سمت و سوی بازار اجاره مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، به گفته کارشناسان اقتصادی اولین عامل که به صورت غیرمستقیم بر نرخ رشد اجاره­ بها اثرگذار خواهد بود، نوسانات نرخ ارز طی ماه های گذشته است. افزایش قیمت این پارامتر کلیدی در اقتصاد زمینه ساز شکل گیری انتظارات تورمی بوده و بطور طبیعی توقع افزایش سطح عمومی قیمت ها در اقتصاد را بوجود آورده است. از این رو به نظر می رسد که در کوتاه مدت رشد نرخ ارز در قیمت گذاری اجاره بی تاثیر نخواهد بود. هر چند که در بلند مدت متغیر های دیگری در این خصوص تعیین کننده هستند. البته در حال حاضر قیمت رسمی دلار در سطح 4200 تومان باقی مانده است اما در صورتی که نوسانات دوباره برای رسیدن به قیمت واقعی شروع شود، اثر تورمی آن به بازارهای دیگر از جمله بازار ملک سرایت خواهد کرد.

عامل دوم اثرگذار در تعیین نرخ اجاره سال 97، نرخ بازدهی بازارهای موازی است. در حال حاضر بازارها در نوعی ابهام به سر می برند. به نظر می رسد که از بین بازارهای رقیب مانند بورس، ارز و طلا، بازار مسکن بازاری است که زودتر از سایرین توسط کارگزاران اقتصادی تعیین تکلیف خواهد شد چرا که مسکن بازاری است که تقاضای آن هم جنبه مصرفی و هم جنبه سفته بازانه دارد. جنبه تقاضای مصرفی مسکن باعث می شود که مسیر این بازار زودتر از سایر بازارها تعیین تکلیف شود. ضمن این که در این بازار هزینه های جستجو و هزینه های مبادلاتی بالایی وجود دارد. این مسایل ضمن اثر گذاری بر خرید و فروش مسکن بر روی تقاضای اجاره نیز اثر گذار است. نکته قابل تامل آن است که افراد برای تنظیم کردن کسب بازدهی از سبد دارایی های خود و برای جبران عقب ماندگی در کسب بازدهی از طریق مسکن نسبت به بازار های رقیب، با افزایش نرخ اجاره اقدام خواهند کرد. به این ترتیب از نگاه کارشناسان اقتصادی بازار اجاره در سال 97 پتانسیل رشد خواهد داشت و با توجه به بازدهی های بازارهای رقیب، این رشد می تواند رشدی قابل توجه باشد.

سومین عامل تاثیرگذار، رشد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی است. مطابق با تحلیل ­های ارائه شده از سوی کارشناسان بازار مسکن، رشد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهرهای کشور و خصوصا در شهر تهران موضوعی است که زمینه ساز رشد اجاره بها در سال 1397 است. افزایش قیمت های واقع شده در ماه های انتهایی سال قبل باعث خواهد شد تا با توجه به اینکه اجاره به عنوان نسبتی از ارزش بنا محاسبه می گردد، قیمت اجاره نیز افزایش داشته باشد.

بررسی بلندمدت بازار اجاره مسکن طی حداقل دو دهه گذشته نشان می ­دهد اجاره بها تابعی از نرخ تورم و نرخ رشد قیمت مسکن است. متوسط نرخ رشد اجاره بها طی سال های اخیر اندکی از نرخ تورم بیشتر و اندکی از نرخ رشد قیمت مسکن کمتر بوده است. بنابراین هر چقدر قیمت مسکن افزایش پیدا کند با فاصله زمانی تقریباً قابل پیش بینی، اجاره بها نیز دچار افزایش خواهد شد.

در عین حال بررسی روندهای نرخ تورم در مقایسه با نرخ اجاره در شهری همچون تهران طی سنوات اخیر نشان می دهد که سیکل های نوسانی تغییرات نرخ تورم و نرخ اجاره در سال 97 به گونه ای است که انتظار می رود در ماه های آتی نرخ اجاره در حول و حوش نرخ تورم در حرکت باشد. به گفته کارشناسان اقتصادی، حجم بالای نقدینگی در اقتصاد کشور و کاهش نرخ سود بانکی طی ماه های گذشته باعث شده است تا ضمن خروج نقدینگی از بانک های کشور و متاثر شدن بازارهایی همچون ارز، مسکن و طلا، پتانسیل تغییر نسبت اجاره دهی واحد مسکونی که شامل دوسر طیف رهن کامل تا دریافت نقدی و بصورت کامل اجاره ماهانه است دچار تغییراتی شود.

با توجه به این دلایل، کارشناسان پیش ­بینی می­ کنند بازار اجاره در سال 97 رشد قیمتی را خواهد داشت که احتمالا و بر خلاف چند ماه گذشته میل مالکان به دریافت مبلغ نقدی اجاره بیشتر از مبلغ رهن خواهد بود.

البته بخشی از کسانی که اقدام به خرید مسکن می­ کنند، به دلیل ناکافی بودن بودجه مالی­شان، برای حداقل یک سال، واحد خریداری شده را رهن کامل می ­دهند و این موضوع می­ تواند نقطه قوت بازار اجاره در ماه ­های آتی برای اجاره­ نشین ها محسوب شود.