بررسی تاثیرات انجمن انبوه سازان بر حوزه های مختلف مدیریت شهری

در مدت پنج ماه بعد از پایان جنگ سه میلیون سرباز آمریکایی به کشورشان بازگشتند . این مهم آمریکا را با چالش تامین مسکن مواجه کرد تا آنجا که در کمتر از یک سال پس از پایان جنگ، به دلیل عدم توازن عرضه و تقاضا اجاره ماهیانه برخی خانه های شخصی تا 5 برابر افزایش پیدا کرد. از آن روی این نقطه سرآغاز توسعه مسکن در آمریکا و در ادامه سایر نقاط جهان شد. هرچند ابتدا این مشکل با ساخت خانه های پیش ساخته با استفاده از ضایعات آهن و آلومینیوم باقیمانده از جنگ تا حدودی مرتفع شد اما نهایتا منجر به تولید مسکن در حجم زیاد و یا آنچه امروزه به نام انبوه سازی شناخته می شود گردید.

در کشور ما نیز بلند مرتبه سازی به تقلید از کشورهای غربی آغاز شد این روند با تصویب قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343 و در ادامه با هدف تامین مسکن برای اقشار کم درآمد سرعت گرفت. پس از پایان جنگ تحمیلی در دهه 70 فروش تراکم از سوی شهرداری ها در جهت تامین بودجه مورد نیاز این نهادو افزایش شدید قیمت زمین در شهرهای بزرگ و همچنین تغییر ساختار خانواده و نیاز به مسکن مستقل سبب رونق برج سازی در نقاط مختلف کشور و به خصوص شهر تهران شد.

در سال های اخیر با رشد شهرنشینی ، مهاجرت مکرر از روستا ها به شهرها، پیشرفت تکنولوژی و تغییر ساختار خانواده نیاز به مسکن مدرن و ایمن با در نظر گرفتن اولویت های فرهنگی و مذهبی و در نظر گرفتن توان مالی اقشار مختلف جامعه به یکی از دغدغه های اصلی مسئولین تبدیل شده است.همچنین رشد بی سابقه نقدینگی، تورم و کاهش قدرت خرید و معضل حاشیه نشینی در شهرها اهمیت این مساله را دوچندان کرده است . چنانچه با سیاست های صحیح و برنامه ریزی بلند مدت سرمایه های سرگردان موجود در کشور به سمت این صنعت سوق داده شود نه تنها امکان فراهم کردن مسکن مناسب برای بخش اعظم جامعه فراهم خواهد شد بلکه کمک شایانی در راستای افزایش اشتغال و کنترل سایر بازارهای موازی انجام خواهد پذیرفت. در این میان انجمن انبوه سازان کشور که با هدف فراهم نمودن بستری علمی و تخصصی جهت بهسازی صنعت مسکن و کمک به بازآفرینی شهری در بافت فرسوده با حفظ فرهنگ ایرانی و اسلامی تاسیس شد، با برنامه ریزی دقیق و توان مدیریتی بالقوه توانسته نقش به سزایی در تامین مسکن ایفا کند. این انجمن به عنوان یکی از فعالین خصوصی عرصه اقتصاد همواره به دنبال استفاده بهینه از منابع موجود در کنار حفظ کالبد هویت فرهنگی و تاریخی شهرها در کنار گسترش و به روزرسانی زیرساخت ها می باشد. هرچند نمی توان از نواقص موجود در ساخت و سازها در مقیاس انبوه چشم پوشی کرد، لیکن می توان با دید منطقی و با همکاری مسئولین شهری افق روشنی برای این انجمن متصور بود.

از نگاه اقتصادی می توان بازار مسکن را از دو زاویه اقتصاد خرد و کلان بررسی کرد. زمانی که تراکم در برخی شهرها بیش از اندازه می‌شود، شاهد افزایش قیمت هستیم و خود این امر می‌تواند به کل کشور سرایت کند. پس در سیاست‌های بخش مسکن توزیع عادلانه منابع و امکانات در سطح کشور، ایجاد اشتغال و توزیع آن بین استان‌های مختلف می‌تواند از مهاجرت به کلانشهرها و در نتیجه افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند. چنانچه انبوه سازان به صورت اصولی توسط مسئولین حمایت شوند، می توانند خدمات شایانی در راستای تولید شغل ارائه دهند. حجم بزرگ شاغلین در بازار کار مسکن به صورت مستقیم و غیرمستقیم بر هیچ کس پوشیده نیست. انجمن انبوه سازان با مدیریت صحیح منابع و نیروی انسانی و همچنین امکان سنجی نیاز هر استان در زمینه تامین مسکن می تواند تاثیر مثبتی در راستای کنترل بازار مسکن و بالانس کردن عرضه و تقاضا ایجاد کند. هرچند برای دستیابی به این مهم نیاز به وجود یک اهرم بالاسری جهت نظارت بر نوع استفاده از منابع در این زمینه وجود دارد .در واقع شهرداری ها می بایست در یک همکاری نزدیک با انبوه سازان نظارت دقیقی بر تمام مراحل ساخت مسکن شامل امکان سنجی ، طراحی و سایر مراحل تا بهره برداری داشته باشند.از دیگر معضلات حوزه مسکن می توان به بالا بودن هزینه‌های ساخت و ساز و پایین بودن بهره‌وری در ساخت اشاره کرد. این موضوع نه تنها قیمت تمام شده ساخت را به شکل سرسام آوری افزایش می دهد بلکه از عمر مفید بنا می کاهد در واقع از این منظر اقتصاد از هر دو بعد خرد و کلان دچار خسران می شود. از منظر اقتصاد خرد ، مسکن بزرگ‌ترین مؤلفه ثروت اغلب خانوارها است. در حقیقت برای اغلب خانوارها، مهم‌ترین معامله مالی، خرید مسکن است. در صورت عدم مدیریت زمان ساخت، هزینه مسکن در سبد خانوار به شدت افزایش می یابد. تولید انبوه هر محصولی موجب صرفه جویی در مصرف مصالح اولیه ، کاهش هزینه های تولید و ارتقا کیفیت محصول می شود و همچنین با تغییر در روش های سنتی ساخت و بهره گیری از فناوری های نوین و مصالح ساختمانی جدید سرعت اجرا افزایش می یابد و در نتیجه منجر به ارتقاء کیفی و کمی ساخت می گردد. با توجه به توان انجمن انبوه سازان در حوزه بهره گیری از تکنولوژی های نوین، سیاست گزار می تواند با حمایت از انجمن انبوه سازان بر مدیریت بخش مسکن فایق آید. هرچند در راستای تحقق این مهم نیز نیاز به پالایش مراحل ساخت توسط شهرداری ها و سایر دستگاه های نظارتی می باشد تا از این مساله اطمینان حاصل کنند که کیفیت ساخت زیر سایه سرعت و کمیت کم رنگ نشود، زیرا مسکن نامرغوب نه تنها نمی تواند مشکلات این حوزه را مرتفع سازد، بلکه باعث ایجاد مشکلات اساسی برای ساکنین و مسئولین مدیریت شهری می شود.

