عامل اصلی بازدارنده جهش مسکن در سال ۹۷

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، بررسی ­های بانک مرکزی نشان می ­دهد در بهمن ماه سال جاری حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان مسکونی در شهر تهران به بیش از 18 هزار و 400 واحد مسکونی رسیده است که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل 17.7 درصد رشد داشته است. با این حال نزدیک شدن بازار مسکن به ایستگاه رونق از دیدگاه بسیاری از صاحبنظران اقتصادی به معنی جهش چند برابری قیمت در دوره رونق پیش رو نیست.

تیمور رحمانی اقتصاددان نیز با تائید این دیدگاه در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، با بیان اینکه رونق معنا و مفهوم متعددی دارد، اظهار کرد: برداشت من این است که اگر منظور از رونق جهش قیمتی به شکل های گذشته است مسکن هنوز پتانسیل چنین اتفاقی را ندارد. برداشت من این است که افزایش قیمت در حوزه ساختمان محدود به تغییرات نرخ تورم و کمی بیشتر باشد. اما به طور قطع این فاصله با نرخ تورم نمی تواند چندان زیاد باشد.

وی ادامه داد: چون منابع عظیمی که از سوی بانک ها وارد حوزه مستغلات رفته و منجمد شده است کماکان نقش بازدارنده را در این حوزه بازی می کند. در واقع به دلیل سرمایه گذاری بالای بانک ها مازاد عرضه وجود دارد و هنوز ظرفیت ورود حجم انبوهی از منابع به این بخش وجود ندارد. بنابراین در این حالت با توجه به این عامل بازدارنده، میانگین قیمت ساختمان محدود به تغییرات سالانه نرخ تورم و یا کمی بیشتر از آن خواهد بود.

این اقتصاددان در توضیح چرایی رشد قیمت در سال پیش رو تصریح کرد: اگر چه طبیعتا عرضه مازاد باید به کاهش قیمت منجر شود اما بخش مسکن دست کم 14 فصل رشد منفی قیمت واقعی و همچنین رشد منفی سرمایه گذاری ساختمانی را تجربه کرد. نهایتا در اوایل امسال روند تعمیق رکود و افت های پی در پی متوقف شد. قیمت واقعی مسکن در سه ماه گذشته رشد مثبت پیدا کرده و ساخت و ساز نیز از حالت رکودی تقریباً خارج شده است بطوریکه روند صدور پروانه های ساختمانی در تهران رشد مثبت نشان می دهد. گزارش مرکز آمار نیز نشان می‌دهد که بخش ساختمان در فصل بهار امسال نیز جایگاه خود را در مدار رشد تحکیم کرده است. رشد اقتصادی این گروه در فصل گذشته 1/ 7 درصد ثبت شده که با توجه به داده‌های موجود، از سال 91 این اتفاق بی‌سابقه بوده است. ثبت رکورد 18 ماه رشد منفی یعنی چهار سال و نیم است که این بخش رشد مثبتی را به لحاظ سرمایه گذاری تجربه نکرده است در حالیکه در این مدت طبیعتا تقاضای مصرفی وجود داشته است.

وی با اشاره به ویژگی ناهمگنی بازار مسکن اظهار کرد: با توجه به اینکه مسکن کالای همگن نیست به این معنا که تولید آن در بازار مشابه باشد و قیمت یکسانی داشته باشد طبیعتا در آن بخش که شدت مازاد عرضه زیاد نیست و تقاضا نیز وجود دارد تغییرات در سطح تورم رخ می دهد.در واقع بازار به سطح رونق طبیعی باز می گردد.

رحمانی در توضیح ویژگی رونق طبیعی در بازار مسکن تاکید کرد: در دوره ­های گذشته سرمایه گذاری بواسطه جهش قیمت مسکن وارد این بخش می شد در واقع پس از اینکه جهش قیمتی رخ می داد سرمایه گذاران تمایل به ساخت و ساز پیدا می کردند.اما این بار بدون آنکه جهش قیمت رخ دهد شواهد از تحرک ساخت و سازها حکایت دارد.این ساخت و ساز به دلایلی یعنی وجود تقاضا در بخشی از بازار و نیاز به سرمایه گذاری است.

وی با بیان اینکه طولانی بودن دوره رکود، نبود نشانه ای از تزریق مالی دولت و حتی چشم انداز درآمد ارزی بالا نیز دلایل بر منتفی بودن جهش و تمایل به بازدهی در حد طبیعی بازار بوده است،گفت: قبلا رویه های انبساط مالی دولت یا افزایش درآمد نفت می توانست نشانه ای برای جهش قیمتی باشد. اما در حال حاضر هیچ کدام از نشانه ها در تیررس نیستند. بنابراین برخی از سرمایه گذاران ترجیح می دهند با همان بازدهی معمول وارد بازار شوند. در واقع ساخت و ساز کنونی واکنشی است به نیاز مسکن مصرفی نه تحریک به سرمایه گذاری بدون هدف و سوداگرانه.