علت یابی نوسانات دوره ای در بازار مسکن ایران

در این میان بازار مسکن نیز از این چرخه مستثنی نیست اما چرا این وضعیت در دیگر کشورها حل شده و بخش مسکن در آن با نوسان ­های دوره ای روبرو نیست؟

تیمور رحمانی اقتصاددان، حل نشدن نوسانات دوره ­ای بخش مسکن در ایران را مربوط به تفاوت ساختار اقتصاد ایران با اقتصاد دیگر کشورها در متغیر تورم می ­داند و معتقد است بخش زیادی از نوسانات قیمت مسکن ناشی از انباشت تورم بوده است.

وی در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، با بیان اینکه کشورهای دیگر بیش از ربع قرن است که مساله تورم را حل کرده ­اند اما در ایران این مساله هنوز حل نشده است، اظهار کرد: در کشوری که تورم دارد ممکن نیست قیمت دارایی­ ها به ویژه قیمت حقیقی مسکن ثابت بماند بنابراین ورود سرمایه گذاری ­های سفته ­بازانه به بازار علت نوسان نبوده بلکه معلول بوده است.

این صاحبنظر اقتصاد مسکن ادامه داد: در سال های گذشته پتانسیل چنین اتفاقی از سوی دولت­ ها با سیاست ­های تورمی ایجاد می شده است و با کوچکترین تحریک بیشترین واکنش نسبت به آن رخ میداده است.

وی در پاسخ به این سوال که سفته ­بازان چگونه تشخیص می­ دهند که مسکن مستعد تحریک است؟ تصریح کرد: فکر می­ کنم یکی از نسبت­ های علامت ­دهنده نسبت قیمت مسکن به اجاره است. این نسبت در مقایسه با بازدهی دیگر بازارها از یک سطح نرمال برخوردار است. اما وقتی قیمت مسکن برای چند سال ثابت می­ ماند و اجاره به دلیل نرخ تورم بالا می­ رود بعد از مدتی مجددا تعدیل می شود.

رحمانی به تجربه سایر کشورها در این بخش اشاره کرد و گفت: اما در دیگر کشورها به دلیل آنکه تورم پیوسته وجود ندارد امکان سیکل نیز وجود دارد.در ایران به دلیل تداوم تورم، رفتار مالی دولت و نحوه هزینه کرد منابع ارزی فعالان اقتصادی دست دولت را خوانده ­اند و از طریق برخی شاخص ­ها می توانند در لحظه اتفاق در بازار مد نظر حضور داشته باشند.

به گفته وی اجاره بها در بازار نقشی همانند نرخ سود بانکی را برای سپرده ­ها ایفا می ­کند. وقتی یک نفر رقمی را در بانک سپرده­ گذاری می کند طبیعتا انتظار بازدهی در حد انتظار را دارد. در بازار اجاره نیز سرمایه ­گذاران همین نقش را برای اجاره­ بها قائل هستند. یعنی اگر ارزش قیمتی ملکی یک میلیارد تومان باشد و اجاره سالانه آن 150 میلیون تومان نرخ بازدهی بازار اجاره معادل 15 درصد است.

وی افزود: اگر در بازار رکود باشد قیمت تغییر نمی ­کند اما تورم اجاره بها را بالا می ببرد مثلا در سال بعد بازدهی اجاره 20 درصد می ­شود. وقتی میزان بازدهی به سطحی برسد که احساس جذابیت را به اکثر سرمایه ­گذاران منتقل کند آنها را برای ورود به این بازار مجاب می­ کند.

این اقتصاددان با بیان اینکه در این وضعیت سرمایه ­گذاران در می یابند که سرمایه ­گذاری در ساخت و ساز ارزش افزوده بالایی دارد، عنوان کرد: با مهاجرت سرمایه به این بازار در واقع کبریت در انبار باروت انداخته می ­شود و جهش قیمتی رخ می­ دهد. اما طبیعتا به دلیل نوع و کیفیت سرمایه ­گذاری بازار اشباع می ­شود و وارد فاز رکود می شود. یعنی عرضه بالا می رود اما به دلیل رشد قیمت­ ها تقاضا قدرت خرید ندارد و از بازار عقب نشینی می کند.

وی با تاکید بر آنکه در حال حاضر چنین نشانه هایی در بازار مسکن وجود ندارد، گفت: تغییرات نرخ تورم در این مدت شدید نبوده است. درآمد ارزی دولت هم به میزانی است که انتظار ریخت و پاش وجود داشته باشد. نرخ سود بانکی هم می­ تواند کماکان در مقایسه با دیگر بازارها جذاب باشد.چون هنوز از نظر عده زیادی بدون ریسک است. بنابراین فعلا شاهدی از اتفاقات تورمی به شکل گذشته در بخش مسکن وجود ندارد.