جزئیات طرح بورس املاک

مسعود سعادتمند، کارشناس بازار مسکن با اشاره به مباحث مطرح شده طی دو ماه اخیر در خصوص طرح بورس املاک، به پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، گفت: این طرح با استناد به یک ماده از قانون ساماندهی مسکن تعریف و طراحی شده تا از این طریق امکان تامین منابع مالی موردنیاز برای سرمایه گذاری های ساختمانی فراهم شود. به تعبیری دیگر از طریق راه اندازی این طرح، سازنده ها یا افرادی که قصد سرمایه گذاری ساختمانی در پروژه های مسکونی و غیرمسکونی را دارند می توانند منابع مالی موردنیاز را از بازار سرمایه تامین کنند.

وی ادامه داد: پروژه های زیربنایی دولتی، پروژه های ساختمانی بخش خصوصی و سوم واگذاری املاک مازاد دولت برای جبران بخشی از کسری بودجه از جمله مواردی است که می تواند در قالب این طرح تامین سرمایه شوند.

وی با بیان اینکه هنوز در خصوص جزئیات این طرح اطلاع رسانی دقیق و کاملی صورت نگرفته است، اظهار کرد: براساس آنچه تاکنون درباره جزئیات این طرح عنوان شده، مشخصا این طرح شامل چهار بخش می شود. بخش نخست نهاد واسط یا همان SPV است. این بخش مکانیزمی شبیه صندوق زمین و ساختمان دارد که از طریق آن امکان ایجاد ارتباط میان سازنده، مالک و سرمایه گذار بخش خصوصی وجود دارد. بخش دوم مبحث فروش متری مسکن است. در خصوص بخش سوم نیز هرچند در اطلاعات منتشر شده مشخصا عنوان شده که موضوع فروش فیزیکی در میان نیست اما در این بخش به این موضوع اشاره شده است. بند چهارم هم موضوع صندوق پروژه­ ها است که موضوع واگذاری املاک دولتی در این بخش می­ گنجد.

سعادتمند در عین حال به تفاوت ها و شباهت های بخش نخست این طرح با صندوق های زمین و ساختمان اشاره کرد و افزود: صندوق های زمین و ساختمان از سال 94 راه اندازی و در قالب آن چهار صندوق در زیرمجموعه بانک مسکن طراحی و عملیاتی شد. تاکنون نیز سه صندوق از میان این چهار صندوق به بهره برداری رسیده است. یکی از مشکلات در توسعه این صندوق طی سال های گذشته ممنوعیت قرار داده شده از سوی بانک مرکزی ناشی از قانون برنامه ششم توسعه بود. از این رو این سوال وجود دارد که اگر قرار است همان مکانیزم در قالب بورس املاک مجددا اجرایی شود چه نیازی به بورس جدید وجود دارد. این در حالی است که امکان رفع اشکالات ساز وکار این صندوق ها وجود داشت.

وی همچنین به سایر بخش های این طرح اشاره کرد و گفت: بحث فروش فیزیکی و یا موضوع صندوق املاک و مستغلات نیاز به ساز و کار متفاوت دارد بنابراین فقط یک ساختار مالی که در بورس عرضه شود نمی تواند این بخش را به طور کامل راه اندازی کند.

به گفته وی موضوع فروش متری مسکن پیش از این طی سال های گذشته چندین بار تجربه شده اما به نظر می رسد آنچه می تواند موفقیت این بخش از طرح را تضمین کند تعریف مکانیزم مناسب در چارچوب یک سازوکار جدید است. چراکه رفع مشکل این طرح از طریق اصلاح قانون پیش فروش مسکن امکان پذیر است تا در راستای آن مشکلات تامین مالی سازنده ها و همچنین خانه دار شدن بخشی از خانوارها مرتفع شود.