راهنمای ورود به بازار مسکن ۹۷
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا به نقل از دنیای اقتصاد، حسین عبده تبریزی اقتصاددان و علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی دیروز در همایش چشم انداز بازارهای اقتصادی در سال ۹۷ خطاب به سرمایه‌گذاران ساختمانی، خریداران و فروشندگان مسکن، خریداران و فروشندگان زمین و املاک کلنگی و همچنین واسطه‌های بازار مسکن ۱۵ نشانگر برای حرکت در مسیر بازار مسکن در سال جدید را شرح دادند.
این دو صاحب‌نظر برجسته حوزه مسکن در این همایش پیش‌بینی‌ها و برآوردهای منتخب کارشناسی از بازار مسکن را در ۱۵ سرفصل مختلف از جمله «معاملات خرید و فروش مسکن»، «ساخت و ساز»، «قیمت مسکن»، «وضعیت بازار سایر شهرها»، «تعیین تکلیف دو نگاه متفاوت به نسبت عرضه و تقاضا»، «جامعه تقاضای خانه اولی‌های مجهز به وام یکم» و «قدرت خرید مسکن در تهران» مطرح کردند. همچنین در ادامه به تشریح سرفصل‌های دیگری همچون «ویژگی پرش قیمت مسکن در بهمن ماه امسال»، «فرصت بازار اجاره‌داری»، «نفع و ضرر مالکان املاک کلنگی» و در نهایت «پاسخ به یک تعبیر ناشیانه از رونق مسکن» پرداختند. علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در این همایش در تشریح اولین تابلوی بازار مسکن در سال ۹۷، در خصوص «روند معاملات خرید و فروش مسکن در سال ۹۷» اعلام کرد: مسیر رونق در بازار معاملات مسکن در سال آینده تداوم خواهد داشت؛ همچنین رونق بازار معاملات مسکن در سال ۹۷ نه با کاهش قابل توجه حجم معاملات همراه خواهد شد و نه افزایش شدید در تعداد معاملات خرید و فروش مسکن نسبت به رونق ایجاد شده در ماه‌های پایانی امسال را تجربه می‌کند.
مطالعات وی درخصوص تابلوی دوم بازار مسکن سال ۹۷ درمورد وضعیت «ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» نیز از بروز شرایط رونق در این بازار حکایت دارد؛ البته رونق در بازار سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی به تعبیر وی در سال ۹۷ به هیچ وجه شباهتی با رونق ایجاد شده در برخی دوره‌های قبلی که در آنها به طور میانگین سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت می‌کرد، نخواهد داشت. بررسی‌های وی نشان می‌دهد رونق در بازار ساخت واحدهای مسکونی که اخیرا آغاز شده است در سال آینده نیز ادامه خواهد یافت. مطالعات چگینی درباره «تحولات قیمت مسکن» به عنوان تابلوی سوم و مهمترین تابلوی بازار مسکن در سال ۹۷ که هم اکنون از سوی هر ۶ طیف عمده فعال در بازار مسکن مورد سوال قرار دارد، حاکی است: قیمت مسکن در سال آینده بیشترین تاثیرپذیری خود را از دو بازار اقتصادی ارز و بازار پول و همچنین سطح تورم عمومی خواهد داشت؛ بررسی‌ها حاکی است نوسانات احتمالی نرخ ارز در سال آینده به سه شکل عمده، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد؛ این نوسانات در کوتاه مدت منجر به انتقال بخشی از سرمایه‌ها از بازار مسکن به بازار ارز خواهد شد و در نهایت منجر به کاهش شتاب رونق در بازار مسکن خواهد شد؛ در بلند مدت نوسانات نرخ ارز از یک طرف با برجای گذاشتن اثر هزینه‌ای منجر به افزایش قیمت برخی نهاده‌های ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد و از سوی دیگر درآمدهای ناشی از التهاب نرخ ارز در یک بازه زمانی بلند مدت می‌تواند به‌طور مجدد از طریق ورود برخی از این درآمدها به بازار مسکن، حوزه معاملات و ساخت واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار دهد. تحولات احتمالی بازار پول از جمله افزایش سود سپرده‌های بانکی نیز با برجای گذاشتن اثر دوگانه در بازار مسکن در کوتاه‌مدت منجر به مهاجرت برخی سرمایه‌ها از بازار مسکن به بازار پول شده اما در بلندمدت از طریق افزایش هزینه تمام شده پول، سطح دسترسی سرمایه‌گذاران، سازندگان و خریداران مسکن به تسهیلات بانکی را کاهش می‌دهد. برآوردهای کارشناسی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی است نرخ تورم عمومی در سال آینده به شرط ثبات شرایط، حول و حوش ۱۳ تا ۱۵ درصد خواهد بود؛ بنابراین برآیند اثر این سه حوزه بر بازار مسکن می‌تواند منجر به نوسان قیمت مسکن معادل ۴ تا ۵ واحد درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی شود.
