تنظیم برنامه رونق مسکن با محوریت افزایش قدرت خرید خانه اولی ها
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، محور سیاست‌های بخش مسکن در برنامه عباس آخوندی برای وزارت راه و شهرسازی دولت دوازدهم، بر «رفع نقص از ابزارهای تامین مالی تقاضای مصرفی» پایه ریزی شده تا دامنه استفاده از تسهیلاتی که طی 4 سال گذشته برای تقویت توان خرید مسکن زوج ها و خانه اولی‌ها وارد بازار شد، در استطاعت طیف بیشتری از جامعه هدف قرار بگیرد.
در حال حاضر سبد تسهیلات خرید مسکن که به دو شکل «تسهیلات نیازمند سپرده‌گذاری (صندوق یکم)» و «تسهیلات زود پرداخت (اوراق حساب ممتاز)»، امکان مالی برای متقاضیان خرید آپارتمان ایجاد می‌کند، در حال حاضر با دو اشکال بزرگ همراه است. اگر چه سبد فعلی تسهیلات مسکن تحت تاثیر افزایش سقف مبلغ تسهیلات در دولت یازدهم، توانست تا حدودی بر بازار ملک به شکل مهار تشدید رکود معاملات و هدایت بازار به فاز پیش رونق، اثر گذار شود اما در مقطع کنونی «جای خالی تسهیلات لیزینگ در سبد» و همچنین «ناهماهنگی قسط تسهیلات با توان بازپرداخت گروهی از متقاضیان تسهیلات اوراق و یکم»، باعث «درجا زدن» بازار خرید و فروش آپارتمان به لحاظ حجم معاملات است. معاملات خرید آپارتمان در تهران سال گذشته به طور متوسط حدود 5 درصد نسبت به سال 94 افزایش یافت اما در حال حاضر، عدم برقراری ارتباط بین تسهیلات فعلی و تقاضای موجود، امکان رشد معاملات تا سطح رونق را سلب کرده است.
ظاهر آنچه آخوندی برای 4 سال آینده در حوزه مسکن، تدارک دیده، ممکن است از نگاه برخی ناظران، «کم رمق» ارزیابی شود اما در قالب محور اصلی برنامه‌های این گزینه مد نظر رئیس جمهوری برای پست وزارت راه و شهرسازی، قرار است تسهیلاتی که در دولت اول روحانی برای تقویت قدرت خرید مسکن جامعه مصرفی، به بازار آمد، در دولت دوم روحانی، از بابت «تبدیل به تسهیلات در استطاعت برای قشر بیشتری از تقاضای مصرفی»، رفع نقص شود.
وزارت راه و شهرسازی در این دوره بنا دارد موضوع مذاکرات سریالی با سیاست‌گذار پولی را به «افزایش طول دوره باز پرداخت» با هدف کاهش حداقل 10 درصدی و در حالت بهینه، 23 درصدی مبلغ اقساط تسهیلات خرید مسکن، اختصاص دهد. در دولت قبل، حداقل یک سال مذاکره در این سطح، باعث شد سقف تسهیلات خرید مسکن در سال 94، نسبت به سال 92، افزایش یابد و 4 برابر شود، سپس در سال 95 نیز برای زوج ها 8 برابر سال 92 شود. رفع اشکال مربوط به جای خالی «تسهیلات لیزینگ» که وقت‌کشی در پرداخت آن صورت گرفته نیز در دستور کار است. این تسهیلات، تقاضای مصرفی دهک‌های متوسط رو به بالا را به تقاضای موثر و قطعی تبدیل می‌کند طوری که پیامد مثبت آن به دلیل جابه‌جایی این گروه از تقاضا در بازار از خانه های کوچک به خانه های متراژ متوسط، افزایش عرضه آپارتمان‌های مخصوص خانه اولی ها و در نتیجه شکل‌گیری رونق غیر تورمی معاملات خواهد بود.
