جزئیات راه اندازی ۱۵ صندوق زمین و ساختمان در ۱۵ استان کشور
به گزارش خبرنگار پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازی، صندوق‌های زمین و ساختمان به استناد ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تبصره (۲) ماده ۲۴ آئین نامه اجرایی آن، قانون بازار بورس اوراق بهـادار و قانون توسعه ابزارهای مالی ایجاد شده است. این صندوق ها به عنوان مؤسسه غیر تجاری نزد مرجع ثبت شرکت‌ها و به عنوان نهاد مالی نزد سازمان بورس و اوراق بهادار به ثبت خواهند رسید. فعالیت آن ها تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار است و وزارت مسکن و شهرسازی بر روند اجرایی پروژه نظارت عالیه خواهد داشت. نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار بر صندوق به منظور حصول اطمینان از رعایت مقررات قانونی و مصوبات آن و شفافیت اطلاعاتی است.
هدف اصلی از ایجاد این گونه صندوق ها، جذب منابع مردمی و هدایت مازاد نقدینگی موجود به سمت بخش ساختمان از طریق ساز و کار بررسی اوراق بهادار است.
نظر به اینکه به موجب بندهای (۸) و (۱۴) از ماده (۶) اساسنامه سازمان ملی زمین و مسکن در جهت حمایت از فعالیت های بخش خصوصی برای تولید مسکن و جلب هدایت و تجهیز منابع مردمی و غیر دولتی از وظایف اساسنامه ای سازمان ملی زمین و مسکن به شمار می آید. مقام عالی وزارت، وظیفه ایجاد این صندوق‌ها در سراسر کشور را بر عهده سازمان نهادند. در این راستا، سازمان در اولین گام اقدام به شناسایی اراضی مستعد قرارگیری در قالب پروژه های عمرانی و سرمایه گذاری به منظور ایجاد ارزش افزوده دارایی در سطح استان ها نمود. ۲۵ استان امکانات و اراضی خود را معرفی کردند که پس از بررسی های اولیه امکان سنجی، اراضی معرفی شده از سوی ۱۵ استان جهت سرمایه گذاری از طریق صندوق و یا مشارکت انتخاب شده و بعضاً با بهره‌گیری از امکانات بالقوه اراضی نسبت به اخذ پروانه ساختمان با رویکرد بهره‌برداری حداکثری از استعداد اراضی اقدامات لازم انجام پذیرفت.
بر اساس گزارش مرکز توسعه و سیاست های راهبردی وزارت راه و شهرسازی عملکرد صندوق های زمین و ساختمان به شرح زیر است:
۱- آویشن (استان تهران- دماوند)
متراژ: ۴.۳۹ هکتار و زیربنای ۶۱ هزار متر
ظرفیت: ۴۵۱ واحد ویلایی
مرحله تشکیل صندوق: اخذ مجوز پذیره نویسی از سازمان بورس اوراق بهادار.
۲-شهید اسرافیلی (استان آذربایجان غربی-ارومیه) :
متراژ: ۳.۲ هکتار و زیربنای ۸۱ هزار مترمربع
ظرفیت: ۳۱۲ واحد مسکونی و حدود ۴۰ واحد تجاری و اداری
مرحله تشکیل صندوق: ارکان صندوق انتخاب، رکن ناظر نیز در آستانه برگزاری مناقصه توسط استان است. رکن مدیر ساخت بعد از برگزاری مناقصه توسط استان انتخاب و جهت تصویب هیأت مدیره به سازمان ارسال شده است.
۳- سروش سنندج (استان کردستان-سنندج) :
متراژ: حدود ۲ هکتار و زیربنای کل ۷۷ هزار مترمربع
ظرفیت: ۲۱۵ واحد مسکونی، ۶۰ واحد تجاری و ۵۸ واحد اداری
مرحله تشکیل صندوق: مشاور طراحی و معماری از طریق برگزاری مناقصه توسط اداره کل انتخاب و طرح فاز صفر تا ۲ آن انجام شده و پروانه شهرداری نیز اخذ گردیده است. می بایست با توجه به تغییرات صورت گرفته مشاور، طرح توجیه اقتصادی اولیه را مورد بازنگری قرارداده و در مرحله بعد انتخاب ارکان توسط شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن که مشاور طرح است انجام پذیرد. طبق آخرین هماهنگی به عمل آمده جلسه ای با حضور مدیر مسکن استان و شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن انجام گرفته است و در واقع طبق تفاهمنامه انتخاب ارکان و اخذ موافقت اصولی زیر نظر سازمان و اداره کل توسط شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن انجام خواهد گرفت.
۴- لند مارک (استان یزد- یزد) :
متراژ: حدود ۳.۱ هکتار و زیربنای ۱۳۴ هزار متر
ظرفیت: حدود ۳۶۰ واحد مسکونی و ۱۸۶ واحد تجاری و ۶۵ واحد اداری
مرحله تشکیل صندوق: مسابقه طراحی و معماری به منظور انتخاب بهترین طرح و مشاور با نظر هیأت داوران انجام گرفت و مراحل اجرایی کار نیز در دست اقدام می باشد.
