رکورد زنی معاملات مسکن در میانه تابستان

مرداد ماه امسال، بیش از 16 هزار و 700 واحد مسکونی در پایتخت فروخته شد که بالاترین حجم معاملات ماهانه در 39 ماه اخیر محسوب می‌شود و از پیشروی بازار تا مرز «رونق» حکایت دارد. عبور معاملات ماهانه از 17 هزار واحد و تکرار آن برای حدود یک فصل، می‌تواند علامت بروز رونق تلقی شود. رشد 23 درصدی فروش ملک نسبت به تیرماه با ریزنوسان ماهانه –7. 0 درصد- همراه بوده که بیانگر خیز غیر تورمی معاملات است.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از دنیای اقتصاد، بازار معاملات مسکن در میانه تابستان، بعد از دست‌کم یک‌ سال «توقف» در فاز پیش‌ رونق، به «مرز رونق» رسید. گزارش ­ها از آمارهای دفتر برنامه‌ ریزی و اقتصاد مسکن درباره تازه‌ ترین وضعیت بازار ملک در تهران حاکی است ماه گذشته، فروش آپارتمان در تهران، «رکورد» زد به‌ طوری‌که بیشترین حجم معاملات خرید مسکن، پس از 39 ماه، برای مرداد 96 به ثبت رسید. مرداد امسال، 16 هزار و 758 واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد که این حجم معامله ماهانه خرید ملک، از ابتدای خرداد 93 تا کنون، بی‌ سابقه بوده است. پیش‌تر، رکورد بیشترین حجم معامله آپارتمان در تهران، برای اردیبهشت 93 با فروش 22 هزار و 118 واحد مسکونی به ثبت رسیده بود که اگر چه این حجم فروش در آن زمان، فوق‌ العاده بالا ارزیابی می‌شد اما با توجه به شکل‌گیری دوره رکود مسکن از اواسط سال 92، رکورد فروش اردیبهشت 93، نوعی رفتار سنتی بازار ملک ناشی از ماه شبه‌ تعطیل فروردین بوده است که معمولا در همه سال‌ها با دامنه‌های متفاوت، تکرار می‌شود.

به این ترتیب، کارنامه معاملات مسکن مرداد 96، اولین ماه متفاوت –پر فروش- در بازار ملک از رکود 92 تاکنون محسوب می‌شود که «تحقق» سه پیش‌ بینی هم‌ جهت درباره این بازار را نشان می‌دهد. طی سه سال اخیر، متوسط حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، کمتر از 13 هزار واحد در ماه بوده است. در یک‌ سال گذشته نیز که بازار وارد فاز پیش‌ رونق شد، اگر چه رشد حدود 5 درصدی در میزان فروش واحد مسکونی در تهران –رشد نقطه‌ای به معنی تغییرات حجمی نسبت به ماه مشابه سال قبل- اتفاق افتاد اما حجم ماهانه معاملات تا پیش از مرداد امسال، از حول و حوش 15 هزار واحد بالاتر نرفت.

بررسی‌ها درباره وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن، با استناد به متوسط میزان فروش ماهانه آپارتمان در سال‌های 90 و 91 حاکی است: نبض معاملات ملک، علامت «آستانه رونق» را نشان می‌دهد. در سال‌های اوج رونق مسکن -90 و 91- ماهانه به‌ طور متوسط بیش از 17 هزار واحد مسکونی در شهر تهران به فروش می‌رسید. کارشناسان مسکن، برای تشخیص تغییر فاز بازار معاملات، یک نشانه شکل‌گیری رونق در معاملات را رشد حجم فروش به حول و حوش 17 هزار واحد در ماه و تداوم آن برای حداقل سه ماه متوالی عنوان می‌کنند. در حال حاضر، وضعیت بازار معاملات ملک در پایتخت بر اساس کارنامه مرداد 96 –نزدیک شدن حجم معاملات مرداد به تراز 17 هزار واحد- حکایت از «حرکت رو به جلو در مسیر پیش‌ رونق به سمت فاز رونق» دارد. در صورت تکرار کارنامه فروش ماه میانی تابستان در شهریور، بازار معاملات مسکن در نیمه سال 96، وارد فاز رونق خواهد شد. با این حال، احتمال افت خفیف در میزان فروش آپارتمان در ابتدای پاییز ناشی از پایان فصل اصلی نقل و انتقال ملکی وجود دارد اما در صورت بالا بودن حجم معاملات از حداقل 14 تا 15 هزار واحد مسکونی در ماه، بازار تا شب عید در فاز رونق تثبیت خواهد شد.

به‌ رغم رشد 23 درصدی میزان فروش آپارتمان در مرداد نسبت به تیر امسال، متوسط قیمت مسکن در تهران، کمتر از یک درصد، با تغییرات ماهانه روبه‌رو شد. میانگین قیمت مسکن در تهران از 4 میلیون و 570 هزار تومان در تیرماه امسال به 4 میلیون و 600 هزار تومان تغییر کرد که «ریز نوسان» 6/ 0 درصدی در فاصله دو ماه اول تابستان را نشان می‌دهد. متوسط قیمت مسکن در عین حال به‌ دلیل ریز نوسانات یک‌ سال اخیر، در حال حاضر 6 درصد بیشتر از مرداد سال گذشته است. مرداد پارسال، متوسط قیمت آپارتمان در تهران، مترمربعی 4 میلیون و 330 هزار تومان گزارش شده بود.

