تامین مالی متفاوت خریداران مسکن در امریکا و اروپا
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی‌ها از تجربه توسعه بازار تسهیلات رهنی در کشورهای مختلف نشان می‌دهد تسهیلات حمایتی خرید مسکن در قالب دو مدل «یارانه بیقید و شرط برای همه متقاضیان» و «اولویتبخشی به خانهاولیها» پرداخت می‌شود. تجربه روسیه در مدل دوم که به صورت تخصیص یارانه هدفمند به نرخ سود تسهیلات خرید مسکن برای تقاضای مصرفی اجرایی شده، آثار مثبت در تنظیم بازار ملک و تقویت نرخ مالکیت در این کشور داشته است. در آمریکا یک طرح از طرف نمایندگان برای تغییر مدل تخصیص یارانه به نرخ سود تسهیلات رهنی تهیه شده که در صورت اجرا، دامنه پوشش متقاضیان تسهیلات ارزان قیمت را به خانهاولیها محدود می‌کند. در این کشور اجرای مدل اول طی دوره‌های مختلف زمانی، تحریک غیرهدفمند تقاضای خرید مسکن و در نتیجه شکل‌گیری حباب قیمتی را در پی داشت. در اروپا نیز همین مدل باعث شده طبقه ثروتمند بیشترین سهم از یارانه وام مسکن را در اختیار بگیرد. کارشناسان بین المللی تاکید می‌کنند یارانه‌های هدفمند می‌تواند تا حد قابل توجهی، مشکل مسکن اقشار ضعیف و کم درآمد را مرتفع کند. برخی کشورهای اروپایی بعد از بحران مالی سال ۲۰۰۸ اصلاح بازار تسهیلات رهنی را کلید زدند.
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از دنیای اقتصاد، مدل تامین مالی متقاضیان خرید مسکن در اروپا و آمریکا از «پرداخت یارانه بیقید و شرط» به «سبک روسی» تغییر می‌کند. بازار تسهیلات رهنی –وام‌های خرید مسکن- در کشورهای مختلف جهان به دو شکل مشمول یارانه نرخ سود قرار می‌گیرد به‌طوری‌که برخی دولت‌ها برای کاهش بهای تمام شده وام مسکن و پایین آوردن هزینه صاحب‌خانه شدن، همه اقشار متقاضی (هم ثروتمندان، هم متقاضیان تبدیل به احسن ملک خود و هم خانهاولیها) را تحت پوشش یارانه وام قرار می‌دهند و برخی دیگر، از مدل «یارانه هدفمند» استفاده می‌کنند.
روش اول که آمریکا و انگلیس تجربه طولانی استفاده از آن را دارند، مطابق آثار به جا مانده از پیامد یارانه بیقید و شرط در بازار مسکن این دو کشور، تحریک دست‌جمعی تقاضا با وام ارزان موجب تحریک شدید قیمت مسکن و شکل‌گیری حباب و پس از آن، رکود ویرانگر فعالیت‌های ساختمانی می‌شود. اما در روش دوم که بازار مسکن روسیه سال‌ها است که از آن بهره می‌برد، یارانه نرخ سود وام خرید مسکن به شکل محدود و هدفمند در اختیار اقشار خاص (خانهاولیها) قرار می‌گیرد. یارانه وام مسکن مطابق این دو تجربه، یک تیغ دو لبه است که در شکل نامناسب به‌کارگیری، اثر سوء به همراه دارد اما در شکل صحیح، کارکرد درستی از خود به جا می‌گذارد. سبک روسی پرداخت وام مسکن، فقط به «یارانه هدفمند» ختم نمی‌‌شود بلکه، وجود «بازار رقابتی» در پرداخت تسهیلات –تنوع بانک‌ها و موسسات مالی فعال در بازار رهنی- و در عین حال «نقش پررنگ شهرداری‌ها» در عرضه انبوه خانه، مولفه‌های موفقیت دولت در تنظیم بخش مسکن و کارکرد صحیح نظام تامین مالی مسکن در این کشور محسوب می‌شود.
در آمریکا قرار است طرح اولویتبخشی به خانهاولیها برای پرداخت یارانه وام خرید مسکن به اجرا درآید. در دهه ۱۹۸۰ میلادی، مارگارت تاچر و رونالد ریگان تلاش‌های زیادی برای افزایش مالکیت مسکن شکل دادند. در بریتانیا، تاچر مسکن‌های دولتی را برای خانه‌دار شدن مستأجران به چوب حراج زد. در آمریکا، ریگان سیاست ساده‌سازی قوانین بازارهای مالی و افزایش اعتباردهی رهنی را در پیش گرفت. در آن زمان هر دو کشور تخفیف‌های مالیاتی گسترده‌ای برای وام‌های رهنی فراهم کردند، امری که موجب تسهیل فروش مسکن شد. اتخاذ این سیاست‌ها اما چندان رضایت سیاست‌گذاران را در پی نداشت، چرا که منجر به انفجار رونق مسکن دهه ۱۹۸۰ میلادی بریتانیا شد. در این راستا دولت بریتانیا در نهایت تصمیم گرفت اعطای یارانه وام‌های رهنی را که یکی از عوامل التهاب بازار مسکن این کشور بود لغو کند. دولت آمریکا اما همچنان یارانه وام‌های مسکن را پرداخت می‌کند. یارانه وام‌های رهنی به مالکان خانه‌ها این اجازه را می‌دهد که هزینه‌های بهره وام را از تعهدات مالیاتی خود کسر کنند. در آمریکا، مجموع این یارانه‌ها سالانه بالغ بر حدود ۷۰ میلیارد دلار است (چیزی در حدود ۳۷/ ۰ درصد تولید ناخالص داخلی آمریکا). در این رابطه اما جمهوری‌خواهان کنگره اخیرا طرحی را معرفی کرده‌اند که پرداخت یارانه وام‌های مسکن را هدفمند خواهد ساخت، طرحی که سالانه میلیاردها دلار از منابع خزانه‌داری را پس‌انداز خواهد کرد. گرچه اغلب اقتصاددانان بر ناکارآمدی یارانه وام رهنی بیقید و شرط اجماع نظر دارند، اما به عقیده آنها یارانه‌های هدفمند می‌تواند تا حد زیادی مشکل مسکن قشر ضعیف و کم‌درآمد را مرتفع سازد و نرخ خانه‌دار شدن را در اقتصاد افزایش دهد.