بررسی ها نشان می‌دهد، «تقویت بازار تسهیلات رهنی» یکی از مهم ترین برنامه‌های کلیدی ذکر شده در اولویت‌های کاری آخوندی برای چهار سال آینده بخش مسکن است که بر اساس تجربه کشورهای پیشرفته و موفق دنیا در عرصه توانمند سازی مالی متقاضیان مصرفی مسکن، به عنوان یکی از مهم ترین راهکارهای رونق بخشی به بازار مسکن مورد تاکید قرار گرفته است. این در حالی است که هم‌اکنون حجم و ابعاد بازار تسهیلات رهنی در کشور در مقایسه با کشورهای توسعه یافته بسیار پایین و ناچیز است؛ کشورهای پیشرفته دنیا هم اکنون با پشتوانه قدمت و قدرت بازار رهن اولیه، موفق به استقرار «بازار رهن ثانویه» به منظور «ایجاد منابع جدید» از محل «تنزیل تعهدات بلند مدت تسهیلات گیرندگان» برای «پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید مسکن» شده‌اند در حالی که در ایران تا کنون تنها در یک مرحله بازار رهن ثانویه راه اندازی شده است. با راه اندازی بازار رهن ثانویه بانک عامل بخش مسکن تعهدات تسهیلات گیرنده ها را به یک نهاد مالی واگذار می‌کند و از طریق تنزیل این تعهدات، امکان دسترسی به منابع جدید به منظور پرداخت تسهیلات جدید به متقاضیان جدید فراهم می‌شود.
پیگیری رفع نقص از سبد تسهیلات مسکن
کد خوانی «اسم رمز» مطرح شده در برنامه 4 سال آینده دولت برای بخش مسکن، نشان می‌دهد متولی این بخش، تلاش برای رفع یک «نقص فنی شناسایی شده در سبد تسهیلات بانکی حوزه مسکن» را هدف قرار داده است؛ رفع نقص از سبد تسهیلات بانکی بخش مسکن درحالی به محتوای پنهان برنامه‌های 12 محوری آخوندی در حوزه مسکن و شهرسازی تبدیل شده است که طی چهار سال اخیر، با پیگیری‌های صورت گرفته این سبد متنوع طراحی و رونمایی شد و هم اکنون از سوی بخشی از متقاضیان خانه اولی و سایر متقاضیان خرید مسکن متعلق به دهک‌های درآمدی متوسط، در حال استفاده است. آخوندی که پیش از این نیز در جمع مدیران و کارشناسان بخش مسکن و همچنین مقامات بانکی رفع نقص از سبد تسهیلات برای خریداران مسکن را از مهم ترین اهداف آتی متولی بخش مسکن عنوان کرده بود این بار با هدف «تطابق بخشی تسهیلات با شرایط تسهیلات گیرنده‌ها» و تبدیل تسهیلات فعلی خرید مسکن به «تسهیلات در استطاعت برای بخش عمده متقاضیان مصرفی»، این موضوع را به عنوان یکی از محورهای اصلی سیاست‌گذاری در حوزه مسکن مورد تاکید قرار داده است.
هم اکنون به واسطه طولانی بودن دوره سپرده‌گذاری برای برخورداری از تسهیلات صندوق «یکم»و همچنین «در استطاعت نبودن اقساط ماهانه این تسهیلات» برای خانه اولی‌ها، عملا بخشی از این گروه از متقاضیان قادر به استفاده از تسهیلات فعلی نیستند. در حال‌حاضر مدت زمان بازپرداخت تسهیلات برای خانه اولی‌ها به گونه‌ای است که پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات در استطاعت همه خانه اولی ها یا سایر متقاضیان خرید مسکن نیست؛ در تهران اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه اولی‌ها، هم اکنون یک میلیون و 730 هزار تومان و اقساط تسهیلات بدون سپرده 60 میلیون تومانی از محل «اوراق» نیز ماهانه حدود یک میلیون تومان است.
محتوای نامرئی برنامه‌های ارائه شده از سوی آخوندی نشان می‌دهد قرار است همان‌گونه که طی چهار سال گذشته، وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن با همراهی بانک مرکزی به‌عنوان سیاست‌گذار پولی و بانک عامل بخش مسکن موفق به ایجاد سبد متنوع تسهیلات بانکی خرید و ساخت مسکن از طریق افزایش 8 برابری سقف تسهیلات نسبت به سال 92 شد، طی چهار سال پیش رو، پیگیر رفع نقص موجود در سبد تسهیلات شود.
