اصلاح مدل منابع و مصارف
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از دنیای اقتصاد، در قالب این مدل، خانه اولیها برای یک دوره معین، به پسانداز و سپردهگذاری در بانک مسکن تشویق میشوند تا ضمن جمعآوری هدفمند نقدینگیهای سرگردان منابع مالی لازم برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل موجودیهای خرد، تجهیز شود.
این صندوق از خرداد سال ۹۴ تاسیس و شروع به کار کرد و آمارهای مربوط به ثبت نام، افتتاح حساب و سپردهگذاری خانه اولیها در آن بیانگر استقبال کم نظیر جامعه متقاضی مسکن از این مدل است. در حقیقت، زوجهای فاقد سابقه مالکیت مسکن با پذیرش مدل «تامین قدرت خرید مسکن با پس اندازهای گذشته و آینده»، طی دو سال و نیم اخیر این مسیر را برای خانهدار شدن انتخاب کردهاند. تا کنون بیش از ۲۸۰ هزار نفر در صندوق پس انداز مسکن «یکم» ثبت نام کردهاند به طوری که تعداد حسابهای افتتاحی از ۲۹۲ هزار فقره گذشته است و تعداد واحدهایی که از تسهیلات استفاده کردهاند بیش از ۱۹ هزار واحد است که زوجین بیش از ۴ هزار واحد آن را استفاده کردهاند. در حال حاضر روند سپردهگذاری در صندوق پس انداز یکم از مرز ۲۰ هزار نفر در ماه عبور کرده است که سطح جذابیت و کارآمدی این صندوق را نشان میدهد.
طول سپردهگذاری در صندوق پس انداز مسکن یکم مشروط به تامین مبلغ سپرده معادل نصف سقف تسهیلات، یک سال تعیین شده است. در این مدل، بعد از هر ۶ ماه سپردهگذاری، معادل یک برابر مبلغ سپرده، تسهیلات به افراد واجد شرایط تعلق میگیرد. نرخ سود این تسهیلات در شهرها ۵/ ۹ درصد و در بافت فرسوده درون شهرها ۸ درصد تعیین شده است که این نرخ سود تک رقمی به عنوان اقدام بدیع در شبکه بانکی، صرفا با هدف کاهش هزینه تامین مسکن برای خانه اولیها بوده است. طول دوره بازپرداخت تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم نیز ۱۲ ساله است. اما اخیرا با بررسیهایی که از سوی کارشناسان انجام شد، پیشنهادهایی برای افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن و کاهش طول انتظار (سپردهگذاری) مطرح شد.
این پیشنهادها برای همخوان کردن بیشتر این تسهیلات با توان مالی و اقتصادی قشر بیشتری از جامعه مطرح است. به بیان دیگر، در صورتی که طول دوره انتظار و سپردهگذاری در صندوق پس انداز مسکن یکم از مدل فعلی هر ۶ ماه معادل یک برابر مبلغ سپرده، به مثلا هر ۴ ماه یا هر ۵ ماه، تغییر کند، در این صورت، سپردهگذاران صندوق پس انداز مسکن در زمان کمتر از یکسال میتوانند به تسهیلات مورد نظر خود (مشروط به سپردهگذاری معادل نصف مبلغ تسهیلات) دست پیدا کنند. از طرفی افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات به مثلا ۱۵ تا ۲۰ سال، سبب کاهش مبلغ اقساط ماهانه این تسهیلات خواهد شد و پیامد آن، افزایش دامنه پوشش تسهیلات در استطاعت برای قشر بیشتری از متقاضیان واجد شرایط خواهد بود. با این حال، عملیاتی شدن این طرحها مستلزم تامین منابع مالی برای حفظ تعادل بین منابع و مصارف صندوق پس انداز مسکن است.
در حال حاضر بخشی از منابع مورد نیاز صندوق پس انداز مسکن یکم برای حفظ تعادل، از محل استمهال خط اعتباری مسکن مهر تامین میشود. اقساط در حال بازگشت تسهیلات مسکن مهر، از طرفی صرف پرداخت تسهیلات به پروژههای نا تمام در همین طرح میشود. کل واحدهای مسکونی مهر که برای آنها تسهیلات پرداخت شده بیش از ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی است که فعلا فقط برای یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد از آنها کارت قسط صادر شده است. به عبارت دیگر، بیش از نیم میلیون از این واحدها هنوز به مرحله پرداخت اقساط تسهیلات نرسیدهاند به این معنا که یا متقاضی ندارند یا تکمیل نشدهاند یا اینکه مالکان آنها به هر دلیل اقساط ماهانه این تسهیلات را پرداخت نمیکنند. از ۵۰۰ هزار واحد باقی مانده مسکن مهر بخشی کمتر از ۳۰ درصد پیشرفت دارند و عملا فعال نمیباشند (واحدهای راکد) و بخشی دیگر تکمیل بوده و امکانات زیربنایی هم دارند، ولی متقاضی ندارند (واحدهای مازاد) و بخشی دیگر هم تکمیل هستند و متقاضی هم دارند ولی امکانات زیربنایی ندارند (واحدهای فاقد خدمات). یک بخش دیگر نیز به دلیل اختلاف بین پیمانکار و متقاضیان در مراجع قضایی مطرح هستند و قابلیت واگذاری ندارند (واحدهای مشکلدار) و بالاخره بخش دیگر مربوط به واحدهایی است که بدون طی عملیات تقسیط یا همان صدور کارت قسط واگذار شدهاند یعنی واحدهای بدون کارت.
در حال حاضر حدود ۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تعهد پرداخت در طرح مسکن مهر وجود دارد. این آمارها به خوبی مشخص میکندکه برای طرحهای پیشنهادی برای صندوق پس انداز مسکن یکم باید ابتدا منابع مالی اضافی و کمکی آن در نظر گرفته شود. یک پیشنهاد برای این موضوع که مطرح شده، استفاده از منابع صندوق توسعه ملی است که باید بررسیهای بیشتری در دولت نسبت به این موضوع صورت پذیرد. هر گونه تغییر در شرایط حساب اعم از کاهش نرخ سود، کاهش مدت انتظار، افزایش مدت بازپرداخت اقساط و... که موجب افزایش تعهدات حساب یا موجب تسریع خروج منابع از حساب شود، به نحوی که تعادل منابع و مصارف مدل صندوق را تحت الشعاع قرار دهد باید حتما با راهکارهای تامین کسری منابع به بانک مرکزی اعلام و پس از تایید بانک مذکور و تصویب شورای پول و اعتبار قابلیت اجرایی خواهد داشت. ضمنا مبالغ کسری حساب در صورت تغییرات حداقلی شرایط حدود ۵ هزار میلیارد تومان و با تسهیل بیشتر میتواند تا بیش از۱۰ هزار میلیارد تومان افزایش یابد که باید به صورت یک جا تامین شود. بدیهی است در صورت تامین مرحلهای و تدریجی کسری مدل، مبالغ مورد نیاز به مراتب افزایش خواهد یافت.
دکتر ابوالقاسم رحیمی انارکی
صاحب نظر بانکی