کاهش هزینه دسترسی به تسهیلات مسکن
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، اسفند پارسال، قیمت اوراق تسهیلات مسکن بعد از حداقل یک سال نوسان در کانال ۷۰ هزار تومان، وارد کانال ۶۰ هزار تومان شد و در روزهای گذشته از تابستان ۹۷ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن با میانگین قیمت حدود ۶۶ هزار تومان، بین صاحب امتیاز و متقاضی خرید خانه معامله شد. در حال حاضر زوجین متقاضی تسهیلات بدون سپرده در تهران با پرداخت کمتر از ۱۶ میلیون تومان می‌توانند اوراق تسهیلات ۱۲۰ میلیون تومانی دریافت کنند.
تنزل قیمت اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در هفته اول تابستان موجب شده هزینه امتیاز استفاده از تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در مقایسه با تابستان سال گذشته ۱۴درصد ارزان‌تر شود. به این ترتیب با وجود رونق معاملات ملکی در ماه‌های اخیر، بازار رسمی مبادله اوراق از تشنج قیمتی به دور بوده و حتی وضعیت امسال در مقایسه با سال گذشته قدری بهتر است. آخرین تغییرات قیمتی در بازار اوراق مسکن که با نماد «تسه» در فرابورس عرضه می‌شود، حاوی سه سیگنال تابستانی برای متقاضیان مصرفی خرید مسکن است. در هفته‌های اخیر شاهد یک حرکت رفت و برگشتی در قیمت اوراق مسکن بودیم، به نحوی که قیمت اوراق پس از سه ماه پیاپی نوسان در کانال ۶۰ هزار تومان، در روزهای پایانی خرداد افزایشی شد و به آستانه ۷۰ هزار تومان رسید. اما با شروع روزهای معاملاتی تیر ماه روند تغییرات قیمتی در مسیر بازگشت به کانال ۶۰ هزار تومان قرار گرفت و اکنون نوسان قیمت‌ها در حول و حوش میانگین قیمت ۶۶ هزار تومان صورت می‌گیرد. این در حالی است که قیمت سال گذشته در همین روزها، حدود ۷۷ هزار تومان بود. به این ترتیب میانگین قیمت هر فقره اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در حال‌حاضر ۱۴ درصد در مقایسه با ابتدای تابستان پارسال ارزان‌تر شده است؛ به بیان دیگر هزینه دسترسی به وام بدون نیاز به سپرده‌گذاری از محل اوراق برای متقاضیان خرید مسکن اکنون ۱۴ درصد کمتر از کسانی است که در تابستان سال گذشته از این تسهیلات استفاده کردند.
درباره علت این تغییرات مثبت در بازار اوراق مسکن، یک فرضیه وجود دارد که ردیابی تغییرات قیمت و حجم مبادله اوراق در ماه‌های اخیر و مقایسه آن با ایام مشابه سال گذشته آن را رد می‌کند. از آنجا که قیمت اوراق را بیش از هر چیز نسبت بین میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌کند، افت قیمت‌ها در این فرضیه، به کاهش تقاضای تسهیلات مسکن از محل اوراق نسبت داده می‌شود. این در حالی است که حجم مبادلات اوراق مسکن از ابتدای امسال تا کنون یک روند افزایشی مستمر را طی کرده است. تعداد اوراق مبادله شده در فروردین امسال حدود ۷۰۷ هزار فقره بود که نسبت به فروردین سال گذشته ۲۳درصد افزایش داشته است؛ این وضعیت در اردیبهشت نیز تکرار شد و با ثبت آمار یک میلیون و ۷۹۰ هزار فقره اوراق مبادله شده طی این ماه، رشد ۴۱ درصدی نسبت به حجم اوراق فروخته شده در اردیبهشت پارسال رقم خورد. طی خرداد ماه امسال نیز یک رکورد ویژه در بازار اوراق ثبت شد، طوری که بیش از یک میلیون و ۸۶۰ هزار فقره اوراق مبادله شد که در مقایسه با آمار یک میلیون و ۵۳۰ هزار فقره سال گذشته، ۲۱درصد رشد را نشان می‌دهد. با وجود این رشد قابل‌توجه در حجم مبادله اوراق و نیز افزایش معاملات مسکن، نوسان قیمت اوراق در فرابورس از اسفند ۹۶ تا اواخر خرداد ۹۷ مسیر مخالف را طی و یک کانال افت کرد، طوری که در کانال ۶۰ هزار تومان باقی ماند و دامنه تغییرات آن عمدتا رقمی بین ۶۳ تا ۶۸ هزار تومان بود. این سطح قیمتی برای اوراق پایین و بسیار مناسب برآورد می‌شود چرا که قیمت اوراق در دو مقطع، یک بار در تابستان ۹۳ در اوایل رکود و بار دیگر در تابستان ۹۵ به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز رسید و هزینه استفاده از تسهیلات مسکن بدون سپرده را به شدت افزایش داد. همچنین میانگین سالانه قیمت اوراق مبادله شده در فرابورس در سال ۹۳ حدود ۸۳ هزار تومان، در سال ۹۵ حدود ۸۴ هزار تومان و در سال ۹۶ نیز ۷۴ هزار تومان بوده است. حتی در سال گذشته که بازار اوراق مسکن روزهای آرامی را پشت سر گذاشت، قیمت اوراق در فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی حدود ۷۷ هزار تومان ثبت شد که البته این رقم در مورد نمادهای مختلف متفاوت بود، طوری که نمادهای نزدیک به انقضا (اوراقی که فرصت زیادی تا پایان مهلت دوساله استفاده از آنها برای دریافت تسهیلات از زمان انتشار باقی نمانده بود) قدری ارزان‌تر بودند.
البته در تابستان وقوع دو سناریو در بازار اوراق محتمل است؛ سناریوی اول این است که حجم مبادله اوراق در سطح فعلی باقی بماند و رشد بیشتری نداشته باشد که در این صورت مدیریت قیمت بر اساس برقراری توازن میان عرضه و تقاضا موفق خواهد بود و قیمت‌ها در همین حدود تثبیت می‌شود. اما در قالب سناریوی دوم ممکن است با تثبیت قیمت مسکن و توقف روند افزایشی آن، معاملات دوباره روند صعودی بگیرد و این وضعیت به استفاده بیشتر از تسهیلات مسکن و در نتیجه افزایش تقاضای اوراق فراتر از میزان عرضه منجر خواهد شد. وضعیت کنونی بازار اوراق مسکن حاوی سه سیگنال از بازار تابستانی مسکن است؛ نخست اینکه میزان پوشش مالی متقاضیان خرید مسکن با استفاده از تسهیلات با توجه به سطح فعلی قیمت مسکن را مشخص کرده است.
در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و این یعنی اغلب خانه اولی‌ها به دنبال آپارتمان در حدود قیمتی ۴۰۰ میلیون تومان هستند. در حال حاضر دو نوع تسهیلات اوراق (انفرادی و زوجین) برای این گروه قابل استفاده است. سقف تسهیلات اوراق با احتساب جعاله شامل ۸۰ میلیون تومان به اضافه ۱۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق و سقف تسهیلات زوجین شامل ۱۲۰ میلیون تومان به اضافه ۲۰ میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده و بدون نیاز به اوراق است. بر این اساس برای خرید اوراق به منظور استفاده از تسهیلات زوجین باید ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و برای وام اوراق باید ۵/ ۱۰ میلیون تومان هزینه شود. با این حساب تسهیلات اوراق می‌تواند بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از قیمت ملک را برای خانه اولی‌ها پوشش دهد.
سیگنال دومی که بازار اوراق ارسال کرده، این است که با اعمال یک مدیریت قوی از هرگونه تشنج قیمتی در بازار اوراق همزمان با ایام رونق بازار مسکن جلوگیری شود و در این زمینه افزایش قیمت خط قرمز قیمتی ۷۰ تا ۷۵ هزار تومان تعیین شده تا بازار اوراق از تعادل خارج نشود. سیگنال سوم که باید از وضعیت بازار اوراق دریافت کرد نیز این است که تقاضای تهاجمی فعلا در بازار مبادله اوراق مسکن وجود ندارد. البته در صورتی که سقف تسهیلات افزایش پیدا کند و این تغییرات در میانه تابستان رخ دهد، احتمال افزایش قیمت اوراق وجود دارد.
