کاهش حجم معاملات مسکن نوساز متوقف شد

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا- بر اساس این گزارش، سهم «نوساز»ها از معاملات مسکن بعد از اوج‌گیری در بهمن سال گذشته، تحت تاثیر «خطای تشخیص» سمت عرضه از بابت پذیرش افزایش قیمت بالا در سمت تقاضا، به‌ صورت نا متوالی طی 5 ماه‌ اخیر کاهش پیدا کرد. بالاترین سهم فروش نوسازها طی دو سال اخیر برای بهمن 95 با اختصاص 54 درصد از کل معاملات خرید آپارتمان به واحدهای زیر 5 سال ساخت، به ثبت رسید اما روند سقوط این سهم، میزان فروش نوسازها را در تیر امسال به 2/ 46 درصد کل معاملات -پایین‌ ترین سهم- رساند. اکنون پس از سه ماه پیاپی سقوط سهم نوسازها، بازار مرداد با بهبود نسبی فروش این املاک روبه‌رو شد.

توقف سقوط سهم نوسازها از معاملات خرید مسکن، به سبقت میزان رشد فروش این واحدها از میزان رشد کل معاملات ملک برمی‌گردد. حجم کل آپارتمان‌های نوساز فروخته شده در طول یک ماه اخیر 3/ 25 درصد نسبت به تیرماه افزایش یافته که از رشد ماهانه 23 درصدی کل معاملات مسکن تهران طی همین مدت، بیشتر است. از آنجا که آپارتمان‌های نوساز سال‌ ها است که در صدر تقاضای خریداران مسکن قرار دارند -همواره بیش از نیمی از معاملات خرید را نوسازها تشکیل می‌دهد- و این رویه در سال 96 نیز با وجود تنزل سهم نوسازها از کل معاملات ماهانه به زیر 50 درصد، همچنان ادامه دارد، رشد 2/ 23 درصدی حجم کل معاملات مسکن در تهران طی یک ماه مرداد بیش از هر چیز مدیون رشد چشم گیر فروش واحدهای نوساز در این ماه است.

بررسی‌ها درباره علت بهبود بازار فروش نوسازها حاکی است: رشد چشمگیر حجم فروش واحدهای نوساز علاوه بر اینکه نتیجه تعدیل جزئی قیمت‌های پیشنهادی از سوی فروشندگان و از آن مهم‌تر، عدم افزایش قیمت در مرداد نسبت به تیر امسال بوده است، به پذیرش شرایط بازار از سوی متقاضیان خرید و باور نسبت به احتمال بالای ورود به فاز رونق در ماه‌های آینده نیز باز می‌گردد. تقاضای مسکن پذیرفته‌ است که حباب قیمت در گروه واحدهای مصرفی تخلیه شده است و با تشدید فاز پیش رونق معاملات، احتمال نوسانی شدن قیمت مسکن (افزایش دامنه ریز نوسانات ماه‌ های اخیر) وجود دارد. از این رو به جای اینکه بازار را ترک کنند، وارد شده و بر سر قیمت پیشنهادی با فروشنده چانه‌ زنی می‌کند. برخی نیز به امید «خرید شرایطی» وارد بازار مسکن شده‌اند و این گزینه را به جای «تخفیف نقدی پای معامله» به رسمیت شناخته‌اند.

در حالی که طی 12 ماه سال 95 سهم آپارتمان‌ های نوساز از معاملات ماهانه همواره بیش از 50 درصد کل حجم فروش و عمدتا رقمی بین 51 تا 54درصد بوده است، این وضعیت از اسفند 95 روند نزولی به خود گرفته و این روند تقریبا بدون وقفه تا تیرماه ادامه پیدا کرد؛ طوری که سهم 54 درصدی نوسازها از معاملات بهمن‌ ماه در اسفند به 51 درصد رسید و از فروردین تا کنون در کانال 40 درصد قرار دارد. با این حال بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن در میانه تابستان، در مرداد ماه همزمان با رشد 2/ 23 درصدی حجم فروش کل ماهانه مسکن، سهم نوسازها نیز با رشد 5/ 0 واحد درصدی همراه شد. این میزان رشد اگر چه جزئی و کمتر از یک درصد است، اما حاوی پیام توقف کاهش سهم نوسازها و تغییر روندی است که از اسفند سال گذشته آغاز شده بود. از سوی دیگر با توجه به رغبت بالای خریداران مسکن نسبت به تملک واحدهای نوساز، تغییر این روند می‌تواند نوید بخش سرعت گرفتن خروج کامل بازار مسکن از رکود و تغییر فاز از «پیش‌ رونق» به «رونق» در ماه‌ های آتی باشد. به بیان دیگر، وزنه «نوسازها» در معاملات ملک، چنانچه با رشد فروش این واحدها، سنگین‌تر شود، ورود بازار به رونق، شتاب خواهد گرفت.

کارشناسان سقوط 6 تا 8 واحد درصدی سهم فروش آپارتمان‌های نوساز از معاملات ماهانه مسکن طی چند ماه اخیر را بیش از هر چیز به وضعیت قیمت مسکن نسبت می‌دهند. سال گذشته اگر چه متوسط قیمت مسکن حدود پنج درصد افزایش یافت، اما دامنه تغییرات قیمت در بازار نوسازها بیشتر بود و در سال جاری با مختصات متفاوتی نمایان شد؛ به این ترتیب که از اوایل سال جاری تا کنون، میانگین قیمت واحدهای نوساز با رشد بیشتری نسبت به آپارتمان‌های دیگر گروه‌های سنی همراه شد. البته مقصود از «نوساز» در این گزارش مطابق با تعریفی که در گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن ارائه می‌شود، صرفا واحدهای کلید نخورده نیست و شامل دو گروه آپارتمان‌های کلید نخورده و آپارتمان‌های کلید خورده زیر پنج سال ساخت می‌شود.