وی در تشریح چهارمین تابلوی پیش روی بازار مسکن در سال ۹۷ در خصوص «وضعیت بازار مسکن در سایر شهرها» معتقد است: رونق ایجاد شده در بازار معاملات مسکن و همچنین بازار ساخت و ساز فعلا در بازار مسکن شهر تهران محسوس است و هنوز به سایر شهرها و استان‌ها سرایت نکرده است؛ با این حال از آنجا که همواره شهر تهران پیشتاز رونق در بازار مسکن بوده است این انتظار وجود دارد که با تاخیر زمانی چند ماهه رونق به بازار مسکن شهرهای بزرگ و سپس سایر شهرهای کشور نیز سرایت کند.
حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن نیز با تشریح «ویژگی پرش قیمت مسکن در بهمن ماه»، اعلام کرد: پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت در بهمن ماه ناشی از تداوم رکود طی سال‌های متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسکن، تورم انتظاری و کاهش رفتارهای سفته‌بازانه بوده است، بنابراین این پرش قیمتی برای سال آینده قابل تداوم نیست؛ هرچند در صورتی که سرمایه‌گذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی کوچک‌سازی در بازار مسکن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نکنند، بازار مسکن از این ناحیه آسیب‌پذیر خواهد شد. این در حالی است که هنوز هم در بازار املاک تجاری و مسکن لوکس حباب قیمتی وجود دارد. وی در عین حال بازار اجاره مسکن را به عنوان یک فرصت جدید برای سرمایه‌گذاران به واسطه راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای مورد تاکید قرار داد.
مطالعات عبده تبریزی در خصوص «نفع و ضرر مالکان املاک کلنگی در سال ۹۷» نشان می‌دهد نفع مالکان و فروشندگان زمین در فروش زمین یا مشارکت در مقطع زمانی فعلی است چرا که به واسطه حباب قیمتی موجود در بازار زمین، هیچ انتظاری برای تحقق سود بیشتر از ناحیه تعلل در فروش زمین و ملک کلنگی در سال ۹۷ وجود ندارد؛ در واقع تا سال ۱۴۰۰ بازار زمین محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری نیست. وی همچنین با اشاره به یک«تعبیر ناشیانه از رونق مسکن» اعلام کرد: بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی وارد نظم جدیدی شده است که در قالب این نظم جدید رونق هرگز به معنای افزایش شدید قیمت‌ها نخواهد بود؛ بلکه رونق در دوره فعلی ناشی از دو پارامتر افزایش حجم ساخت و ساز و حجم معاملات مسکن با تغییرات غیرجهش‌گونه قیمت است و کاملا غیرسفته بازانه و غالبا ناشی از افزایش تقاضای مصرفی است. این دو صاحب نظر ارشد حوزه مسکن در نهایت با یک جمع‌بندی مشترک یک توصیه طلایی خطاب به سرمایه‌گذاران ساختمانی ارائه کردند؛ مبنی بر اینکه اولویت سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال ۹۷ باید بر کوچک‌سازی و ارزان‌سازی متمرکز شود و ساخت واحدهای میان متراژ و متوسط قیمت در وهله بعدی مورد توجه قرار بگیرد؛ چرا که هم اکنون هم تمایل و هم بالاترین سقف ریالی تسهیلات برای خرید مسکن مختص خانه اولی‌هاست.