«کاهش طول دوره سپرده‌گذاری»، «افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات» و در نهایت «کاهش مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات» اقداماتی است که در مقطع زمانی فعلی از سوی سیاست‌گذار بخش مسکن برای رفع یکی از دو نقص موجود در سبد فعلی تسهیلات مسکن مورد تمرکز قرار گرفته است. هم اکنون دوره بازپرداخت تسهیلات خانه اولی‌ها از محل صندوق پس انداز یکم و همچنین تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق، 12 سال است که متولی بخش مسکن در تلاش است این دوره زمانی را حداقل به 15 سال و در شکل ترجیحی به 20 سال افزایش دهد. در صورت عملیاتی شدن این سیاست، مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه اولی‌ها به یک میلیون و 529 هزار تومان در شرایط باز پرداخت 15 ساله تعدیل می‌شود؛ این در حالی است که در شرایط تغییر دوره بازپرداخت به 20 سال، اقساط ماهانه تسهیلات 160 میلیون تومانی خانه اولی‌های پایتخت، یک میلیون و 338 هزار تومان خواهد شد.
مانع رفع نقص تسهیلات مسکن کجاست؟
با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد برنامه اخیر سیاست‌گذار بخش مسکن برای رفع نقص فنی از سبد تسهیلات بانکی، با یک مانع روبه‌رو است که رفع این مانع در کمترین زمان ممکن یکی از موضوعاتی است که باید از سوی متولی بخش مسکن و سیاست‌گذار پولی، دنبال شود.
بانک عامل بخش مسکن هم اکنون برای تغییر و تعدیل طول دوره سپرده‌گذاری در صندوق پس انداز یکم و افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات، با چالش «رعایت تعادل منابع و مصارف» روبه‌روست؛ بر اساس ضوابط نظام بانکی و تاکید سیاست‌گذار پولی، بانک‌ها برای تسهیلات دهی باید حتما تعادل بین منابع و مصارف را رعایت کنند تا به واسطه از بین رفتن این تعادل، دچار مشکل نشوند. محاسبات بانکی نشان می‌دهد برای رفع این مانع لازم است منابع پشتیبان صندوق پس‌انداز یکم(منبع تامین‌کننده تسهیلات خانه اولی‌ها) و حساب ممتاز(حساب پشتوانه تسهیلات بدون سپرده)، تقویت شود. هم اکنون منابع و مصارف صندوق یکم مسکن در مرز ورود به «وضعیت عدم تعادل» قرار دارد که مهم ترین علت آن «افزایش برنامه ریزی نشده استقبال خانه اولی‌ها برای ثبت نام در این صندوق» است؛ در حالی‌که ظرفیت صندوق یکم سالانه کمتر از 90 هزار نفر تعریف شده است، طی یک سال گذشته حدود 150 هزار نفر در این صندوق ثبت نام کردند و میزان افتتاح حساب ماهانه نیز از حدود 12 تا 13 هزار نفر در ماه‌های گذشته به نزدیک 15 هزار ثبت نام در ماه‌های اخیر رسیده که در صورت ادامه این روند حجم ثبت نام سالانه از 150 هزار متقاضی فراتر می‌رود.
در صورت افزایش جذابیت این تسهیلات به واسطه کاهش طول دوره سپرده‌گذاری و کاهش اقساط ماهانه به دنبال افزایش طول دوره بازپرداخت، به طور قطع استقبال از صندوق یکم بازهم بیشتر می‌شود و شکاف بین «تعهد صندوق» و «ظرفیت صندوق» بیشتر خواهد شد و این احتمال قوی وجود دارد که صندوق یکم با مشکل «عدم تعادل منابع و مصارف» مواجه شود. حجم ثبت نام خانه اولی‌ها در صندوق پس انداز مسکن یکم در سال اول راه‌اندازی صندوق(94) به طور متوسط ماهانه 3 هزار نفر بود؛ این حجم در سال 95 به ماهانه حدود 12 تا 13 هزار نفر رسید و در ماه‌های اخیر، به رکورد حدود 15 هزار ثبت نام نیز رسیده است.
