الزامات برنامه ­‌ریزی مسکن در بافت‌ های ناکارآمد شهری

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازی، بافت های ناکارآمد شهری عنوان و یکی از محورهای ۶ گانه سیاست های توسعه مسکن در دولت دوازدهم بود که دوره هفدهم آن نیز به روال سابق به همت معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی برگزار شد. در این پنل تخصصی که به دو موضوع الزامات برنامه‌ ریزی مسکن در بافت‌ های ناکارآمد شهری و ایجاد تحول برای توسعه سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده اختصاص داشت، مسئولان و صاحبنظران به بررسی ابعاد مختلف موضوعات پرداختند وروش‌های مناسب برای ساماندهی به مسکن در بافت‌ های ناکارآمد شهری را مورد بررسی قرار دادند.

اعضای حاضر در بحث و بررسی موضوع تامین مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری، هوشنگ عشایری سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، مجتبی رفیعیان عضو هیأت علمی دانشگاه تربیت مدرس، پرویز پیران استاد دانشگاه، حجت الله میرزایی معاون برنامه ریزی و توسعه شهری شهرداری تهران، گیتی اعتماد شهرساز و معمار به نام کشور، کاوه حاج علی اکبری پژوهشگر و علی جان محمدی مدیرعامل موسسه توسعه متوازن اقتصاد ایرانیان تشکیل میدادند که در هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن به بحث و تبادل نظر راجع به موضوع پرداختند.

لزوم توجه به همراهی مردم و محلات هدف در بهسازی بافت‌های ناکارآمد شهری، بررسی تفاوت‌های ارایه مشوق تسهیلات با نرخ سود پایین با تراکم تشویقی برای نوسازی بافت های ناکارآمد شهری، توجه به عوامل اقتصادی و اجتماعی در نوسازی بافت ها، ترغیب ساکنان بافت‌های ناکارآمد به ادامه زندگی و سکونت در محله‌های خود، توسعه دفاتر تسهیل‌گری از ۵ دفتر در سال ۸۸ به ۶۰ دفتر در سال ۹۳ بخشی از مواردی بود که در هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن برای موضوع تامین مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری به بحث و تبادل نظر گذاشته شد.

بر اساس اعلام دفتر برنامه‌ ریزی و اقتصاد مسکن اهم مطالب مطرح شده و نتیجه‌گیری از پنل تخصصی هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن تحت‌ عنوان بافت‌های ناکارآمد شهری با دو زیرمجموعه الزامات برنامه‌ ریزی مسکن در بافت‌ های ناکارآمد شهری و ایجاد تحول برای توسعه سرمایه‌گذاری در بافت‌های ناکارآمد (بافت‌های فرسوده) شامل موارد زیر است:

۱. لزوم توجه به همراهی مردم و محلات هدف در بهسازی بافت‌های ناکارآمد شهری. با توجه به تجربیات شرکت عمران و بهسازی در امر بهسازی، ورود مستقیم این شرکت به مسئله بافت بدون همراهی مردم و محله همواره با شکست مواجه خواهد شد.

۲. مدیریت تعارض منافع در فرآیند نوسازی بافت‌های شهری با تاکید بر رویکرد ۴p: می توان با تاکید بر رویکرد ۴p، مدیریت منافع در فرآیند بازآفرینی بافت‌های ناکارآمد شهری را به چالش کشید. ۴p مدیریت منافع در فرآیند ناکارآمد شهری با تاکید بر رویکرد (Public ,Private ,People ,Partnership) است. در نظریه ۴p باید چهارچوب‌هایی را تنظیم کنیم که گروه‌های رسمی با غیررسمی را به حداکثر منافع مورد نظر برساند. این مدل سعی می‌کند در طیف منفعت و تعارض گروه‌های مختلف تعادل ایجاد کند.

۳. مشارکت مردم در فرآیند محله یاری محور اصلی می ­باشد و ورود تسهیل ­گرها برای حل مشکلات بافت ­های فرسوده باید با عنوان تسهیل گر نامداخلهگر باشد. سازمان هایی که در این امر ورود می­ کنند معنی واقعی مشارکت را فراموش کرده و با کنار گذاشتن عوامل اصلی یعنی مشارکت‌کننده ها (مردم) به نوعی فرماندهی می­ کنند و این موجب عدم‌کارایی خواهد شد.