۵- سرمد (استان البرز-کرج) :
متراژ: حدود ۵ هکتار با زیر بنای کل ۱۲۳ هزار مترمربع
ظرفیت: ۴۵۰ واحد مسکونی، ۲۲۰ واحد تجاری و ۱۳۰ واحد اداری
مرحله تشکیل صندوق: از آنجا که این زمین قبلاً به صورت مشروط رای کمیسیون ماده ۵ را به صورت مختلط اخذ نموده جهت اجرای مراحل فیزیکی کار صندوق نیاز به بارگزاری مناسب توسط مشاور شهرسازی به منظور اخذ رای کمیسیون ماده ۵ دارد.
۶- قاسم آباد (استان خراسان رضوی- مشهد) :
متراژ: ۳۰ هکتاری زمین تنها بخشی از اراضی قاسم آباد برای تشکیل صندوق با توجه به میزان سرمایه گذاری مورد نیاز مناسب ایجاد صندوق می باشد.
مرحله تشکیل صندوق: پروژه در مرحله انجام مراحل طراحی و معماری.
۷- زکریا (استان خراسان رضوی- مشهد) :
متراژ: ۸.۲ هکتار و زیربنای کل ۲۰۳ هزار مترمربع
ظرفیت: ۴۸۰ واحد مسکونی و ۳۹۵ واحد تجاری و ۳۲۵ واحد اداری.
۸- پردیسان (استان قم - قم) :
متراژ: ۴۸ هکتار اراضی پردیسان قم طبق مطالعات صورت گرفته توسط مشاور حدود ۲.۲ هکتار آن که دارای ارزش افزوده اقتصادی بوده با زیربنای ۱۱۲ هزار متر برای صندوق مناسب است.
ظرفیت: ۳۰۰ واحد مسکونی و ۱۵۰ واحد تجاری.
مرحله تشکیل صندوق : باتوجه به پیگیری های به عمل آمده مقدمات انجام اجرای مسابقه طراحی و معماری جهت انتصاب بهترین طرح و مشاور صورت گرفته که البته در وهله نخست اداره کل استان و املاک سازمان در حال حل مشکل پیش آمده با عمران بهسازی است.
۹- کرمانشاه (استان کرمانشاه - کرمانشاه) :
متراژ: حدود ۷۱۲۳ متر و زیربنای کل ۱۷۸۰۷ مترمربع
ظرفیت: ۱۴۸ واحد مسکونی
مرحله تشکیل صندوق: با توجه به بازدید صورت گرفته توسط کارشناسان دفتر چنانچه اداره کل بتواند تراکم موجود را افزایش دهد با در نظر گرفتن موقعیت مناسب زمین می تواند برای ایجاد صندوق مطلوب باشد.
۱۰- قزوین (استان قزوین- قزوین) :
متراژ: حدود ۸ هزار مترمربع
کاربری: مسکونی و تجاری
مرحله تشکیل صندوق: با توجه به موقعیت زمین و بازدید صورت گرفته از زمین از آنجا که موقعیت زمین در مکان مناسب برای تأسیس صندوق قراردارد در وهله نخست می‌بایست طرح توجیه اقتصادی اولیه برای زمین تهیه گردد که با اداره کل راه و شهرسازی در این زمینه چندین مرتبه جلسه برگزار شده است.
۱۱-کهگیلویه و بویراحمد (کهگیلویه و بویراحمد- یاسوج) :
متراژ: حدود ۵۱۰۰ متر مربع
کاربری: بهترین منطقه تجاری و اداری
مرحله تشکیل صندوق: هیأت عـامل صندوق انتخـاب شد و در مجاورت این زمین اداره کل مشکلی سندی با سازمان تأمین اجتماعی دارد که در حال حل مشکل پیش آمده جهت اخذ سند مالکیت است.
۱۲-رامسر (استان مازندران- رامسر) :
متراژ: حدود ۱۳۰۰۰ مترمربع با تراکم ۱۸۰ درصد و زیربنای کل ۲۴ هزار مترمربع
ظرفیت: ۱۳۰ واحد مسکونی
مرحله تشکیل صندوق: از آنجا که زمین دارای موقعیت مناسب است زمین مجاور آن که کپرنشین می باشد باید توسط اداره کل تعیین تکلیف گردد و وسعت راه ورودی به زمین نیز از طریق خرید و یا تملک زمین افزایش یابد در این صورت برای صندوق مناسب است.
