نقش سیستم بانکی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران در مهرماه سال جاری 316.3 میلیون ریال و از سوی دیگر مرکز آمار ایران نیز متوسط درآمد سال ۱۳۹۹ خانوارهای استان تهران را ۹۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان (ماهانه حدوداً ۸ میلیون تومان) عنوان کرد. این در حالی است که تورم مسکن خانوارهای شهری سراسر کشور در ۱۲ ماهه منتهی به تیرماه امسال ۲۴ درصد و تهران بالای ۳۰ درصد بوده است.

بنابراین برای خرید یک واحد ۵۰ متری که به طور میانگین یک و نیم میلیارد تومان قیمت دارد، اگر یک خانوار تهرانی با احتساب ثبات قیمت مسکن، کل درآمد سالانه خود را پس انداز کند، ۱۵ ساله و اگر ۳۰ درصد (یک سوم) آن را برای مسکن پس‌انداز کند، ۴۷ سال طول خواهد کشید که خانه دار شود.

اما علی شماعی دانشیار جغرافیا و برنامه ریزی شهری دانشگاه خوارزمی شاخص دسترسی به مسکن را کمتر از این عدد عنوان کرده و در پاسخ به این پرسش که آیا شاخص دسترسی به مسکن را که گفته می شود بیش از 45 سال است قبول دارید؟ می گوید: بی‌مسکنی و بد مسکنی از موانع توسعه‌یافتگی کشور محسوب می‌شود و علاوه بر ایجاد سرخوردگی در بخش قابل توجهی از جامعه، به مساله‌ای رنج‌آور برای افراد فاقد مسکن تبدیل شده است.

وی با بیان اینکه توجه دولت به ساخت مسکن و بالا بردن توان خرید و رونق تولید مسکن را باید به فال نیک گرفت ادامه داد: شاخص امکان دسترسی به مسکن که تا سال ۱۳۹۰ حدود ۱۲ سال بود، اکنون به ۳۵ سال رسیده است و این بدان معنی است که اگر هر خانوار حدود ۳۵ سال تمام درآمدهایش را ذخیره کند می‌تواند خانه‌دار شود. در صورتی که این زمان در کشورهای پیشرفته حدود ۱۰ سال است و ما جزو کشورهای نامناسب و پایین جهان در شاخص دسترسی به مسکن هستیم.

کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش که چه باید کرد تا شاخص دسترسی به مسکن را کاهش داد؟ گفت: ساماندهی بازار آشفته مسکن در کشور علاوه بر انبوه‌سازی، حذف دلالی و سوداگری با استفاده از ابزارهای مالیات تصاعدی و سنگین می تواند ما را در بالا بردن این شاخص کمک کند. هر چند باید فرصت داد تا طرح نهضت ملی مسکن به سرانجام برسد چرا که قطعا اگر موفق عمل کند می تواند در بهبود شاخص دسترسی به مسکن بسیار کمک حال باشد.

شماعی با اشاره به وجود زمین‌های فراوان در کشور، تلاش دولت سیزدهم برای بازپس‌گیری زمین‌ها از سازمان‌های دولتی برای ساخت مسکن و برخورداری همه خانوارهای ایرانی از مسکن مناسب گفت: سیاستگذاران باید بسترهای کار و تولید در همه زمینه‌های اقتصادی را فراهم کنند تا سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن بیاید چرا که با فعال شدن بخش مسکن و ساخت و ساز نزدیک به ۱۵ هزار شغل رونق پیدا می کند.

وی با اشاره به اینکه برای از بین بردن وضعیت آشفته مسکن و برای حل آن باید تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن به صفر برسد اضافه کرد: با این اقدام قطعا مسکن در دسترس متقاضیان واقعی و مصرفی قرار می‌گیرد و قیمت مسکن به‌شدت متعادل شده و به قیمت واقعی خود می‌رسد.

* هر خانوار تهرانی برای خانه دار شدن باید ۲۵ تا ۲۶ سال منتظر بماند

اما فخرالدین زاوه رئیس پژوهشکده اقتصادی و مالی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در خصوص اینکه چرا شاخص دسترسی به مسکن هر سال نسبت به سال قبل کاهش پیدا می کند؟ می گوید: اگر آمارهای مرکز آمار مبنی بر درآمد سالانه حدود ۹۶ میلیون تومان درآمد خانوارهای تهرانی و داده‌های بانک مرکزی مبنی بر متوسط قیمت مسکن تهران در تیرماه امسال که بالغ بر متری ۳۰ میلیون تومان بود را با هم مقایسه کنیم می‌بینیم که هر خانوار تهرانی برای خانه دار شدن باید ۲۵ تا ۲۶ سال منتظر بماند که خانه دار شود.

وی افزود: این مدت انتظار با فرض این است که خانوار همه درآمد خود را پس‌انداز کند و قیمت مسکن و درآمد هم ثابت باشد. اما اگر هزینه‌های مسکن را در سبد خانوار شهری ۳۰ درصد در نظر بگیریم رقم سال‌های مورد انتظار تا سه برابر افزایش می‌یابد.

*نقش مثبت بانک ها در بالا بردن قدرت خرید و کاهش مدت انتظار

او معتقد است که اگر می خواهیم مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن را کاهش دهیم باید بانک های دیگر در کنار بانک مسکن اقدام به پرداخت تسهیلات مسکن کنند تا قدرت خرید متقاضیان افزایش یابد گفت: اگر تورم کنترل شود قطعا سیستم بانکی به پرداخت تسهیلات طولانی مدت ترغیب خواهد شد. اما در حال حاضر نرخ تورم و در نتیجه اعطای تسهیلات طولانی مدت برای سیستم بانکی بالاست. اما اگر نرخ تورم کنترل شود، هم بانک‌ها ترغیب به اعطای تسهیلات مسکن می‌شوند و هم خانوارها از پس بازپرداخت اقساط آن برمی‌آیند.