چهار متغیر پیشرو در بازار مسکن طی سه دهه اخیر

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، تحقیقی با عنوان « عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن» به بررسی متغیرهای پیشرو در این بازار پرداخته است. در این تحقیق با مقایسه روند قیمت های اسمی و حقیقی واحدهای مسکونی در شهر تهران از ابتدای دهه ۷۰ تا اواسط دهه ۹۰ نشان داده شده است بین متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران و نرخ تورم همبستگی بیش از ۹۸ درصدی وجود دارد. در این تحقیق با اشاره به نیروهای داخلی و خارجی موثر بر بازار مسکن، به معرفی متغیرهای پیشرو پرداخته شده است.
محققان متغیرهای پیشرو را، متغیرهای اثرگذاری معرفی کرده که سایر مولفه های اقتصادی را به دنبال خود می کشند.
از نگاه آنها، در بازار مسکن تهران به عنوان شاخصی از بازار مسکن کل کشور چهار متغیر از سایر متغیرها اثرگذارتر هستند.
یافته های تحقیق نشان می دهد بین حجم نقدینگی و متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران همبستگی بالایی در بازه زمانی مورد بررسی برقرار است. افزایش حجم نقدینگی به راحتی تاثیر خود را بر بازار مسکن نشان داده است.
به این ترتیب سیاست های پولی انبساطی یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن به واسطه افزایش حجم نقدینگی است.
متغیر دیگر، تغییر ارزش ریال در برابر پول های خارجی عنوان شده است. محققان تغییرات نرخ دلار را از دو کانال بر اقتصاد ایران اثرگذار می دانند. مسیر اول افزایش قیمت تمام شده تولید و دوم انتظارات تورمی . افزایش قیمت تمام شده تولید در بخشی که وابستگی به واردات کالاهای واسطه ای و مواد اولیه دارد و انتظارات تورمی به واسطه اثر روانی افزایش قیمت دلار و مقایسه دارایی ها بر پایه این متغیر صورت می گیرد.
در بررسی قیمتی از دهه ۷۰ تا میانه دهه ۹۰ شواهد نشان می دهد هرگاه نرخ دلار در بازار افزایش یافته است قیمت مسکن، با یک تاخیر زمانی رشد را تجربه کرده است.
در بخش بازدهی بازارهای موازی نیز، سرمایه ها زمانی جذب بازار مسکن می شوند که سایر بازارها همچون بورس، نرخ سود سپرده، طلا و.. . از جذابیت لازم برخوردار نباشند. محققان بخش ساخت و ساز را از دیگر عوامل پیشرو در بخش مسکن قلمداد می کنند. در این بخش هزینه عامل نیروی انسانی به عنوان مهم ترین عامل تولیدی معرفی شده است.
یکی دیگر از نتایج تحقیق، مقایسه نرخ بازدهی بورس و مسکن است. در مقایسه بین این دو بازار، از شاخص قیمت بر بازده نقدینگی به جای شاخص کل برای بورس استفاده شده است. تحقیق انجام شده نشان می دهد: اختلاف بازدهی بورس و مسکن در برخی سال ها بسیار شدید و در برخی سال ها بسیار کم است و از یک قاعده ثابت پیروی نمی کند. اما در یک بازه بلند مدت ، بورس چه به لحاظ اسمی و چه به لحاظ بازدهی واقعی بازدهی بالاتری از مسکن دارد گرچه از ریسک بیشتری نیز برخوردار است. برای نمونه طی سال های ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۳، بازدهی واقعی مسکن ۵.۶ درصد بوده اما این رقم برای بورس ۱۴.۶ درصد ثبت شده است.