افزایش قیمت واحدهای نوساز در اوایل سال جاری، ناشی از خطای تشخیص سازنده‌ها نسبت به کلیت وضع بازار مسکن بود. سازنده‌ها با این تصور که افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، قدرت خرید تقاضای مصرفی را برای تحمل تورم دست کم 10 درصدی در این بازار، تقویت کرده است، سطح قیمت‌های پیشنهادی نوسازها را نسبت به سال گذشته، بیش از 10 درصد افزایش دادند اما نتیجه این اقدام، به افت معاملات نوسازها در خرداد و تیر امسال منجر شد. در این دو ماه،‌ حجم فروش نوسازها به ترتیب 8 درصد و 7 درصد نسبت به ماه‌های قبل از آن، کاهش یافت. سازندگان با مشاهده وضعیت ماه‌های اخیر و کاهش آمار فروش واحدهای کلید نخورده به رغم تمایل اکثریت به تملک واحدهای نوساز، دریافتند که با وجود افزایش قدرت خرید متقاضیان به واسطه افزایش تسهیلات، اما سمت تقاضا هنوز کشش لازم برای تحمل رشد محسوس قیمت را ندارد. در واقع متقاضیان با این امید که بتوانند با بودجه خود صاحب مسکن شوند، از سال گذشته به بازار آمده‌اند و امسال هم این وضعیت تغییری نکرده و همچنان متقاضیان به امید خرید مسکن با قیمت مناسب بازار را جست‌ و جو می‌کنند. بنابراین در صورت مشاهده افزایش قیمت بیش از حد مورد انتظار و بیش از عرف ماه‌ های قبل، از خرید نوساز صرف‌ نظر کرده و به سراغ آپارتمان‌ های چند سال ساخت و اصطلاحا «به قیمت رسیده» می‌روند.

بر این اساس از میانه تیرماه سازندگان با درس عبرتی که از تجربه قیمت‌ گذاری حساب نشده فصل بهار کسب کرده بودند، به میزان واقعی قدرت خرید متقاضیان مسکن پی بردند و وضعیت بازار به آنها اثبات کرد که اگر برای فروش واحدهای تکمیل‌ شده خود مصمم هستند،‌ بهتر است از قیمت‌گذاری بی‌ پروا و بدون ملاحظه خودداری و همچون دیگر واحدهای مسکونی میان سال و کهنه‌ ساز، معادل رشد قیمت ثبت شده در آخرین معاملات را برای واحدهای نوساز و کلید نخورده خود منظور کنند، نه بیشتر. کارنامه معاملات مسکن در مرداد ماه نشان می‌دهد فرآیند سقوط سهم واحدهای نوساز از معاملات خرید متوقف شده و سهم نوسازها از کل معاملات با نیم واحد درصد افزایش از 2/ 46 به 7/ 46 درصد رسیده است. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن حاکی است این بهبود وضعیت در وهله اول ناشی از این است که فروشنده‌ها قیمت پیشنهادی خود را در مرداد ماه تغییر نداده‌اند (فروش با قیمت تیر 96) و مقاومت برخی از آنها (عمدتا عوامل فروش واحدهای نوساز لوکس و متراژ بالا) در برابر تخفیف نیز قدری کاهش یافته است.

از سوی دیگر به نظر می‌رسد ارکان مهم بازار مسکن شامل خریداران و واسطه‌ها دریافته‌اند که فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن متوقف شده و اکنون قیمت‌گذاری‌های پیشنهادی بر خلاف بهار 96، به واقعیت نزدیک‌ تر شده است. آنها همچنین ورود به رونق در بازار مسکن طی ماه‌های آتی را حتمی و بازگشت به رکود را بعید ارزیابی می‌کنند. در نتیجه قدری نوسان قیمت در بازار مسکن نسبت به سال گذشته قابل انتظار است و به همین خاطر سطح قیمتی جدید آپارتمان‌های نوساز بعد از تخلیه حباب، تا حد مشخص (حداکثر به اندازه تورم عمومی) در حال پذیرش از سوی متقاضیان خرید است. بر این اساس هر دو سمت عرضه و تقاضا در میانه تابستان رفتار جدیدی در پیش گرفته‌اند که نتیجه آن در قالب تقویت سهم نوسازها در معاملات مسکن مشهود است.

بخشی از افزایش نیم واحد درصدی سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات ماهانه مسکن نیز از «ذوب اولیه یخ بازار فروش املاک لوکس» نشات گرفته است. به اذعان اغلب دلالان، همراهی فروشندگان آپارتمان‌های نوساز لوکس در چکش‌کاری قیمت پیشنهادی، اکنون به مراتب بیش از مالکان واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ (واحدهای مصرفی) است. در واقع این افزایش سهم در گروه آپارتمان‌های نوساز تا پنج سال ساخت طی ماه اخیر بیش از اینکه ناشی از نرم شدن فروشنده‌های مصرفی باشد، از کوتاه آمدن فروشندگان لوکس‌ متراژهایی نشات گرفته که بعضا بعد از سپری شدن دو تا سه سال از تکمیل واحدهای خود، اکنون با توجه به حاکمیت «پیش‌ رونق» و بازگشت تدریجی متقاضیان خرید به بازار مسکن، فرصت را برای فروش و تبدیل دارایی‌های خود به پول نقد برای سرمایه‌گذاری‌ های آتی مناسب ارزیابی می‌کنند و در نتیجه با اعطای تخفیف‌های قابل توجه، تلاش می‌کنند از این فرصت به بهترین نحو استفاده کنند.