گام‌های ورود به نوسازی بافت‌های حاشیه‌ای با حمایت بانک مسکن در سال ۹۷

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری بانک مسکن – هیبنا، بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مناطقی از شهرها هستند که در سالیان گذشته، عناصر متشکله آن اهم از تاسیسات روبنایی، زیربنایی، ابنیه، مستحدثات، خیابان‌ها و دسترسی‌ها دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می برند.
موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده و ضرورت رسیدگی به این بافت‌ها پس از وقوع زلزله بم در اوایل دهه 1380 در ادبیات شهرسازی و برنامه ریزی توسعه شهری کشور مورد توجه و اهمیت قرار گرفت.
بافت های حاشیه‌ای که تحت عنوان سکونت گاه های غیررسمی نیز شناخته می‌شوند، محدوده هایی هستند که خارج از ضوابط و قوانین در دورن یا برون از محدوده شهرها به صورت شتاب زده ساخته شده اند و دچار ضعف شدید خدمات و سرانه های شهری بوده؛ ضمن اینکه اغلب با مشکلات حقوقی مالکیت مواجه شده اند.
بر اساس اعلام آمارهای رسمی، حجم بافت فرسوده در مناطق شهری بالغ بر 77000 هکتار برآورد می شود که بر اساس طرح جامع مسکن، این میزان مساحت از هسته بیش از 500 شهر باید تا سال 1405 بازسازی شود.
بر اساس این گزارش، توجیه پذیری اقتصادی در این پروژه‌ها برای انبوه ساز، اجرایی نشدن معافیت ها و تسهیلات مصوب بافت فرسوده، مشکلات حقوقی- تملک زمین یا عقد قرارداد مشارکت، تفاوت فرهنگ ساخت و ساز در بافت فرسوده با سایر پروژه ها، حفظ هویت فرهنگی و تاریخی مناطق بافت فرسوده در کنار چالش بازدهی اقتصادی و ضعف بافت های فرسوده در کاربری های فرهنگی- خدماتی- بهداشتی- آموزشی از جمله چالش‌های پیش روی تعریف پروژه نوسازی در این بافت ها برای سرمایه گذاران و انبوه سازان است.
از این رو، دولت و انبوه ساز از بازیگران اصلی نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری هستند؛ به این ترتیب مهمترین نقش دولت در این راستا، تأمین زمین و تعریف پروژه بدون معارض در محدوده‌های هدف در مقیاس محله یا بلوک شهری، ایجاد انگیزه سرمایه گذاری از طریق کاهش هزینه های ساخت از قبیل هزینه های پروانه - انشعابات - هزینه های قانونی و مهندسی - معافیت های مالیاتی - اختصاص منابع مالی ارزان قیمت، پوشش ریسک سرمایه گذاری از طریق طرح‌هایی مانند خرید تضمینی پس از مدت معین، در اختیار گذاشتن مسکن ذخیره برای اسکان موقت ساکنین یا راهکارهایی چون اعطای ودیعه مسکن، ایجاد هماهنگی بین دستگاه های ذیربط و حذف رویکرد جزئی‌نگر و اقتصادی دستگاه ها و ایجاد انگیزه برای ساکنین جهت اقامت در واحدهای احداثی است.
در عین حال انبوه سازان نیز به عنوان یکی دیگر از بازیگران اصلی اجرا و تعریف این پروژه‌ها، مطالعه و طراحی پروژه های مسکونی و کاربری های عمومی، تامین منابع - ساخت و اجرای پروژه ها تا مرحله تحویل به متقاضی و نقش توسعه گری در بافت‌ها از طیق تعریف پروژها و جایگزینی آن ها با ساکنان بافت را بر عهده دارند.
در این میان بانک‌ها باید با اختصاص منابع ارزان قیمت جهت خرید زمین و ساخت پروژه‌های بافت فرسوده، متنوع سازی تسهیلات اعم از ودیعه، خرید زمین، ساخت و خرید از اجرای این پروژه ها حمایت کنند که این مشوق ها هم باید از انبوه سازان به عنوان سازندگان و هم از خریداران باشد.
رویکرد حمایت از نوسازی بافت‌های فرسوده با عاملیت بانک مسکن با جدیت در دستور کار دولت قرار گرفته است . بانک مسکن از طریق گروه سرمایه گذاری مسکن به عنوان یکی از انبوه سازان خود، در تعریف و نوسازی پروژه های بافت فرسوده مشارکت می کند.
در همین زمینه گروه سرمایه گذاری مسکن با شناسایی یازده قطعه زمین مستعد برای اجرا و تعریف پروژه های نوسازی بافت فرسوده، 3 قطعه زمین را برای بررسی اجرای پروژه ها انتخاب کرده است.
بر همین اساس، 2 شرکت تابعه گروه سرمایه گذاری مسکن از طریق دو کنسرسیوم با محوریت شرکتهای سرمایه گذاری پردیس و تهران قرار است پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده شهر تهران را شناسایی و ارزیابی کنند.
علاوه بر این گروه سرمایه گذاری مسکن از طریق شرکت سرمایه گذاری شمالغرب خود نسبت به خرید زمینی به مساحت 5.4 هکتار در تبریز برای اجرای پروژه نوسازی بافت فرسوده در این شهر اقدام کرده است.
این گروه سرمایه گذاری همچنین در منطقه شمال شرق کشور از طریق شرکت سرمایه گذاری شعبه این منطقه خود، پروژه هایی را در اطراف حرم رضوی تکمیل و بهره برداری کرده است.
مذاکره با شهرداری های قم و اراک نیز در دستور کار شرکت سرمایه گذاری الوند از شرکت های تابعه گروه سرمایه گذاری مسکن قرار گرفته است. شناسایی مناطقی در استان‌های جنوبی کشور، تعیین 6 قطعه زمین در استان گیلان، مذاکره برای ورود به نوسازی پروژه‌های بافت فرسوده اصفهان و همچنین اجرای پروژه‌هایی در کرمانشاه و همدان از دیگر پروژه‌های مد نظر و تعریف شده در جهت سیاست کلان دولت مبنی بر نوسازی مناطق حاشیه ای شهری و بافت‌های ناکارآمد است.