پیش شرط ورود دولت به ساماندهی بازار اجاره
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، طی روزهای اخیر یک عضو هیأت رییسه مجلس از تدوین طرحی در مجلس در راستای ساماندهی وضعیت بازار اجاره مسکن با عنوان «شرکت های اجاره دهنده مسکن» خبر داد. مطابق با جزییات منتشر از طرح تدوین شده که قرار است وزارت راه و شهرسازی ساختاری را برای شرکت‌های اجاره‌دهنده مسکن ایجاد کند. از جمله مواد پیش بینی شده در این طرح نیز در صورت تصویب، هر مالک در یک قرارداد مشخص به مدت حداقل ۵ سال، قراردادی را با یک شرکت اجاره مسکن می‌بندد و در این مدت، واحد آپارتمان در اختیار شرکت است و شرکت موظف به پرداخت به مالک خواهد بود. ضمن آنکه شرکت اجاره مسکن هم مشمول مالیات نظارت در افزایش قیمت سالانه خواهد شد.
در پیش نویس این طرح مشخص شده که واحدهای مسکونی (همانند هتل‌ها) ستاره امکاناتی دریافت می‌کنند. به این معنا که هر واحد بر حسب امکانات موجود ستاره دریافت می کند و قیمت واحدهای آپارتمان با توجه به چند ستاره بودن آنها مشخص می‌شود و در سامانه سراسری املاک اجاره‌ای قرار می‌گیرد. در نتیجه مطابق با مفاد پیش بینی شده، دو واحد که ستاره یکسانی دارند باید حتماً قیمت یکسانی نیز برای آنها لحاظ شود و برای مثال اینکه دو واحد دو ستاره در یک ناحیه، قیمت‌های متفاوتی داشته باشند، خلاف قانون خواهد بود.
فخرالدین زاوه صاحبنظر حوزه اقتصاد مسکن با اشاره به جزییات این طرح و تطبیق آن با تجربه سایر کشورها در ساماندهی بازار اجاره گفت: یکی از الگوهای تجربه شده در سایر کشورها تعیین سقف نرخ اجاره ها است. بررسی تجربه کشورهای مختلف در استفاده از این الگو نشان می دهد چنین محدودیت‌هایی تاثیر منفی بر کیفیت و کمیت عرضه می‌گذارد. به علاوه، این گونه محدودیت‌ها و مقررات، حتی در کشورهایی که از سازوکارهای اطلاعاتی به‌مراتب کارآتری برای شناسایی درآمد و پایش بازار بهره‌مند هستند کارآیی لازم را نداشته است.
وی در عین حال تصریح کرد: در بازار اجاره، سیاست‌گذاری هایی که انگیزه‌ها و نیروهای بازار را مدنظر قرار نمی دهد و فقط براساس شرایط ناگوار موجود و برای پاسخ‌گویی به اذهان عمومی مطرح می‌شود، احتمالا هم در دست‌یابی به اهداف خود –در کوتاه یا بلندمدت- ناموفق خواهد بود و هم جامعه را از بهینه اقتصادی دورتر می‌سازد و در فرآیند رشد و رفاه اقتصادی تاخیر ایجاد می‌کند
وی با بیان اینکه از منظر علم اقتصاد مداخله دولت در بخش‌هایی از بازار مسکن به شکل مناسب ضروری است، اظهار کرد: مهم‌ترین این حوزه‌ها مسکن اقشار کم‌درآمد است، در این بخش وظیفه دولت آن است که در این حوزه ورود کند و با پرداخت یارانه از این قشر حمایت کند.
این صاحبنظر اقتصاد مسکن با تاکید بر آنکه سیاست‌گذاری موفق و موثر در حوزه بازار پیچیده استیجار بسیار دشوار و نیازمند بررسی جوانب مختلف است، گفت: برای این منظور یکی از بهترین رویکردهایی که می‌توان به سیاست‌گذار پیشنهاد کرد آن است که سیاست‌های موردنظر خود را هر چه بیشتر در معرض نقد کارشناسی و جامعه قرار دهد تا جوانب مختلف امر بهتر برای سیاست‌گذار و جامعه روشن شود.
زاوه پیشنهاد داد: از جمله بهترین راهکارهایی که برای سامان دهی بازار اجاره به سیاست گذار پیشنهاد می شود شامل تغییر نگرش سیاست‌گذار مبتنی عدم‌ترجیح دادن مالکیت بر اجاره‌نشینی برای تأمین نیاز مسکن اقشار جامعه)، گسترش بازار اجاره‌داری حرفه‌ای به گونه ای که منجر به ایجاد واسطه گری بیشتر در بازار نشود، پرداخت کمک هزینه اجاره به اقشار کم‌درآمد آن هم نه به صورت یکسان بلکه براساس شرایط بازارهای محلی و سطح درآمد است.
وی ادامه داد: این نکته لازم به توضیح است که گسترش اجاره داری حرفه ای نیازمند فراهم کردن بستر لازم برای سرمایه گذاری همچون تسهیل فضای عرضه و کسب‌و‌کار در این حوزه و پایداری اقتصاد کلان است. همچنین پرداخت مؤثر کمک‌هزینه اجاره نیز نیازمند بستر اطلاعاتی مناسب و تأمین مستمر منابع منطبق با توان‌مندی اقتصاد داخلی است.
