نیمه مغفول طرح پیشگام

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، طرح مسکن پیشگام طرح مشترک دولت و شهرداری تهران برای «تامین مسکن در بافت فرسوده» است که در آبان ماه امسال کلنگ ­زنی شد. بر اساس توافق صورت گرفته در فاز اول این طرح ساخت ۵۵ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران برای افق ۵ ساله، هدف‌گذاری شده است.

در حالی که متولیان نوسازی بافت فرسوده در دولت معتقدند مسیر احیای بافت­ های ناکارآمد شهری با اجرای این طرح باز می­ شود برخی کارشناسان بازار مسکن معتقدند چند زاویه و ویژگی بافت فرسوده از نگاه طراحان این طرح مغفول مانده است.

محمود اولاد کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه بر خلاف ایده مطرح شده در این طرح بافت فرسوده ظرفیت تولید انبوه مسکن را ندارند، اظهار کرد: در شرایطی که کمترین سرانه های خدماتی در این محلات وجود دارد، افزایش ظرفیت سکونت در این محلات، صرفا ابعاد مشکلات سکونتی را تشدید می­ کند. یکی از محله­ های قدیمی جنوب تهران که مصداق اصلی بافت فرسوده نیز محسوب می­ شود تا پیش از نوسازی، سرانه فضای سبز در آن نیم مترمربع بود. الآن در این چند سال که تجمیع و نوسازی تدریجی اتفاق افتاده، سرانه به 0/2 مترمربع رسیده است! از طرفی،‌ تصور اینکه بافت های فرسوده را به چشم منبع درآمد نگاه کنیم، فاجعه ­بار خواهد بود. اگر در برنامه­ ریزی­ های آتی برای بافت­ های فرسوده، بدون لحاظ سرانه­ های خدماتی و مسایل پدافند غیرعامل، صرفاً به افزایش تراکم مسکونی نگاه کنیم، مشکلات بافت نه تنها حل نمی­ شود که بیشتر هم خواهد شد.

به گفته وی اگر قرار باشد حداقل سرانه های خدماتی رعایت شود، از بافت های فرسوده باید حتی جمعیت هم خارج شود چه برسد به جذب جمعیت این در حالی است که در این طرح بیشتر به ساخت و ساز توجه شده است.

کارشناس حوزه مسکن با اشاره به سه روش مطرح شده برای نوسازی در طرح مسکن پیشگام، گفت: تجارب قبلی نشان می­ دهد در هر سه روش مطرح شده در طرح مسکن پیشگام اگر مالکان به ازای آورده زمین خود واحد دریافت کند و سرمایه گذار هم برای سود خود یک واحد بردارد، در این صورت در بهترین حالت،‌ عایدی سرمایه گذار با نرخ­ های متداول بانکی سر به سر می­ شود. بنابراین، بعید است او را اجبار کنیم که از سودش خدمات هم بسازد. در این میان، تصور خودکفائی و عدم تزریق منابع از بیرون برای احیاء بافت­ های فرسوده کاملا خطا است.

وی از زاویه مباحث زیرساختی و خدمات شهری نیز این طرح را مورد نقد قرار داد و گفت: در بسیاری از محلات ناکارآمد شهری، رنج اصلی از زیرساخت و خدمات است نه صرفا مسکن. در بخشی از طرح مسکن پیشگام تاکید شده است که نوسازی بافت فرسوده باید به گونه­ ای انجام شود که در پایان ساخت و ساز، مالکان اولیه به بافت برگردند و در واحدهای نوساز از محل مشارکتی که با توسعه­ گر انجام داده­اند، مستقر شوند. این تاکید آن هم در شرایطی که در فرآیند نوسازی، تضمینی برای تامین و تکمیل سرانه ­های خدماتی وجود ندارد، قابل تامل است.

اولاد با تاکید بر اینکه لازم است نوع تعامل با دفاتر تسهیل ­گری و ماموریتی که این دفاتر برای نوسازی کارآمد و موثر بافت ­های فرسوده بر عهده دارند، بازنگری و مورد آسیب ­شناسی و ارزیابی قرار بگیرد، تصریح کرد: یک تجربه از فعالیت همین دفاتر نشان می ­دهد، در یکی از محله ­های قدیمی و فرسوده جنوب تهران، در حالی که یک دفتر تسهیل ­گری تمام تلاش و تاکید خود را بر بهبود خدمات و کیفیت زندگی محله گذاشته بود اما میزان دریافتی (حق ­الزحمه) آن، به جای آنکه با معیارهای مرتبط با کیفیت زندگی در محله سنجیده و محاسبه شود، با معیار میزان تجمیع و تیراژ ساخت مسکن و صدور پروانه ساختمانی، در نظر گرفته شد. دو معیار متفاوت از هم که توجه صرف به یکی از آنها بصورت خودکار از دیگری کم می­ کند.

وی ادامه داد: این رویه که دفاتر تسهیل­ گری هر چقدر بتوانند مردم را بیشتر به مسکونی­ سازی حجیم و متراکم تشویق کنند، دریافتی بیشتری خواهند داشت و در مقابل اگر تلاش کنند زیرساختی فراهم کنند یا معبری بازگشایی کنند یا فضای سبزی در محله بوجود بیاورند عملاً دریافتی نخواهند داشت، به زیان کیفیت زندگی مطلوب در محله های هدف (بافت فرسوده) است.