بررسی‌‌ها از عوامل پیشران بازار معاملات مسکن در مسیر رونق به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی نشان می‌دهد، رشد 23 درصدی ماهانه در حجم معاملات، بیش از هر چیز به 6 عامل مهم بستگی دارد که مجموعه این عوامل موجب شده است هم‌ اکنون بازار معاملات مسکن در مرز رونق قرار بگیرد. اولین و مهم‌ترین عامل پیشران معاملات مسکن در مسیر رونق، «تغییر نرخ سود در بازارهای رقیب» است.مرداد‌ ماه امسال زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی که از چند ماه قبل مطرح شده بود، با انتشار اخبار رسمی از سوی مراجع سیاست‌گذاری در بازار پول، درباره کاهش قریب الوقوع نرخ سود سپرده‌ها، منجر به بروز اثر روانی ناشی از این تصمیم در بازار مسکن طی دومین ماه از تابستان شد.

زمزمه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی درحالی مرداد ماه به اوج خود رسید که از چند ماه قبل منجر به ترغیب برخی متقاضیان مصرفی به انتقال سرمایه‌های موجود در حساب‌های بانکی به بازار مسکن شده بود که با اعلام رسمی رئیس کل بانک مرکزی در خصوص کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی در نیمه مرداد‌ ماه، حجم تقاضای خرید مسکن را افزایش داد.به این معنا که آن دسته از متقاضیانی که عزم خرید واحدهای مسکونی داشتند اما جذابیت نرخ‌ بالای سود سپرده‌های بانکی مانع از ورود جدی آنها به بازار مسکن شده بود با اوج گرفتن زمزمه‌ها و انتشار اخبار رسمی در خصوص اراده سیاست‌گذار پولی به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، اقدام به انجام معامله در بازار خرید مسکن کردند.

دومین عامل پیشران معاملات مسکن در مرداد امسال، به «ایجاد ثبات سیاسی ناشی از انتخاب و استقرار دولت دوازدهم» برمی‌گردد؛ با مشخص شدن آینده سیاسی چهار سال پیش روی کشور و ثبات شرایط سیاسی، بازار مسکن نیز از این ثبات تاثیر گرفته و حرکت بازار مسکن در فاز پیش‌ رونق که تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در بهار امسال با وقفه موقتی همراه شده بود در مرداد با رشد ماهانه 23 درصدی در حجم معاملات خرید آپارتمان از سوی متقاضیان شتاب گرفت.

سومین عامل، «مشخص شدن چشم‌ انداز اقتصادی برای هر دو سمت متقاضی خرید و فروش در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر استقرار دولت دوازدهم و اعلام برنامه‌های اقتصادی دولت جدید» است؛ متقاضیان خرید و فروش واحدهای مسکونی که طی ماه‌های گذشته در نتیجه بروز نا اطمینانی ناشی از مشخص نبودن آینده سیاسی و اقتصادی کشور، به گونه‌ای کاملا محتاطانه اقدام به ورود به بازار مسکن می‌کردند با از بین رفتن این نا اطمینانی در نتیجه استقرار دولت دوازدهم، تحرکات خود را در بازار ملک افزایش دادند که همین موضوع خود را با رسیدن حجم معاملات خرید مسکن در مرداد ماه به مرز رونق (نزدیک به 17 هزار معامله خرید مسکن طی یک ماه) نشان داد. چهارمین عامل به «خصلت طبیعی ماه میانی تابستان (مرداد ماه) در میان سایر ماه‌های سال» در خصوص حجم معاملات مسکن برمی گردد؛ در حالی که همواره فصل تابستان به‌ عنوان فصل طلایی جابه جایی در بازار مسکن شناخته می‌شود، اوج انجام معاملات مسکن معمولا مربوط به میانه تابستان یعنی مرداد ماه است؛ معمولا متقاضیان خرید مسکن در تیرماه جست‌ و‌ جوهای خود برای اطلاع از سطح قیمت‌ها و همچنین یافتن فایل‌ها و مناطق مناسب مطابق با شرایط و سلایق خود را آغاز کرده اما در مرداد ماه اقدام به انتخاب گزینه نهایی و خرید آن می‌کنند. این موضوع به‌ طور معمول در همه سال‌ها تکرار می‌شود. بنابراین بخشی از رشد ماهانه 23 درصدی حجم معاملات مسکن ناشی از این خصلت طبیعی است. عامل پنجم پیشران بازار معاملات مسکن در مرداد ماه امسال به «برآیند صفر نوسانات بهاری قیمت مسکن» مربوط می‌شود؛ نوسانات قیمتی بازار مسکن طی سه ماهه ابتدایی سال جاری به گونه‌ای رقم خورد که ابتدای تیرماه میانگین قیمت مسکن به سطح متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در اسفند ماه یعنی مترمربعی 4 میلیون و 570 هزار تومان رسید. ششمین عامل که به نوعی محرک فرعی موقتی برای خرید مسکن محسوب می‌شود به ماجرای افزایش 10 میلیون تومانی تسهیلات جعاله (تعمیرات) مسکن مربوط می‌شود؛ اواخر بهار امسال، تسهیلات جعاله مسکن از 10 به 20 میلیون تومان افزایش یافت، اما تعیین اعتبار 3 ماهه برای دریافت تسهیلات جعاله 20 میلیون تومانی-پرداخت تسهیلات جعاله 20 میلیونی تنها تا پایان شهریور ماه-منجر به افزایش استقبال متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات، از معاملات آپارتمان شد. اوایل تابستان پیش بینی شد با ایجاد این محرک موقتی، حجم معاملات مسکن در نیمه دوم تابستان افزایش یابد.