اثر سیاست های خرد و کلان بر قیمت زمین
کارشناسان حوزه مسکن و ساختمان با اشاره به این موضوع که در تولید واحدهای مسکونی در شهرهای کشور، زمین به عنوان یکی از مولفه های اصلی تلقی می شود، معتقدند: روند قیمت زمین در کلان شهرهایی مانند تهران نشان دهنده آن است که در طی سال های متمادی قیمت زمین رشد قابل توجهی داشته است به نحوی که در برخی از سال ها، بازدهی خرید و فروش زمین از بازدهی بسیاری از بازارهای رقیب خود بالاتر بوده است.
مهدی بهداد مدرس دانشگاه و کارشناس در حوزه مسکن یکی از مهم ترین دلایل این روند را اجرای سیاست های قطعی از سوی شهرداری ها دانست و به پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، گفت: در شرایط تعادلی بازار مسکن، اجرای سیاست های مقطعی شهرداری ها مانند محدودیت در فروش تراکم، به دلیل کاهش کارایی و یا کارآمدی زمین در احداث بنا می تواند زمینه ساز تقاضای بیشتر واحدهای مسکونی و در نتیجه تقاضای بیشتر زمین باشد.
وی در عین حال تعریف ناگهانی طرح های توسعه شهری را عامل دیگری در تغییر روند قیمتی زمین عنوان کرد و افزود: تعریف ناگهانی طرح های توسعه شهری می تواند زمینه ساز نوسان قیمت زمین -غالبا- به صورت منطقه ای باشد. به عنوان مثال تعریف بزرگراه ها به دو صورت می تواند زمینه ساز نوسانات قیمت زمین باشد. نخست آن که در دوران احداث بزرگراه، به دلیل بروز سرو صدای کارگاه های فعال در طول پروژه، شاهد افت قیمت زمین در اطراف پروژه ها هستیم و دوم آن که بعد از افتتاح بزرگراه ها، شاهد دو دسته از آثار مثبت و منفی خارجی در منطقه مورد استفاده بزرگراه می شویم.
این کارشناس بازار مسکن در این باره توضیح داد: اول، نوعی آثار منفی خارجی ناشی از احداث بزرگراه که باعث می شود تا قیمت اراضی نزدیک به بزرگراه به دلیل سر و صدا و آلودگی ناشی از دود اتومبیل ها کاهش پیدا کرده و یا حداقل شتاب رشد کمتری را داشته باشد. دوم، نوعی آثار مثبت خارجی ناشی از احداث بزرگراه برای زمین های با فاصله بیشتر از بزرگراه که به دلیل دسترسی بهتر، قیمت های بهتری هم دارند.
وی همچنین به اثرگذاری سیاست های کلان در افزایش یا کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن اشاره کرد و گفت: در سطح کلان موضوعات مهمتری نیز مطرح می شود که سطح اهمیت آن بیشتر از مسایل مطرح شده در سطح خرد بوده و دامنه اثرگذاری آن نیز به صورت طبیعی وسیع تر است. به عنوان مثال در کلان شهرهایی مانند تهران، محدودیت عرضه زمین به دلیل اجرای طرح های تفصیلی و تعریف حریم و محدوده های شهری قابل توجه به نظر می رسد. این امر باعث می شود تا به طور طبیعی، زمین از ارزش بالایی برخوردار شده و در شرایط افزایش سیل مهاجرت به شهرهای بزرگ، قیمت زمین از رشد بالایی برخوردار باشد. رشد مهاجرت از شهرهای کوچکتر و روستاها به سمت شهرهای بزرگتر و حتی شیوع پدیده حاشیه نشینی در شرایطی اتفاق می افتد که عملا شهرهای کشور از بحران های زیست محیطی جدی رنج می برند. به عنوان مثال آلودگی های صوتی و آلودگی هوا از جمله مصادیق آلودگی هستند که اثرات خود را بر روی سلامت افراد نهاده و زمینه ساز بروز بیماری های مختلف هستند.
وی ادامه داد: جالب توجه است که در طی سال های گذشته علی رغم سردادن شعار برابر سازی امکانات در نقاط مختلف شهر، سیاست های اجرا شده، غالبا سیاست هایی بوده است که میل به مهاجرت به شهرهای بزرگ را تقویت کرده و یا زمینه ساز بروز این رخداد در سال های بعدی بوده است. به عنوان مثال در سال های بعد از جنگ، تقریبا در تمام سال هایی که کشور با موضوع افزایش درآمدهای نفتی مواجه بوده است، سیاست های ارزی، پولی و مالی در پیش گرفته شده است که منتج به مهاجرت بیشتر در اقتصاد کشور شده است.
بهداد اضافه کرد: بعد از مهاجرت افراد و خانوارها به کلان شهرهای کشور، طبعا تقاضا برای مسکن دچار افزایش شده و تقاضا برای زمین نیز(برای ساخت و سازهای جدید) شکل گرفته است. بروز مهاجرت نیز موضوعی است که به محض وقوع با روش های خلق الساعه قابل درمان نبوده و حل آن زمان بر است.
این مدرس دانشگاه تاکید کرد: باید به این نکته توجه کرد که مساله قیمت زمین در کلان شهرهای کشور، موضوعی است که دارای ابعاد خرد و کلان است و چنان که اثرگذاری سیاست های کلان دولت و بانک مرکزی بر روی قیمت زمین در کشور اثرگذار است، شاید مسایل سطح خرد و یا اقتصاد شهری اثرگذاری بر روی آن نداشته باشد.
