بازیگر سوم بازار اجاره در کشورهای پیشرفته
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، نحوه پرداخت اجاره‌بها از سوی مستاجرها در کشورهای مختلف نشان می‌دهد هم در کشورهای توسعه یافته و هم در کشورهای در حال توسعه، «بانک»ها بازیگر سوم بازار اجاره‌نشینی محسوب می‌شوند به طوری که خانوارهای دهک متوسط (مستاجرهای معمولی)، در صورت ناتوانی از تامین مبلغ رهن درخواستی موجر، پس از اعتبارسنجی توسط موسسات مالی، «تسهیلات ودیعه» دریافت می‌کنند.
گزارش کار ۳۴ کشور جهان در زمینه اقدامات حمایتی در بازار مسکن مشخص می‌کند: طرح‌های تک بعدی «عرضه انبوه مسکن ارزان قیمت آن هم با مداخله دولت»، به دلیل شکست در اهداف اولیه و عدم اصابت به جامعه هدف، از دهه ۷۰ میلادی با چرخش سیاستی دولت‌ها، به «برنامه‌های حمایت مالی مستقیم و غیرمستقیم متقاضیان مسکن» تغییر پیدا کرد. در حال‌حاضر مستاجرهای کم درآمد به شکل پرداخت کمک هزینه اجاره توسط دولت، حمایت مالی می‌شوند و دهک‌های بالاتر نیز با ورود بانک‌ها به رابطه مالی موجر و مستاجر، پشتیبانی می‌شوند. در کشورهای مختلف، دولت‌ها و بانک‌ها، برای ساخت و عرضه مسکن اجتماعی نیز تسهیلات و اعتبارات یارانه‌ای می‌پردازند.
در سال‌های اخیر در برخی کشورهای حوزه خلیج فارس و ترکیه سرمایه‌گذاری گسترده‌ای در امر احداث مسکن ارزان‌قیمت و تامین مسکن مورد نیاز دهک‌های پایین درآمدی صورت گرفته است، اما موسسه تحقیقاتی معتبر پرایس واترهاوس‌اند کوپرز (PWC) در یک مطالعه جامع به این نتیجه رسید که هدف‌گذاری کوتاه مدت در این حوزه نمی‌تواند در درازمدت به کسب منافع اقتصادی-اجتماعی منجر شود. در این گزارش آمده است: «تجربه نشان داده است عرضه مسکن پرتعداد و ارزان قیمت راهکاری پایدار نیست و ماحصل آن انباشت انبوه واحدهای مسکونی بی‌کیفیت و مشکلات زیست محیطی در دهه‌های بعدی است. افزون بر این سپردن این پروژه‌ها به شرکت‌های دولتی و مشارکت ناچیز بخش خصوصی، سبب طولانی شدن زمان ساخت و افت کلی ارزش بازار مسکن می‌شود.» در این پژوهش بهترین راه‌حل در پیش گرفتن رویکردی همه جانبه با مشارکت بخش خصوصی است. تعیین قوانین حساب‌شده در حمایت از حقوق موجران و مستاجران نیز می‌تواند در بهبود شرایط نقشی راهگشا داشته باشد. بسیاری از شهروندان ممکن است توانایی تامین ودیعه مسکن مورد نظر و یا پرداخت اجاره‌بها را نداشته باشند. در کشورهای اروپایی و آمریکایی راهکارهایی برای حمایت از این اقشار پیش‌بینی شده است، اما تدوین این سیاست‌های حمایتی به کشورهای توسعه یافته محدود نمی‌شود. در میان ۳۷ کشوری که اطلاعات خود را به سازمان توسعه و همکاری‌های اقتصادی (OECD) ارائه می‌کنند، تنها سه کشور هیچ برنامه‌ای برای حمایت از تامین مسکن اقشار کم درآمد ندارند. تقریبا در تمامی این کشورها طی سال‌های پس از دهه ۱۹۷۰ میلادی، سیاست‌های حمایتی در بخش مسکن از تولید مسکن به حمایت مستقیم از متقاضیان تبدیل شده است. در حال‌حاضر کمک‌هزینه‌های مسکن یکی از ابزارهایی است که به طور گسترده مورد استفاده قرار می‌گیرد. در کشورهایی نظیر آلمان، دانمارک، هلند، نیوزیلند و سوئد تقریبا ۵/ ۰ درصد از تولید ناخالص داخلی صرف پرداخت این کمک هزینه‌ها می‌شود. در کشورهایی نظیر استرالیا، اتریش، بلغارستان، کرواسی، جمهوری چک، ایرلند، ژاپن و آمریکا نیز سهم کمک هزینه مسکن از تولید ناخالص داخلی بین ۱/ ۰ تا ۳/ ۰ درصد گزارش شده است. سیاست‌های حمایتی در بخش مسکن عموما بر دو قسم است: نخست کمک‌های مقطعی و دیگر کمک‌های بلند مدت. کمک‌های مقطعی مختص شهروندانی است که درآمد کافی برای پرداخت اجاره‌بها دارند، اما برای تامین ودیعه نیازمند کمک هستند و یا به دلیل از دست دادن شغل خود، جابه‌جایی و دیگر عوامل موقتا توانایی پرداخت اجاره‌بها را ندارند. در عوض کمک‌های بلندمدت به شهروندانی اختصاص می‌یابد که توانایی پرداخت اجاره‌بها را ندارند و برای تامین مسکن موردنیاز خود به کمک هزینه مسکن وابسته‌اند. خانوارهای کم‌درآمد، سالمندان، بیکاران و افرادی که به دلیل ناتوانی قادر به کار کردن نیستند، در بسیاری از کشورها مشمول این‌گونه کمک هزینه‌های مسکن می‌شوند.
