پیشتازی بانک مسکن در بهره‌گیری از ابزارهای نوین
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن – هیبنا، ظرفیت تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان به استناد ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تبصره (۲) ماده ۲۴ آئین نامه اجرایی آن، قانون بازار بورس و اوراق بهـادار و نیز قانون توسعه ابزارهای مالی ایجاد شده است.
صندوقهای زمین و ساختمان موسسات غیر تجاری ثبت شده نزد سازمان بورس و اوراق بهادار هستند که فعالیت آن ها تحت نظارت این سازمان صورت می‌گیرد. هدف از تشکیل این صندوق‌ها جذب سرمایه‌های خرد و هدایت مازاد نقدینگی به سمت سرمایه‌گذاری در بخش صنعت ساختمان است. کارکرد اصلی صندوقهای مذکور جمع‌آوری وجوه از متقاضیان سرمایه‌گذاری در ساخت پروژه‌های ساختمانی مشخص و سپس فروش واحدهای تکمیل شده پروژه و در نهایت تقسیم عواید ناشی از فعالیت صندوق بین سرمایه‌گذاران است. بر این اساس مالکان واحدهای سرمایه‌گذاری به نسبت میزان سرمایه خود از کل واحدهای تکمیل شده در خالص دارایی‌های صندوق زمین و ساختمان سهیم هستند.
البته واحدهای ساختمانی مستقیما به سرمایه‌گذاران و دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق واگذار نمی‌شود، اما دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری می‌توانند در مزایده فروش واحدهای تکمیل شده شرکت کرده و در صورت ارائه قیمت بهتر، مالکیت واحدها را از آن خود کنند.
اگر چه آغاز فرآیند طراحی صندوقهای زمین و ساختمان به سال 86 باز می‌گردد، اما به دلیل مشکلات عدیده و عدم آشنایی فعالان بازار ملک با مکانیزم بازار سهام، عملا استفاده از این صندوق‌ها به منظور تأمین مالی بخش مسکن تا سال 93 محقق نشد. در اواسط سال 93 بود که دستورالعمل این صندوق‌ها اصلاح شد و برای اولین بار تأمین مالی ساخت مسکن از طریق مکانیزم صندوق زمین و ساختمان صورت پذیرفت. بنابراین صندوقهای زمین و ساختمان ابزاری بسیار جدید و نوپا محسوب می‌شود.
بانک مسکن اولین نهادی است که در زمینه تاسیس صندوقهای زمین و ساختمان پیشگام و تا سال گذشته به واسطه استفاده از ظرفیت شرکت تامین سرمایه بانک مسکن چهار صندوق زمین و ساختمان به نام‌های «نسیم»، «شمال‌غرب»، «نارون اراک» و «نگین شهرری» تشکیل شد. پشتیبانی از دو صندوق زمین و ساختمان دیگر موسوم به صندوقهای «کوهساران» و «آذر کیش» نیز در دست بررسی قرار دارد. افزون بر این حمایت از تشکیل دو صندوق زمین و ساختمان دیگر موسوم به «بنفشه» و «بعثت» نیز در دستور کار شرکت تامین سرمایه بانک مسکن قرار گرفته است.
بانک مسکن همچنین با تشکیل صندوق سرمایه‌گذاری ره‌آورد آباد مسکن از طریق شرکت کارگزاری بانک مسکن در سال 94، این ظرفیت را نیز برای جذب سرمایه در پروژه‌های ساختمانی به کار گرفت. این صندوق وجوه سرمایه‌گذاران را با هدف به کارگیری آن ها در دارایی‌های مالی تجمیع و سود حاصله را در میان سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کند. در حال حاضر سقف مجاز صدور واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق 15 هزار میلیارد تومان است که از نظر خالص ارزش داراییها، دومین صندوق بزرگ کشور محسوب می‌شود. این صندوق با توجه به ترکیب داراییها به عنوان صندوق با درآمد ثابت طبقه بندی شده و متوسط بازده آن طی سال گذشته 20/2 درصد بوده است.
در حالی که بانک مسکن در استفاده از ابزار صندوقهای زمین و ساختمان برای خروج از رکود پیشتاز بوده است، سازمان ملی زمین و مسکن نیز که طبق اساسنامه فعالیت خود، وظیفه حمایت از فعالیتهای بخش خصوصی برای تولید مسکن و جلب هدایت و تجهیز منابع مردمی و غیر دولتی را بر عهده دارد، از سوی وزارت راه و شهرسازی مامور به پشتیبانی از تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان در استان‌های گوناگون شد.
این سازمان در اولین گام اقدام به شناسایی اراضی مستعد قرارگیری در قالب پروژه‌های عمرانی و سرمایه‌گذاری به منظور ایجاد ارزش افزوده دارایی در سطح استان‌ها کرده و 25 استان اراضی خود را معرفی کردند. پس از بررسی‌های اولیه امکان سنجی، اراضی معرفی شده از سوی ۱۵ استان جهت سرمایه‌گذاری از طریق صندوق و یا مشارکت انتخاب شده و بعضاً با بهره‌گیری از امکانات بالقوه اراضی نسبت به اخذ پروانه ساختمان با رویکرد بهره برداری حداکثری از استعداد اراضی اقدامات لازم انجام گرفت.
بر اساس گزارش مرکز توسعه و سیاست‌های راهبردی وزارت راه و شهرسازی، این 15 صندوق زمین و ساختمان شامل صندوقهای آویشن دماوند، سروش سنندج، لند مارک یزد، سرمد کرج، قاسم آباد خراسان رضوی، زکریای خراسان رضوی، پردیسان قم، کرمانشاه، قزوین، کهگیلویه و بویراحمد، رامسر، اصفهان،کرمان و شیراز است که برخی از آن ها در مراحل انتخاب ارکان صندوق، انتخاب هیات مدیره، اخذ مجوز پذیره نویسی از سازمان بورس و بعضا در فاز طراحی معماری یا مراحل اجرای پروژه قرار دارند. مجموع اراضی انتخاب شده برای ساخت پروژه‌های ساختمانی در 15 نقطه کشور حدود 560 هکتار وسعت دارد و زیربنای مجموع آن ها دست‌کم به یک میلیون مترمربع می‌رسد. لازم به ذکر است که شرکت تامین سرمایه بانک مسکن به عنوان مشاور طرح در برخی از پروژه‌های 15گانه مذکور نیز حضور دارد که از آن جمله می‌توان به صندوق سروش سنندج اشاره کرد. این صندوق برای اجرای پروژه مسکونی، تجاری اداری در زمینی به مساحت دو هکتار و در زیربنای 77 هزار مترمربع تشکیل شده و تا مرحله اخذ پروانه از شهرداری نیز پیش رفته است.