از دیدگاه برخی صاحبنظران مسکن به عنوان اولین و اصلی ترین بستر زندگی نقش قابل تاملی در تقویت و یا تضعیف حیات اجتماعی جامعه دارد . در واقع ساخت مسکن مناسب با در نظر گرفتن اصول زندگی اجتماعی منطبق بر جغرافیا، فرهنگ و باورهای یک جامع می تواند کیفیت زندگی اجتماعی افراد را ارتقا بخشد و جامعه را به سوی پویایی و نشاط هرچه بیشتر هدایت کند. بدیهی است برای تحقق این آرمان نیاز به جمع شدن سرمایه، تخصص و مدیریت در یک نهاد می باشد. در واقع نیاز است پیش از هرگونه تصمیم گیری جهت طراحی و یا ساخت واحدهای مسکونی با در نظر گرفتن مسایل اجتماعی روز و امکان سنجی مناسب انجام گردد تا مدل قابل قبولی جهت پاسخ گویی به نیازهای اجتماعی جامعه ارائه شود. در سال های اخیر ساخت مسکن بدون در نظر گرفتن فضاهای عمومی مورد نیاز جامعه( پارک، مساجد، فرهنگ سرا و ...) کشور را با معضل خانه های بی استفاده روبرو کرده است. در واقع تمرکز بر محیط مسکونی از حیث اجتماعی یکی از ارکان اساسی ساخت مسکن می باشد که سازندگان جزء، توان بررسی و پاسخگویی به این مهم را نخواهند داشت. هرچند جهت پاسخگویی به این مهم تنها امکان سنجی توسط انبوه سازان کفایت نمی کند بلکه نقش اصلی در این حوزه را شهرداری ها ایفا می کنند. شهرداری ها با در نظر گرفتن فرهنگ بومی هر منطقه می بایست در حوزه تعریف نیازهای اجتماعی همکاری نزدیکی را با انبوه سازان داشته باشند. انبوه سازان با توجه به امکان در اختیار گرفتن زمین با متراژ بالا ، می بایست توسط شهرداری ملزم به تعریف فضاهای عمومی کاربردی در محدوه سایت پروژه خود گردند، آنچه امروزه در طراحی ها با مقیاس بالا مهجور مانده است.

امروزه در اغلب شهرهای بزرگ بخش قابل توجهی از فضای شهری را ساختمان های فرسوده تشکیل می دهد و در بسیاری از موارد مالکان از توان مالی کافی برای نوسازی و بهسازی برخوردار نیستند. در این شرایط اعضای انجمن انبوه سازان از طریق تجمیع چندین واحد فرسوده و مشارکت با مالکین، می توانند از این پتانسیل در جهت افزایش عرضه مسکن و در کنار آن افزایش کمی واحدهای مسکونی و زیباسازی شهر استفاده کنند. بهسازی بافت های فرسوده توسط انبوه سازان برجسته زیر سایه حمایت های مناسب از این انجمن توسط مسئولین شهری می تواند مسئولین شهری را در مسیر طراحی شهری و ارتقا کیفیت زندگی شهرنشینان یاری نماید و معضل بافت فرسوده شهری را با حفظ فرهنگ بومی و میراث معماری هر منطقه حل نماید و اصالت مهجور مانده در طراحی های نوین را احیا سازد و هویت را به ساختمان ها برگرداند.

کلام آخر:

مسکن بی شک یکی از نیازهای اساسی بشر در تمام دوران ها بوده و هست. جدا از مفهوم مسکن به عنوان سرپناه وجود محلی برای حفظ آرامش در کنار داشتن اصالت و ریشه می تواند به بخش بزرگی از نیازهای فردی و اجتماعی خانوار پاسخ دهد. در این میان انجمن انبوه سازان کشور با در اختیار داشتن منابع مالی و فنی گسترده امکان کمک به دستگاه های ذیربط جهت حفظ سرمایه های مادی و معنوی جامعه را در راستای حفظ کالبد شهری داراست. حمایت اصولی از این انجمن در کنار نظارت دقیق بر عملکرد آن در تمام مراحل ساخت و ساز نه تنها می تواند پاسخ شایسته ای به نیاز تامین مسکن در کشور باشد بلکه راه حل مناسبی در راستای بخش بزرگی از مشکلات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی است.

سحر نجاتی منفرد

کارشناس ارشد ساختمان