دو راهکار فراگیر شدن تسهیلات مسکن
کارشناسان مالی مسکن دو راهکار کلیدی برای «تقویت سریع منابع پشتیبان تسهیلات مسکن» را پیشنهاد می‌کنند، یکی از این راهکارها «اجرای سریع مرحله دوم افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن» است. سال گذشته در حالی افزایش 10 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن مصوب شد که تا کنون تنها 5 هزار میلیارد تومان از آن در قالب تسویه بخشی از بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی از محل افزایش سرمایه بانک مسکن مربوط به سهم دولت اختصاص یافته است. این در حالی است که اجرای سریع بخش دوم افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن، می‌تواند توان بانک را برای پرداخت تسهیلات تقویت کند، طوری که مطابق با برآوردها با افزایش 5 هزار میلیارد تومان دیگر سرمایه بانک مسکن، ظرفیت پرداخت تسهیلات از محل صندوق پس انداز یکم سالانه از 100 هزار فقره تسهیلات افزایش می‌یابد. اوایل سال با افزایش 5 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در فاز اول اجرای تبصره 35 بودجه 95 کل کشور، ظرفیت صندوق پس انداز مسکن یکم از زیر 90 هزار نفر متقاضی، به حدود 95 هزار نفر در سال افزایش یافت. راه حل دوم درخواست بانک عامل بخش مسکن برای «تبدیل خط اعتباری 40 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به سرمایه بانک مسکن» است.
هم اکنون ماهانه حدود 300 میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط تسهیلات دارندگان واحدهای مسکونی مهر به بانک مسکن واریز می‌شود که این منابع فعلا به مدت 10 سال برای تامین منابع کمکی صندوق یکم و تکمیل نیمه تمام‌های مسکن مهر استمهال شده است و در مدت 10 سال نیز باید به صورت اقساطی به بانک مرکزی برگردانده شود. با توجه به اینکه منابع حاصل از افزایش سرمایه بانک با اتکا به خط اعتباری مسکن مهر ، پول تازه و جریان نقد مالی محسوب می‌شود و افزایش سرمایه کاغذی از بابت تسویه بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی به حساب نمی‌آید، این راهکار موثرتر از راهکار اول است و می‌تواند قدرت تسهیلات دهی بانک عامل بخش مسکن را چندین برابر شرایط فعلی افزایش دهد. به این ترتیب، محور ذکر شده در برنامه 12 گانه آخوندی برای حوزه راه و شهرسازی، در خصوص توانمند سازی متقاضیان خرید مسکن، در واقع ادامه همان تاکیدی است که وی نیمه تیرماه امسال در جمع کارشناسان و مدیران بانک عامل بخش مسکن در تشریح نقشه راه بازار مسکن تا سال 1400 مطرح کرد.
آخوندی در آن زمان با اشاره به ضرورت تبدیل تسهیلات فعلی مسکن به «تسهیلات در استطاعت همه متقاضیان مصرفی مسکن»، تاکید کرد برای تحقق این موضوع کلیدی و مهم دو ابزار نرخ سود و مدت زمان بازپرداخت تسهیلات در اختیار بانک عامل بخش مسکن قرار دارد که می‌توان با تعدیل آنها بخش بیشتری از متقاضیان مصرفی مسکن را از محل تسهیلات بانکی توانمند سازی کرد. بنا بر تاکید وزیر راه و شهرسازی هم اکنون سه گروه متقاضیان مسکن شامل خانه اولی‌ها، ساکنان بافت‌های فرسوده وافراد بدمسکن ساکن در سکونت گاه های غیر رسمی کانون اصلی تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهند که اولویت توانمند سازی متقاضیان مسکن نیز باید متناسب با شرایط این سه گروه تعریف شود.
