سیاست گذاری دولت دوازدهم برای بازار مسکن
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا به نقل از وزارت راه و شهرسازی، بازار مسکن یکی از محورهای ۶ گانه هفدهمین همایش سیاست های توسعه مسکن بود که در موضوعاتِ تحلیل و پیش بینی بازار مسکن (خانه‌های خالی، عرضه، تقاضا و نیاز)، شفافیت بازار مسکن با راه‌اندازی سامانه‌های اطلاعاتی، تاثیر مسائل خرد و کلان اقتصادی بر بازار مسکن و نقش مشاوران معاملات املاک در بازار مسکن با حضور مسئولان و صاحبنظران به بحث و بررسی گذاشته شد.
در این نشست تخصصی، که با حضور مسئولان و صاحبنظران این حوزه چون علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، سعید توتونچی ملکی مدیرکل دفتر پژوهش و برنامه‌ریزی سازمان امور مالیاتی کشور، تیمور رحمانی عضو هیات علمی دانشگاه تهران، قدرت طاهری مدیرکل دفتر محاسبه شاخص برنامه‌ها و سیاست‌های کلان مرکز آمار ایران، حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور، فردین یزدانی پژوهشگر بخش مسکن، علی اکبر قلی‌زاده عضو هیات علمی دانشگاه بوعلی سینا و علیرضا ذوالفقاری پژوهشگر حوزه مسکن برگزار شد و به بررسی تحولات بازار مسکن و تاثیر مسائل خرد و کلان اقتصادی بر بازار مسکن و همچنین شفافیت بازار پرداختند.
بر اساس اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، اهم موارد مطرح شده و نتیجه‌گیری از پنل تخصصی همایش سیاست‌های توسعه مسکن تحت عنوان تحولات بازار مسکن، شامل موارد زیر است:
بررسی تحولات بازار مسکن اولین بار به عنوان یک محور جداگانه در همایش گنجانده شد در این پانل سخنرانی‌هایی در خصوص بررسی شاخص‌های مسکن، تحولات و چشم انداز اقتصاد کلان بخش مسکن، سیستم برآورد هوشمند قیمت نیز انجام گرفت. در عین حال در این نشست تخصصی، سوالات کلیدی در حوزه مسکن مطرح شد که پاسخ شفاف به آن ها به عنوان نقشه راهی برای آینده عنوان شد.
۱.راهکارهای بهینه خروج از رکود بخش مسکن در شرایط فعلی چیست؟
۲. پارادایم مسلط آینده بخش مسکن در رابطه با رونق رکود چیست؟
۳. راهکارهای جلوگیری از شکل‌گیری نوسانات شدید (قیمتی، معاملاتی، سرمایه گذاری در ساخت و ساز)
۴. با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و همچنین شرایط کلان اقتصادی، سمت و سوی بازار چگونه است؟
۵. با توجه به تغییر و تحولات جمعیتی و اجتماعی کشور، الگوی غالب تقاضا در بخش مسکن چیست؟
۶. الگوی بهینه مالیات چگونه طراحی و عملیاتی شود؟
اهم موارد مطرح شده در پنل فوق نیز به شرح زیر است.
- براساس سرشماری عمومی نفوس و مسکن ۱۳۹۵، ۲۴ میلیون واحد خانوار در مقابل ۲۲ میلیون واحد مسکونی در سطح کشور به ثبت رسیده‌اند. به علاوه افزایش نرخ رشد تعداد خانه‌های خالی علی رغم افزایش تعداد خانوارها ساکن در شرایط بد مسکنی بر معضل کمبود مسکن در کشور صحه می گذارد.
- نیاز به تولید سالانه ۹۰۰ هزارواحد مسکونی (بخشی از طریق نوسازی و ورود خانه های خالی به بازار معاملات مرتفع می‌شوند) است.
- عدم تطبیق الگوی عرضه و تقاضا؛ عدم تولید و عرضه مسکن در متراژهای متناسب با قدرت خرید خانوارهای با درآمد متوسط بر این معضل افزوده است.
