهنده «نیروی مزاحم ورود تسهیلات یکم به بازار مسکن» نیز دیده می‌شود. کارشناسان اقتصاد مسکن، منشاء حبس تسهیلات خرید مسکن «یکم» -خروجی ضعیف صندوق ناشی از رفتار 4 گروه خانه‌ اولی سپرده‌گذار در صندوق- را شرایط حاکم بر بازار پول به‌ عنوان بازار رقیب مسکن عنوان می‌کنند که در حال حاضر به شکل غیرمستقیم بر رفتار متقاضیان مسکن تاثیر گذاشته است. در تهران، 80 میلیون تومان به هر سپرده‌گذار در صندوق «یکم» پرداخت می‌شود و در شهرهای بزرگ و کوچک نیز سقف تسهیلات «یکم»، به ترتیب 60 و 40 میلیون تومان است. در این میان، بخشی از زوجین نیز ترجیح داده‌اند برای دریافت تسهیلات 160 میلیون تومانی در تهران و تسهیلات دوبله در سایر شهرها، یک دوره دیگر برای سپرده‌گذاری در صندوق را تجربه کنند. این گروه یعنی گروه دوم، برای این منظور، نسبت به دریافت تک تسهیلات، خودداری می‌کند.

بر اساس تشخیص هویت صورت گرفته از عاملان جدا ساز تسهیلات یکم از بازار ملک، در حال حاضر، بخشی از زوجین در تهران به دنبال تسهیلات 160 میلیونی هستند. در این حالت، زوج و زوجه، چون قبل از ازدواج، با تاریخ زمانی متفاوت اقدام به افتتاح حساب در صندوق «یکم» کرده بودند، در نتیجه، دریافت تسهیلات دوبله توسط آنها به پایان دوره سپرده‌گذاری مجموع آنها منوط است. از طرفی، بخشی از زوجین که فقط نسبت به افتتاح یک حساب در صندوق یکم اقدام کرده بودند، با فرا رسیدن زمان دریافت تسهیلات از صندوق، تصمیم به افتتاح حساب دوم برای دریافت تسهیلات دوبله می‌گیرند. این دسته از زوجین، چون پس‌ انداز کافی برای افتتاح همزمان دو حساب را نداشته‌اند، در پایان موعد سپرده‌گذاری تسهیلات اول، به کمک مبلغ سپرده‌گذاری حساب اول، برای تامین آورده نقدی حساب دوم اقدام می‌کنند. در این شرایط، ثبات نسبی قیمت مسکن نیز به نوعی زوجین را به انتظار بیشتر برای دریافت تسهیلات 160 میلیونی به جای تسهیلات 80 میلیونی تشویق می‌کند.

گروه سوم شکل‌ دهنده نیروی مزاحم در مسیر «تحریک معاملات مسکن با تسهیلات یکم»، افرادی هستند که از ماه‌ ها قبل از سر رسید تسهیلات خود –زمان پایان سپرده‌گذاری و فرارسیدن موعد پرداخت تسهیلات از سوی بانک عامل- کار جست‌ و جوی فایل در بازار ملک را آغاز کرده‌اند اما تا کنون موفق به شناسایی آپارتمان مناسب برای خرید نشده‌اند. این گروه، عمدتا به دنبال آپارتمان‌های با سن بنای کم و حداکثر متراژ ممکن است به گونه‌ای که با تسهیلات یکم، امکان خرید آن وجود داشته باشد.

در ماه‌های اخیر حدود 10 درصد از سپرده‌گذاران در این صندوق، درباره «زمان سر رسید» اطلاع نداشته‌اند و با تماس شعب بانک عامل، نسبت به موضوع خبر دار شده‌اند. این گروه، عامل چهارم شکل‌ دهنده نیروی مزاحم است. به گزارش «دنیای اقتصاد» انتظار می‌رود در ماه‌های آینده با تعیین تکلیف نرخ سود بانکی و اجرای طرح جدید در بازار پول برای کاهش نرخ سود، سرانجام سرعت‌گیرها از مسیر حرکت معاملات مسکن به سمت رونق، حذف شود.