عوامل اثرگذار بر روند بازار اجاره مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، کارشناسان بازار مسکن معتقدند طرف تقاضا در بازار اجاره با انگیزه مصرفی واقعی به این بازار وارد می شود مگر آنکه رشد جمعیت روند بازار اجاره را با نوسان رو به رو کند. بنابراین به نظر می رسد در زمان­هایی که این بازار دچار نوسان شده است از سوی یک عامل برونی تحریک شده است.

این بازار به دلیل ناهمگن بودن می­ تواند مسیرهای مختلفی را در دوره­های رونق و رکود طی کند از این رو نمی­ توان برای تمامی بخش­ها از جمله بازار خرید و فروش، اجاره، املاک لوکس و مصرفی و ... حکم کلی داد. در عین حال از دیدگاه صاحبنظران اقتصادی به‌ دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت که مسکن به شکل دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد. با این حال اکنون که بازار مسکن پس از سپری کردن یک دوره رکود نسبتا طولانی و عمیق، با افزایش حجم معاملات در آستانه ورود به ایستگاه رونق قرار گرفته است، این سوال پیش آمده که در کنار بازار خرید و فروش املاک، وضعیت بازار اجاره در سال جدید چگونه خواهد بود.

حسین توکلیان کارشناس اقتصادی درباره روند بازار اجاره در سال جاری معتقد است: بازار اجاره از سال قبل شروع به پوست اندازی کرده و تغییرات در آن مشهود است. طبیعتا با توجه به افزایش قیمت مسکن این تغییرات برای سال جاری می تواند بیشتر باشد.اما شدت این تغییر، بسته به تغییرات قیمت مسکن در سال جاری می­تواند متفاوت باشد.

وی با اشاره به افزایش حجم معاملات خرید و فروش مسکن در ماه­ های اخیر به پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، گفت: طبیعتا با توجه به آنکه برخی خریداران به دنبال آن هستند که از پول پیش به عنوان پوششی برای کمبود توان مالی خود در خرید مسکن استفاده کنند این رفتار نیز می تواند مزیدی بر علت باشد که بر سطح اجاره فشار آورد.در واقع یک تعادلی شکل می گیرد که متقاضیان خرید مسکن بدلیل پوشش قیمت کل واحد خریداری شده ناچار می شوند آن را اجاره بدهند. از این رو تلاش می کنند تا به بالاترین قیمت اجاره دهند تا کسری خود را جبران کنند.

این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: افزایش قیمت مسکن می تواند خود به عامل تحریک تقاضا در بازار اجاره تبدیل شود زیرا بسیاری از خریداران بالقوه از بازار عقب نشینی می کنند و بدلیل نداشتن منابع مکفی ترجیح می دهند در بازار اجاره به دنبال سرپناه بگردند.

وی به وضعیت بازارهای رقیب و اثرگذاری آن بر روند بازار مسکن اشاره کرد و افزود: روند بازارهای رقیب قطعا بر بازار مسکن نیز تاثیر گذار است برای مثال وقتی سال 89 تلاطم از بازار ارز شروع شد با وقفه ای یک ساله به بازار مسکن رسید و این بازار را نیز تحت تاثیر قرار داد. بنابراین اگر نوسانات به صورت جدی در بازار ادامه داشته باشد بعید نیست که بازار مسکن را نیز در ادامه دربر بگیرد.

توکلیان با بیان اینکه نرخ سود متغیری تعیین کننده در رفتار صاحبان واحدهای مسکونی و نرخ اجاره بها است، گفت: البته این گزاره نیاز به توضیح دارد؛ وقتی می گوییم نرخ سود، مراد فقط نرخ سود سپرده بانکی نیست بلکه می تواند نرخ بازدهی سایر بازارها با قابلیت نقد شوندگی سریع نیز باشند. در واقع صاحبان سرمایه فقط بانک را به عنوان یک بخش دارایی بازدهی نگاه نمی کنند بلکه به دیگر بازارها هم توجه دارند. از این رو اگر نرخ سود برای صاحبان واحدهای مسکونی جذاب باشد ترجیح می دهند ودیعه بیشتری دریافت کنند تا در این بازارها سرمایه گذاری کنند و از سود آن منفعت کسب کنند. اما اگر بازدهی این نرخ ها مطلوب نباشد طبیعتا تمایل برای اجاره بها بالاتر می رود.

به گزارش هیبنا، بازار اجاره مسکن طی دو سه سال اخیر به دلیل کاهش نرخ سود بانکی و کم شدن مطلوبیت دریافت رهن به جای اجاره ماهانه برای موجران، با فشار ناشی از افزایش وزن اجاره ماهانه برای مستاجران همراه شد.

در سال 95 تعداد فایل های رهن کامل در بازار اجاره به شدت کاهش پیدا کرد اما با این حال سال گذشته به دلیل افزایش حجم خرید مسکن و عرضه واحدهای تازه خریداری شده به بازار رهن، تعداد فایل های مناسب خواسته مستاجران - اجاره ماهانه کمتر پول پیش بیشتر- تا حدودی نسبت به سال 95 افزایش یافت.

امسال نیز پیش بینی می شود بازار اجاره دست کم از این محل، همراه مستاجرها باشد.