- لزوم شفافیت در بازار مسکن از طریق راه‌اندازی سامانه اطلاعات بازار املاک ایران و بهره‌گیری از آن برای عموم هم وطنان به صورت رایگان امکان پذیر است.
- در راستای شناخت خط سیر اقتصادی کشور توجه به متغیرهای حقیقی اقتصاد کلان لازم است، لذا سیر تحولات تولید ناخالص داخلی حقیقی، درآمدهای نفتی، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان و نقدینگی بررسی شد. بر این اساس بیشترین ارتباط بین متغیرهای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و تولید ناخالص داخلی و در عین حال برقراری ارتباط بلند مدت بین این دو متغیر شناسایی شد. درآمدهای نفتی برخلاف نقدینگی پتانسیل بالایی در شکل‌گیری رفتار سرمایه‌گذاران خصوصی دارند. در ضمن ثبات شرایط اقتصادی منجر به تشدید ارتباط بین متغیرها و برعکس خواهد شد.
- رفتار متغیرهای فوق الذکر را میتوان برای آینده پیش بینی کرد:
افزایش نقدینگی منجر به افزایش قمیت دارایی‌ها و انعکاسی از تورم خواهد شد.
افزایش نسبت حجم نقدینگی به قیمت مسکن منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.
افزایش نسبت نقدینگی به سهام منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود.
افزایش نسبت تولید ناخالص داخلی حقیقی به سرمایه‌گذاری خصوصی بخش ساختمان منجر به افزایش سرمایه‌گذاری می‌شود.
- تحولات جمعیتی ۵۰ سال اخیر حاکی از آن است که ۵۰ درصد از مردم، ساکن در شهرهای زیر ۱۰ هزار نفر هستند. لذا دسترسی این اقشار به امکانات اولیه و خدمات رسانی به آنها را با مشکلاتی روبه‌رو ساخته است.
- مسکن منشا رشد اقتصادی کشور است و سهم ۲۰ درصد از تولید ناخالص داخلی کشور را به خود اختصاص داده است.
- شکل‌گیری حباب قیمتی مسکن، منجر به افزایش زمینه سوداگری در این بازار می‌شود. در ضمن منجر به افزایش عرضه واحدهای مسکونی بدون متقاضی و خواب سرمایه، سرمایه‌گذاران خواهد شد.
- لزوم توجه و اهمیت به مسکن کم درآمدها و جوانان (که پس انداز مناسبی برای تامین مسکن ندارند)
- اطلاع رسانی در خصوص سیستم برآورد هوشمند قیمت که اخیرا راه‌اندازی شده و دارای کاربردهای مختلفی در زمینه‌های تبدیل دارایی به اوراق بهادار، امور مالیاتی، ارزیابی اولیه، تسهیلات به وثیقه ملکی، سنجش معوقات و ...
- سهم مسکن در CPI (شاخص بها و قمیت مصرف کننده)، در حدود ۲۵ درصد است. لذا آثار توزیعی ناشی از افزایش اجاره بها و یا قیمت مسکن دارای تاثیرات متفاوت بر دهک های مختلف درآمدی به ویژه بر دهک‌های پایین خواهد داشت.
- افزایش سهم اجاره‌نشینی حاکی از عدم‌استطاعت اقشار کم توان در خرید مسکن ملکی است. هر چند آمارها نسبت پایین اجاره‌نشینی در ایران نسبت با سایر کشورهای جهان را نشان می‌دهند؛ لیکن این امر به دلیل فرهنگ و تمایل مردم به داشتن ملک شخصی است. لذا با توجه به اینکه اغلب اجاره نشینان را دهک‌های بسیار پایین درآمدی تشکیل می‌دهند، لزوم توجه و در نظر داشتن شرایط آنها از اهمیت وافری برخوردار است.
- مالیات بر اضافه ارزش مسکن یکی از ابزار تثبیت و تصحیح بازار مسکن است و استفاده از مجموعه‌ای از راهکارهای مختلف عملیاتی ترین راه خواهد بود.