ملاحظات نوسازی بافت‌های فرسوده

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، هوشنگ عشایری معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری در ابتدای برنامه درباره اینکه چه تعداد واحد مسکونی در قالب طرح بازآفرینی ساخته شده و هدف‌گذاری تا چه اندازه بوده است، گفت: از زمانی که طرح بازآفرینی تایید و ابلاغ شد مقرر شد 100 هزار واحد مسکونی در بافت‌های هدف بازآفرینی شهری در برنامه کاری یک ساله خود قرار دهیم در واقع قرار است تا سال 1400، مجموعا 400 هزار واحد مسکونی ساخته شود.
عشایری گفت: پس از تصویب این طرح، جریان ترویجی این موضوع برای مردم و توسعه گران اتفاق افتاد. نیازهای توسعه گران دریافت شد و فهمیدیم چه اتفاقی می‌تواند زمینه ورود توسعه گران برای ورود به بافت‌های هدف بازار فنی شهری ایجاد کند.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: باید برای این برنامه حدود چهار هزار میلیارد تومان منابع در اختیار این موضوع قرار داده می‌شد و از آنجا که احتمال می دادیم منابع آن تحقق پذیر نباشد، به سمت صندوق توسعه رفتیم. در نهایت طی تفاهنامه ای که حدود یک ماه پیش میان ما و سازمان برنامه و بودجه و صندوق توسعه ملی صورت گرفت 3700 میلیارد تومان مبلغ معادل ریالی که از صندوق توسعه ملی برداشت شد در اختیار ما قرار گرفت و قرار است ما هم این میلغ را به بانک مسکن انتقال دهیم تا با ارائه تسهیلات 50 میلیونی با سود 9% بدون سپرده گذاری برای دو سال طول دوره ساخت در اختیار سازندگان حرفه‌ای قرار دهد.
وی در خصوص نحوه ساخت 100 هزار واحد مسکونی تصریح کرد: تا ابتدای آذرماه امسال، متقاضیان ساخت حدود 32 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده پروانه ساخت گرفته اند و آماده اخذ این تسهیلات و آغاز به کار هستند. در حدود 35 هزار واحد هم اراضی متعلق به دولت است که ظرفیت‌های آن در حال حاضر ایجاد شده است و از 100 هزار واحد نام برده حدود 67 هزار واحد آن، آماده دریافت تسهیلات هستند.

حجت الله میرزایی اقتصاددان و استاد دانشگاه نیز در این نشست در پاسخ به این سوال که آیا طرح بازآفرینی شهری ظرفیت ایجاد مسکن جدید را دارد، بیان کرد: به طور طبیعی در قالب این طرح، تراکم و بارگذاری مسکونی و جمعیتی افزایش می‌یابد، یعنی به احتمال زیاد متوسط تعداد طبقات در شهری مانند تهران به حدود 5 طبقه افزایش پیدا می کند که این امر بستگی به سیاست‌های شهرداری خواهد داشت.
میرزایی افزود: اگر شهردای بارگذاری را با هدف این که مشوق هایی ایجاد کند و مردم برای نوسازی تشویق شوند و یا حاشیه سود را برای سازندگان بالا ببرد،افزایش دهد قاعدتا سرانه‌ها را کاهش خواهد داد و اگر این تراکم اضافی را ندهد، انگیزه حضور در این نوع پروژه ها برای سازندگان کاهش می‌یابد.
این استاد دانشگاه در پاسخ به این سوال که اگر طرح بازآفرینی اجرایی شود باید سبک‌سازی جمعیتی اتفاق بیفتد، تصریح کرد: هر محله‌ای که پروانه نوسازی می‌گیرد تابع ضوابط طرح تفصیلی شهری باشد. آنچه اتفاق می‌افتد برای این است که توسعه گرانی که وارد محله می‌شوند مطابق طرح تفصیلی و ضوابطی که در آن محله حاکم است، ساخت و ساز را انجام می‌دهند.
وی ادامه داد: اصل مسئله بازآفرینی که رئیس جمهور بر روی آن تاکید فراوان دارد، بسیار ضروری است؛ اما ملاحظات مهمی در مورد آن وجود دارد؛ نخست اینکه چگونه می‌توانیم از فقر شهری بیشتر جلوگیری کنیم و سرانه‌ها را ارتقاء دهیم. اگر قرار باشد طرح بارگذاری و تراکم جمعیت اجرا شود باید سرانه فضای سبز کمتر شود که شرط آن این است که منابع روشن و مشخصی توسط دولت و شهرداری ها برای توسعه فضای سبزمعین شود.
میرزایی افزود: مسئله دیگر، بحث خرید مسکن است که اصلا این خانه‌ها را برای چه کسانی می‌سازیم؟ با توجه به اینکه متقاضیان اغلب از قشر کم درآمد هستند، ساز و کارهایی که می‌تواند منجر به خرید ‌شود، چیست؟