۴.مطالعه­ ای که در سال ۹۵ روی پنج محله جوادیه، باغ آذری، سنگلج و نعمت آباد و طیب انجام شده نشان می‌دهد ارائه مشوق­ هایی نظیر تسهیلات با نرخ سود پایین نتوانسته تاثیر مطلوبی در نوسازی بافت این محلات بر جای بگذارد. این مشوق مالی تنها یک درصد موجب بهبود وضعیت نوسازی در مناطق پایلوت شده است. اما در مقابل این مطالعه نشان می‌دهد تراکم تشویقی می‌تواند تاثیر بیشتری بر انگیزه ساکنان این محلات برای نوسازی بافت فرسوده داشته باشد. به گونه‌ای که تاثیر تراکم تشویقی بین ۲۵ تا ۳۰ درصد تخمین زده شده است. اگر چه بر اساس این گزارش، تسهیلات تاثیری در حد یک درصد در نوسازی دارد اما عوامل زیادی وجود دارد که انگیزه دریافت تسهیلات برای خانوارها را کاهش می­ دهد. عواملی مانند زمان بر بودن پرداخت تسهیلات و بوروکراسی دریافت آن.

۵. آنچه در نوسازی بافت فرسوده تا کنون مغفول مانده توجه به عوامل اقتصادی و اجتماعی مختلف است. چون بافت فرسوده برای بسیاری از ساکنان کارکرد چند منظوره داشته و تنها محل سکونت نیست. بخش زیادی از ساکنان از محل سکونت خود از طریق اجاره‌ داری، تولید و عرضه غذای خانگی، خدمات پشتیبانی و انبار داری کسب درآمد می­ کنند و با نوسازی واحدهای مسکونی و تبدیل شدن آن به مجتمع­ های آپارتمانی نوساز این درآمدها از دست خواهد رفت.

۶. با توجه به تجربیات بدست آمده از پروژه نواب، طرح تجمیعی ۱۸ واحدی(مقیاس کوچک) راه اندازی و با ارائه مشوقهایی (تعبیه بالکن های بزرگ در خانه های نوسازی شده به جای حیاط، تعبیه مکان های عمومی و سبز در محله مورد نظر، پرداخت کمک ودیعه و ... )ساکنان برای سکونت مجدد در همان محله قبلی خود ترغیب شدند.

۷.توسعه دفاتر تسهیل ­گری در محلات دارای بافت فرسوده در تهران (افزایش تعداد دفاتر تسهیل ­گری از ۵ دفتر در سال ۱۳۸۸ به ۶۰ دفتر در سال ۱۳۹۳)

۸. فرآیند پیش­ ‌بینی تسهیل ­گری در محلات دارای بافت فرسوده تهران:

- استقرار در محله: شناسایی مکان مناسب در مرکز محله و تاسیس دفتر

- شناخت محله: شناسایی مشکلات و ظرفیت های اجتماعی، اقتصادی و کالبدی از طریق اسناد فرادست، بررسی ­های میدانی و شناخت دخیلان

- برنامه ریزی: تدوین برنامه توسعه محله در ابعاد مختلف

- تبلیغ و ترویج: ارتباط مستقیم با ساکنان، تبلیغات محیطی و استفاده از ظرفیت رسانه‌های متنوع

- ظرفیت‌ سازی: تشکیل کارگروه‌های مشترک با ساکنان، تشکیل کمیته­‌های همکاری با نمایندگان دستگاه­‌های عمومی و برگزاری دوره‌های آموزشی

- اقدامات اجرایی: پیگیری فعالیت­‌های برنامه در خصوص نوسازی مسکن، تامین خدمات و بهسازی محیطی و توانمندسازی

۹. پیشنهادات در حوزه بهسازی بافت‌­های فرسوده:

- توجه به الگوهای رایج سکونت و شیوه‌­های زندگی

- توجه به تمام گزینه­‌های ممکن در سیاست‌های تشویقی بهبود کیفیت سکونت و پرهیز از تمرکز بر یک گزینه

- قابلیت استطاعت مسکن و توجه به شرایط تمام گروه­‌های اجتماعی و اقتصادی در برنامه‌ها و اقدامات مربوط به بهبود کیفیت سکونت

- توجه به زیست پذیری محله در شرایط موجود و پس از نوسازی

- تضمین دستیابی به کیفیت بهتر در ساخت و ساز در بافت فرسوده

- قابلیت استطاعت تسهیلات

- تعمیم فرآیند تسهیل­‌گری به تمام مراحل ساخت و اعطای اختیارات لازم به دفاتر برای کاهش روند کارهای اداری