میزان ودیعه مسکن در اغلب کشورهای اروپایی، آمریکا، هنگ‌‌کنگ و کشورهای حوزه خلیج فارس معادل اجاره‌بهای ۲ تا ۳ ماه همان ملک است که در بدو انعقاد قرارداد از سوی مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. در دبی مبلغ اجاره‌بهای یک ساله املاک مسکونی معمولا به صورت یکجا و یا در دو قسط شش ماهه پرداخت می‌شود. در بسیاری از موارد مستاجران با دریافت وام بانکی و یا وام از محل کار خود این مبالغ را پرداخت می‌کنند. در کشورهای اسکاندیناوی و فرانسه، در صورتی که مستاجر قادر به تامین ودیعه مسکن نباشد بر اساس دستورالعمل دولتی با ارائه مدارکی مبنی بر میزان درآمد مکفی می‌تواند مبلغ ودیعه به عنوان وام کوتاه‌مدت از بانک دریافت کند. البته برای جلوگیری از سوء استفاده‌های احتمالی مبلغ ودیعه از سوی بانک مستقیما به موجر پرداخت می‌شود. در انگلستان به دلیل آنکه سهم قابل‌توجهی از درآمد افراد به پرداخت اجاره‌بها اختصاص می‌یابد، بسیاری از شرکت‌ها مبلغ ودیعه مسکن را به‌صورت وام بدون بهره در اختیار کارکنانشان قرار می‌دهند. در هند چند پلت‌فرم آنلاین اجاره مسکن فعال هستند که علاوه بر تسهیل فرآیند جست و جوی مسکن استیجاری، امکان پرداخت خودکار اجاره‌بها را نیز فراهم می‌کنند. این شرکت‌ها وام‌های کوتاه‌مدتی برای تامین ودیعه نیز در اختیار مشتریان خود قرار می‌دهند.
در صورتی که افراد به صورت مقطعی و یا دراز مدت قادر به پرداخت اجاره‌بهای مسکن نباشند، می‌توانند از میان گزینه‌های مختلف یکی را انتخاب کنند. دریافت وام‌های با بهره روز شمار گرچه به نظر آسان‌ترین راه است، اما می‌تواند خانوارهای کم‌درآمد را در دام بهره‌های روزافزون و افزایش بدهی‌ها بیندازد. دولت‌ها اغلب مستاجرانی که برای پرداخت اجاره یک یا چند ماه دچار مشکل شده‌اند را به دریافت کمک از سازمان‌های خیریه غیردولتی تشویق می‌کنند. اما در شرایطی که مشخص نیست خانوار چه زمانی توان پرداخت اجاره‌بها را باز خواهد یافت، می‌توانند تقاضایی برای دریافت کمک‌های دولتی ثبت کنند.
در آمریکا کسانی که قادر به پرداخت اجاره‌بهای مسکن نیستند تحت پوشش قانونی به نام «بند ۸» قرار می‌گیرند. بیش از ۸/ ۴ میلیون خانواده کم‌بضاعت تحت پوشش این طرح قرار دارند. در شهرهای مختلف برخی واحدهای ملکی مجری این طرح هستند و تنها کسانی می‌توانند در این واحدها سکونت کنند که تحت پوشش طرح کمک هزینه مسکن هستند. به این ترتیب این خانوارها ۳۰ درصد از درآمد خود را به‌عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌کنند و مابقی مبلغ اجاره‌بها توسط دولت به موجر پرداخت می‌شود. در شیوه دیگر پس از اینکه فرد یا خانوار تحت‌پوشش این طرح قرار گرفت، مراجع قانونی واحد مسکونی محل اقامت را بررسی می‌کنند و در صورتی که با ملاک‌های موردنظر تطبیق داشته باشد، مازاد اجاره‌بها (مابه‌‌التفاوت اجاره‌بها بیش از ۳۰ درصد درآمد مستاجر) به‌صورت ماهانه از سوی دولت به موجر پرداخت می‌شود. در صورتی که مسکن کنونی خانوار گران‌تر از حد معمول ارزیابی شود، مراجع قانونی مهلتی ۶ ماهه برای جابه‌جایی خانوار تعیین می‌کنند، البته در این مهلت ۶ ماهه هم مازاد مبلغ اجاره‌بها از سوی دولت پرداخت می‌شود. شمار خانوارهایی که در نوبت پذیرش این طرح قرار دارند، بسیار زیاد است و در مواقعی که شرایط اقتصادی ناپایدار است، مدت انتظار ممکن است به بیش از یک سال برسد.