محمد دامادی عضو کمیسیون عمران مجلس نیز در گفت‌ و گوی تلفنی در خصوص اینکه با بازآفرینی شهری آیا می‌شود تراکم جمعیتی را هم افزایش داد، گفت: دولت در زمینه مسکن وظایف مشخصی دارد و بارها دولت ها در این مسیر قول‌های متفقی را داده‌اند که بافت‌های فرسوده را احیا خواهند کرد. در بافت‌های فرسوده مسائل متعددی از جمله تراکم جمعیت، زلزله، مناسب سازی شهری و .. وجود دارد. ما باید ببینیم که برنامه مشخص برای بافت فرسوده خارج از برنامه‌های شعاری چیست.
دامادی گفت: تا کنون حرف‌های بسیاری زده شده، اما در عمل اتفاق موثری رخ نداده است. یعنی باید طرحی جامع اعمال شود تا بتواند مشکلات را مرتفع کند. طرح بازآفرینی شهری می‌تواند مشکل کمبود مسکن را در این مناطق برطرف کند و اگر سیاست‌گذاری های ما به این سمت برود که بیاییم در همین نقاط کار کنیم، برخی مسائل حل خواهد شد.
عشایری معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه در شهر تهران به وام 50 میلیون تومانی ساخت مسکن 70 میلیون تومان دیگر اضافه شده است افزود: برنامه بازآفرینی شهری بخشی از برنامه مسکن را به خود اختصاص داده است لذا ، 30 درصد مساحت شهری جامعه هدف ما است.
جمشید برزگر رئیس انجمن انبوه سازان کشور نیز در ادامه با اشاره به اینکه در کشور 140 هزار هکتار بافت ناکارآمد و فرسوده شهری وجود دارد خاطرنشان کرد: براساس ماده4 قانون ساماندهی مسکن، زمین های دولتی باید به عنوان اراضی پشتیبان در اختیار دستگاه های اجرایی گذشته شود تا تسهیل گر بتواند از این مناطق استفاده کند.
وی با بیان اینکه موضوع بازآفرینی شهری متولی خاص با اختیار خاص می خواهد اظهار کرد: امیدواریم شاهد افزایش ساخت واحدهای مسکونی ناکارآمد در کشور نباشیم، از قانون برنامه چهارم تا به حال دولت موکلف بود تا سالانه 10 درصد از بافت های فرسوده را بازآفرینی و احیا کند اما حتی یک متر از این میزان محقق نشد.
حجت الله میرزایی استاد دانشگاه با اشاره به اینکه ساخت و ساز در بافت ناکارآمد شهری تابع رونق و رکود بازار مسکن است ادامه داد: نمی توان انتظار داشت که در شرایطی که بازار مسکن در رکود است رونق جدی را در بازآفرینی شهری شاهد باشیم، دوره صدور پروانه ساخت و ساز در تهران طولانی است باید راه های میان بر را پیش بینی کرد.
میرزایی عنوان کرد: مشوق های کالبدی عمدتا تأثیر گذار تر هستند، بازآفرینی شهری را که دولت در حال پیگیری آن است یکی از روش هایی است که باید در کنار سایر روش ها ادامه پیدا کند.
این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه باید سازو کارهای انگیزشی و تقاضای مؤثر را لحاظ کرد افزود: بیش از متغیرهای مالی متغیرهای نهادی بسیار موثر است، زمان صدور پروانه ساخت در تهران بین 6 تا 9 ماه است و گاهی به یک سال هم می رسد که باید در این راستا اقدام به تجدید نظر کرد، متاسفانه قدرت خرید مردم نصف شده است لذا دولت باید تورم را جبران کند.