نیمه روشن بازار مسکن
نتایج این نظرسنجی نشان می‌دهد رفتار فعالان بازار مسکن در نیمه دوم 96، با تغییر نسبت به نیم سال اول همراه خواهد شد که مهم ترین تحول، «رشد خفیف» حجم معاملات خرید آپارتمان‌های کم متراژ (واحدهای مصرفی) می‌تواند باشد. شرکت کننده‌ها در نظرسنجی، وضعیت بازار ساخت و ساز مسکونی طی دو فصل آتی را نیز به شکل «تحرک بیشتر» در مناطق پر تقاضا از جمله بافت فرسوده توصیف میکنند. شروط «رونق ملایم» در بازار ملک تشریح شده است.
40 صاحب نظر بخش مسکن با شرکت در نظرسنجی «دنیای اقتصاد»، چشم انداز بازار ملک را در نیمه دوم سال 96 ترسیم کردند. نتایج این نظرسنجی، ضمن تایید «دو قطبی بودن بازار معاملات مسکن شهر تهران از بابت رفتار متفاوت بین مناطق و آپارتمان‌های مصرفی با محله‌ها و املاک لوکس» نشان می‌دهد دید نخبگان بازار مسکن به نیم سال دوم، با استناد به تحولات ماه‌های اخیر، در سه پارامتر، تفاوت قابل ملاحظه نسبت به نیمسال اول پیدا کرده است. پیش بینی کارشناسان اقتصاد مسکن، فعالان بازار ملک و تحلیلگران ارشد این بازار -طیف‌های حضور یافته در نظرسنجی- حکایت از آن دارد که معاملات مسکن در نیمه دوم امسال، در گروه آپارتمان‌های کوچک و میان متراژ (واحدهای مصرفی)، در صورت فراهم بودن شرایط درونی و بیرونی بازار، با «رونق ملایم» همراه می‌شود. 5/ 67 درصد افراد در نظرسنجی، درباره چشم انداز دو فصل آتی معاملات این نوع املاک، از بین 4 گزینه رشد ملایم، رشد پرشتاب، کاهش و عدم رشد حجم خرید و فروش، به گزینه اول رای دادند.
شرط شکل‌گیری «رونق ملایم» در معاملات مسکن، افزایش درجه کارآمدی تسهیلات خرید از دو مسیر انعطاف بخشی به تسهیلات موجود و استارت لیزینگ مسکن عنوان شده است. در کنار این دو پیش نیاز رونق، پایبندی بانک‌ها به پرداخت سود متعارف در سطح تعیین شده روزهای اخیر، می‌تواند در نقش محرک رونق معاملات ملکی عمل کند. انتظارات ناظران بازار مسکن درباره آینده املاک لوکس نیز از «تحرک خفیف» در معاملات «لوکس‌های مصرفی» در عین تداوم جو رکودی در فضای کلی این قسمت از بازار ملک حکایت دارد. نگاه شرکت‌کننده‌ها در نظرسنجی «دنیای اقتصاد» به آینده قیمت مسکن مشخص می‌کند: دامنه نوسانات قیمت در گروه آپارتمان‌های منتخب کانون تقاضا، نسبت به نیمه اول سال، در صورت رخداد کسری عرضه ناشی از رشد معاملات، بیشتر خواهد شد. 5/ 77 درصد نظرات درباره روند قیمت واحدهای مصرفی (کوچک‌های بازار ملک) در نیمه دوم امسال، بر گزینه «افزایش حول و حوش نرخ تورم» تاکید دارد. با این حال، بیشترین احتمال برای آینده قیمت لوکس‌ها، مطابق نظر غالب صاحب نظران، مربوط به گزینه «نوسان کمتر از نرخ تورم» است.
