اثر نوسانات دلار بر بخش مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد کاهش قیمت ارز مشروط به شکل‌گیری ثبات نسبی، از یک سو بر جو روانی منفی حاکم در بازار معاملات مسکن اثر می‌گذارد و سبب بهبود انتظارات در این بازار می‌شود؛ اما از سوی دیگر احتمال افزایش تقاضای خرید در بازار ملک را تقویت می‌کند. در این میان، نیروی سوم با منشأ ارزی در بازار مسکن بروز خواهد کرد که «کاهش نااطمینانی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی» را در پی دارد. برآیند نیروها، به نفع بازار مسکن است.
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا به نقل از دنیای اقتصاد، بازار معاملات مسکن تحت تاثیر سقوط قیمت دلار، دو روز متفاوت را پشت سر گذاشت. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از اوضاع بازار ملک در تهران طی روزهای سه شنبه و چهارشنبه گذشته حاکی است: جو روانی منفی در بازار معاملات و ساخت و ساز مسکن که طی هفته‌های اخیر مرتب بر شدت آن افزوده شده بود، از روز سه‌شنبه به‌ واسطه دریافت «انرژی مثبت» از بازار ارز، تا حدودی تغییر کرد به‌ طوری‌که دیروز برخی واسطه‌های ملکی در مناطقی از تهران -که سابقه پرمعامله بودن و در عین حال وقوع بیشترین جهش قیمتی را داشت- از توقف در روند پمپاژ نااطمینانی به آینده، در فضای روانی بازار معاملات ملک خبر دادند. با این حال، فعالان ساختمانی به این رویداد ارزی، آنچنان واکنش معناداری نشان نداده‌اند. طیف گسترده فعالان بازار مسکن- از خریدار تا فروشنده و همچنین واسطه‌ها و دلالان و سازنده‌ها- معمولا در مواجهه با تحولات بیرونی، دیرتر از سایر بازارها عکس‌العمل نشان می‌دهند که البته این موضوع ناشی از طبیعت بازار مسکن (کشش پایین) است اما در ماجرای ریزش دست کم ۲۰ درصدی قیمت دلار طی روزهای دوشنبه و سه‌شنبه، به دلیل آنکه هر دو سمت خریدار و فروشنده آپارتمان طی ماه‌های اخیر منتظر نوعی جرقه از بیرون بازار برای روشن شدن مسیر آینده بودند، این دو دسته در برخی مناطق پایتخت، اتفاق «صف فروش در بازار ارز» را به «شروع یک تغییر در اوضاع اقتصادی» تعبیر کردند و به آن واکنش نشان دادند. واسطه‌های بازار ملک برداشت خود از رفتار خریدار و فروشنده در روزهای سه‌شنبه و چهارشنبه را این‌گونه روایت کردند: روند مراجعه متقاضیان خرید مسکن نسبت به روزهای قبل از سقوط ناگهانی قیمت دلار تغییر نکرده و در پایین‌ترین حجم در مقایسه با ماه‌های ابتدایی و به‌ خصوص اواخر سال گذشته است اما برخی فروشنده‌ها حاضر به نشستن پای میز مذاکره شدند. در عین حال،‌ در برخی محله‌های متوسط و ضعیف شهر نیز ورودی فایل فروش به بنگاه‌ها در حد چند مورد افزایش پیدا کرد. بررسی‌ها درباره نحوه اثرگذاری تحولات ارزی بر بازار مسکن در میان مدت و بلندمدت مشخص می‌کند: تحولات کاهشی قیمت دلار در صورت تداوم و ختم شدن به دوره پایداری نسبی- عبور دلار از عصر نوسانات شدید- سه نیروی اثرگذار متوجه بازار مسکن خواهد کرد. این سه نیرو به شکل «تغییر انتظارات مخرب رونق معاملات مسکن»، «افزایش تقاضای خرید از جنس‌های مختلف مصرفی و سرمایه ای» و همچنین «تحریک سازنده‌ها به سرمایه‌گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز» است. طی دست کم ۶ ماه گذشته، فروشنده‌های کهنه کار در بازار مسکن (همچون سازنده‌ها)، صعودهای روزانه قیمت دلار را در معادلات خود برای تعیین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌ها دخالت می‌دادند و حتی در برخی موارد، واحدها را بر اساس سطح بالاتری از قیمت روز دلار، به فروش می‌رساندند. بنابراین، پایان بی‌ثباتی گسترده در بازار ارز می‌تواند شروع پالایش جو روانی بازار ملک از سیگنال‌های تورمی باشد و به نفع ثبات نسبی قیمت مسکن تمام شود.اما در مقابل نیروی «کاهنده انتظارات مخرب و تغییر دهنده جو روانی منفی در بازار مسکن» به‌عنوان اولین نیروی اثرگذار از بازار ارز، دومین نیرو، در جهت متفاوت، از این بازار وارد بازار معاملات مسکن خواهد شد. بررسی‌ها درباره دومین نیروی ارزی وارد بر بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد: با کاهش قیمت دلار و از بین رفتن زمینه سفته بازی و سرمایه‌گذاری برای سودگیری، تقاضای سرمایه‌ای به سمت سایر بازارها حرکت خواهد کرد. در این میان، یک گزینه مورد توجه می‌تواند بازار ملک باشد. هرچند در بازار مسکن تهران به دلیل پرش‌های مکرر قیمتی و بروز حباب قیمت در برخی مناطق تهران، زمینه سفته بازی، مشابه ماه‌های قبل چندان فراهم نیست. اما احتمال افزایش تقاضای خرید مسکن از دو سمت سرمایه‌ای و مصرفی وجود دارد. این نیرو، می‌تواند از بابت نحوه اثرگذاری بر روند قیمت ملک، متفاوت از نیروی اول عمل کند و حتی ممکن است اثر حاصل از این دو، خنثی باشد و تلاطم قیمتی ماه‌های قبل در بازار معاملات مسکن پایتخت ادامه یابد.

نقش نیروی سوم ارزی در بازار مسکن اما، مسیر آتی این بازار را تا حدودی می‌تواند روشن کند و در عین حال، بر اثر ترکیبی دو نیروی اول، مسلط شود. نیروی سوم ارزی در بازار مسکن، در پی ریزش قیمت دلار و مشروط به کاهش نوسانات قیمت دلار، باعث «تحریک سازنده‌ها به سرمایه‌گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز» خواهد شد. شواهد و اطلاعات میدانی از بازار ساخت و ساز در ماه‌های قبل نشان داد، سازنده‌ها دچار ایست فعالیت ناشی از نااطمینانی به آینده هزینه‌های ساخت و از آن مهم‌تر، ابهام درباره آینده فروش ملک شدند.