نقش اوراق رهنی در توسعه ابزار مالی

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، بانک مسکن در روزهای اخیر، با انتشار هزار میلیارد تومان اوراق رهنی دو ساله، گامی مهم در جهت توسعه بازار مالی در کشور برداشته است. همچنین تا پایان سال نیز دو مرحله دیگر از انتشار این اوراق با همکاری بانک مرکزی و سازمان بورس کشور را در دستور کار قرار خواهد داد. اما این اوراق چه مزیتی دارد و تجربه کشورهای موفق در استفاده از این ابزار چه می گوید؟ آمریکا یکی از توسعه یافته ترین بازارهای مالی را در دنیا دارد و برای نخستین بار نیز اوراق رهنی در این کشور مورد بهره برداری قرار گرفت. هدف آمریکا از انتشار این اوراق، تامین مالی بخش مسکن از طریق افزایش توان مالی بانک ها و موسسات مالی اعتبار دهنده بخش مسکن است.

یک نکته ابهام آفرین این است که انتشار این اوراق رهنی باعث ایجاد بحران مالی 2008 بوده است، اما بررسی دقیق تر نشان می دهد که ریشه اصلی بحران آمریکا، در جای دیگری است. چه بسا که بسیاری از کشورها نظیر آلمان، ژاپن و کره جنوبی نیز از این ابزار استفاده می کنند و این موضوع به تامین مالی غیر تورمی در بخش مسکن کمک کرده است. در سال های 1997 تا 2005 بازار مسکن در آمریکا از رونق بسیار خوبی برخوردار بود، به گونه ای که این بازار به طور متوسط در کل ایالت های امریکا، رشد سالانه 12 درصد را در قیمت مسکن شاهد بود. نرخی که در سال های قبل از آن به طور متوسط 6 درصد ثبت شده بود. همین موضوع باعث شد که بخش قابل توجهی از سرمایه به بازار مسکن سرازیر شود و در نتیجه نسبت تسهیلات به قیمت مسکن که در سطح 80 درصد قرار داشت، به بیش از 105 درصد رشد کرد. از آنجایی که بازارها نمی توانند به طور صعودی رشد کنند، در اواخر سال 2005 نشانه های مبنی بر کاهش قیمت در بازار مسکن آمریکا دیده شد. در این شرایط برخی مردم که خود را در معرض زیان می دیدند و وجهی برای خرید خانه در آمریکا نپرداخته بودند، از بازپرداخت اقساط سرباز زدند. بانک ها نیز املاک را تصاحب کرده و در معرض فروش قرار دادند. عرضه بیش از حد املاک، حجم عرضه را افزایش داد و این مساله، باعث کاهش ارزش این اوراق رهنی و نهایتا سقوط ارزش سهام بانک هایی شد که این اوراق را در اختیار داشتند. در نتیجه ریشه بحران مالی نسبت بالای تسهیلات به قیمت مسکن بود، زیرا به دلیل سهم اندک آورده متقاضی در تملک یک واحد مسکونی، او با کوچک ترین نوسانی در ارزش ملک، آن را رها کرده و از بازپرداخت آن امتناع می ورزیدند. این در حالی است که این نسبت در ایران بسیار پایین تر است و در نتیجه مانند بسیاری از کشورهایی که از این ابزار استفاده می کنند، نمی تواند باعث خطر بحران مالی شود. همچنین حجم انتشار اوراق رهنی، در کشور نسبت به میزان نقدینگی بسیار رقم پایینی است و در نتیجه، از نظر کارشناسان هیچ نگرانی برای انتشار این اوراق در کشور وجود ندارد. از دید اقتصاددانان، تمام ابزارهای مالی، بدون در نظر گرفتن ریسک، می تواند خطر آفرین باشد و این موضوع تنها محدود به اوراق رهنی نیست. حتی در شرایط کنونی و بعد از بحران مالی آمریکا، استفاده از اوراق رهنی با مکانیزم های گوناگون ادامه دارد و نقش ویژه ای در توسعه بازار مالی ایفا کرده است.