درباره چشم انداز بازار ساخت و ساز نیز انتظار می‌رود: ساختمان سازی‌های مصرفی -در بافت فرسوده و مناطق پر تقاضا- در ماه های آینده رشد تیراژ به خود بگیرد. نزدیک به 83 درصد نظرات در این باره، بروز «رونق ساخت مصرفی» را پیش بینی میکنند. تفاوت سه‌گانه بازار مسکن دو نیمه سال از نگاه صاحب نظران، شامل «معاملات مصرفی»، «قیمت مسکن» و «ساخت و ساز» می‌شود. فروردین امسال، 30 نفر از همین صاحب‌نظران در نظرسنجی ابتدای سال «دنیای اقتصاد» شرکت کردند و غالب آنها، وضعیت «معاملات مصرفی» در نیمه اول 96 را «تشدید پیش رونق» توصیف کردند. نظرات درباره آینده قیمت مسکن در آن زمان نیز حکایت از انتظار برای «رشد خفیف قیمت» داشت. 93 درصد نخبگان بازار مسکن در ابتدای امسال پیش بینی کردند، قیمت فروش واحدهای مسکونی در نیمه اول سال حداکثر به اندازه نرخ تورم، افزایش پیدا می‌کند.
هم اکنون کارنامه نیم سال اول بازار مسکن 96، این دو پیش بینی نخبگان - تشدید پیش رونق معاملات مصرفی و رشد خفیف قیمت- را تایید می‌کند و نشان می‌دهد در تهران معاملات مسکن در گروه واحدهای مصرفی طی ماه‌های اخیر از 3 تا 13 درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته و متوسط قیمت آپارتمان در پایتخت نیز طی 5 ماه اول امسال حدود 5 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته است. نخبگان بازار در نظرسنجی فروردین امسال، همچنین برای آینده دو فصلی ساخت و ساز، گزینه «قرار گرفتن در ایستگاه پایانی رکود» پیش بینی کردند که طبق آمارهای تیراژ ساخت، تحرک محسوس فعالیت‌های ساختمانی طی ماه های اخیر مشهود است. در نظرسنجی جدید که نتایج آن امروز منتشر شده، انتظار بهبود وضعیت در بازار ساخت طی نیمه دوم سال مطرح است. در حال حاضر نسبت به ضرورت تجزیه و تحلیل جزئی بازار مسکن به جای قضاوت کلی، یک اجماع بین صاحب‌نظران وجود دارد. ناظران بازار ملک، مهم ترین عامل اثرگذار بر تغییر شرایط این بازار را نرخ سود بانکی معرفی میکنند.
حسین عبده تبریزی، اقتصاددان، در جریان پاسخ به پرسش‌های نظرسنجی، به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: دوره 4 سال گذشته به رفع بی‌نظمی از حوزه مالی مسکن، تخلیه حباب قیمتی ناشی از جهش سال 92 و گذار از سونامی ساخت و سازهای غیرمصرفی گذشت. در این دوره اما باید برای تحرک بیشتر در بازار ملک، راهکارهای جدید و طرح‌های نو از سوی شبکه بانکی به خصوص بانک عامل بخش مسکن ارائه و عملیاتی شود. عبده تبریزی جهت‌گیری راهکارهای جدید را توسعه بازار رهن و حل مشکل بازپرداخت از طریق سبک سازی اقساط ماهانه تسهیلات عنوان می‌کند. سایر صاحب‌نظران نیز در این نظرسنجی، بر ضرورت توسعه دامنه پرداخت تسهیلات مسکن از طریق ورود سایر بانک‌ها به این بخش تاکید کردند. همچنین تنظیم محلی سقف و قسط تسهیلات به تناسب وضعیت بازار مسکن در هر شهر یا استان، از جمله توصیه صاحب نظران به متولی بخش مسکن و سیاست‌گذار پولی در این حوزه است.
شرکت کننده‌ها در نظرسنجی، درباره سرنوشت طرح «مسکن اجتماعی» که به رغم تصویب در دولت یازدهم هنوز در مرحله تامین اعتبار و زمین معلق مانده، اعلام کردند: این طرح باید به فوریت و با لحاظ دو احتیاط، به اجرا دربیاید. احتیاط اول که عبده تبریزی بر آن تاکید دارد، به «نحوه اجرا» با هدف جلوگیری از تشکیل صف تقاضا توسط اقشار نزدیک به خط فقر برمی‌گردد؛ به گونه‌ای که در این طرح، اولویت باید با اقشار «خیلی ضعیف» یعنی دو دهک اول باشد. در مسکن مهر ، ابتدا ظرفیت 5/ 1 واحد مسکونی اعلام شد اما در دو سال اول، 5/ 4 میلیون نفر ثبت نام کردند. احتیاط دوم نیز به اجرای «تدریجی» و «فاز به فاز» برمی‌گردد.