۱۳- اصفهان (استان اصفهان- اصفهان، نجف‌آباد و زرین‌شهر) :
سه زمین در نجف آباد، زرین شهر و شهر اصفهان معرفی نمودند که زمین های زرین شهر و نجف آباد با توجه به موقعیت مکانی و ارزش اقتصادی برای ایجاد صندوق مناسب نمی باشند و زمین شهر اصفهان نیز به جای زمین فرایبورگ معرفی گردیده که قرار است در اسرع وقت بازدید حضوری از زمین صورت گیرد و چنانچه برای صندوق مناسب باشد اقدامات لازم انجام می گیرد.
۱۴- کرمان (استان کرمان- کرمان) :
متراژ: حدود ۸۰۰۰ مترمربع
مرحله تشکیل صندوق: با توجه به پیگیری های صورت گرفته به تازگی زمین را معرفی نمودند که نیاز به بازدید و تهیه گزارش دارد.
۱۵- شیراز (استان فارس-شیراز) :
متراژ: حدود ۵.۲ هکتار و زیربنای کل ۱۳۰ هزار متر
ظرفیت: ۳۶۰ واحد مسکونی و ۱۰۰ واحد تجاری.
مرحله تشکیل صندوق: انتخاب هیات عامل صندوق.
علاوه بر شناسایی اراضی، صندوق‌های ارومیه و کردستان در مرحله اخذ موافقت اصولی قرار دارند و صندوق‌های قم و یزد نیز مراحل برگزاری مسابقه جهت انتخاب بهترین طرح و مشاور را می‌گذرانند.
راه اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان
این صندوق با دریافت مجوز تأسیس و فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار و اداره ثبت شرکت ها و سازمان، از مصادیق صندوق‌های سرمایه‌گذاری موضوع بند ۲۱ ماده ۱ قانون بازار اوراق بهادار و بند «هـ» ماده ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید محسوب شده و مطابق اساسنامه و مقررات ذی ربط اداره می شود.
موضوع فعالیت صندوق
جمع‌آوری وجوه از متقاضیان سرمایه‌گذاری در صندوق و ساخت پروژه ساختمانی مندرج در امیدنامه صندوق از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یاد شده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذران صندوق است.
مـالکان واحدهای سرمایه گذاری به نسبت تعــداد واحـدهای سرمـایه گذاری خود از کل واحدهای سرمایه‌گذاری نزد سرمایه‌گذاران در خالص دارایی‌های صندوق سهیم هستند. مسئولیت مالکان واحدهای سرمایه‌گذاری در قبال تعهدات صندوق صرفاً محدود به مبلغ سرمایه‌گذاری آنها در صندوق است.
واحدهای سرمایه‌گذاری قابل انتقال به غیر بوده و در بازار خارج از بورس (فرابورس) پذیرفته می‌شوند.
فرآیند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان
- جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران
- تخصیص وجوه به پروژه‌های ساختمانی و اجرای پروژه‌ها
- فروش واحدهای ساختمانی پروژه
- تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران
گفتنی است، واحدهای ساختمانی مستقیماً به سرمایه‌گذاران و دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق واگذار نمی‌شود، لیکن دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری می‌توانند در مزایده فروش واحدهای تکمیل شده شرکت کرده و در صورت ارائه قیمت بهتر مالکیت واحدها را در اختیار بگیرند.
- پشتیبانی از صندوق‌های زمین و ساختمان از سال ۱۳۹۳ در دستور کار بانک مسکن قرار گرفت که از آن پس پشتیبانی از تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان نسیم، شمال غرب، نارون اراک و نگین شهرری با مشارکت بانک و شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن صورت گرفته است. پشتیبانی از صندوق‌های کوهساران و آذر کیش در دست بررسی است.
در راستای استفاده از ظرفیت نهادها و ابزارهای مالی نوین و همچنین ایجاد تنوع در ارائه خدمات به مشتریان در تیرماه سال۱۳۹۴صندوق سرمایه گذاری ره آورد آباد مسکن از طریق شرکت کارگزاری بانک مسکن ایجاد شد. این صندوق پس از ثبت نزد سازمان بورس و اوراق بهــادار از جمله صندوق‌های سرمایه‌گذاری موضوع بند (هـ) ماده (۱) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به شمار می آید. این صندوق وجوه سرمایه گذاران را با هدف به کارگیری آن ها در دارایی‌های مالی تجمیع و سود حاصله را در میان سرمایه‌گذاران تقسیم می‌نماید. در حال حاضر سقف مجاز صدور واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق ۱۵۰۰۰۰میلیارد ریال بوده و از نظر خالص ارزش دارایی‌ها پس از صندوق گنجینه آرمان شهر، دومین صندوق بزرگ کشور محسوب می‌شود. این صندوق با توجه به ترکیب دارایی‌ها به عنوان صندوق با درآمد ثابت طبقه بندی شده و متوسط بازده آن طی سال گذشته نیز ۲۰.۲۵ درصد بوده است. از آنجا که بخش اعظمی از منابع صندوق به صورت سپرده بانکی نزد بانک مسکن نگهداری می‌شود، نقش قابل توجهی در تجهیز منابع بانک مسکن ایفا نموده است.
