پراپ‌تک (PropTech) و اثرات آن بر تحول صنعت املاک از دیدگاه فناوری

مفهوم پراپ‌تک چیست؟

به عبارت ساده، PropTech استفاده از فناوری برای کمک به مشاغل و افراد در مدیریت املاک و مستغلات است. از تحقیق و بازاریابی گرفته تا خرید و فروش، این ابزارها برای رفع نیازهای فعالان صنعت املاک ایجاد شده‌اند. به عنوان مثال، PropTech شامل ابزارهای فناورانه‌ای است که به مستاجران بالقوه اجازه می‌دهد تا به صورت مجازی از ملک بازدید کنند. فناوری‌های مرتبط با تعمیرات هوشمند ساختمان، پرداخت‌های آنلاین خودکار برای خرید و فروش دارایی‌های املاک و مستغلات و سایر موارد مشابه از جمله کاربردهای پراپ تک‌ها هستند.

به گفته موسسه Deloitte ، راه‌حل‌های مبتنی بر PropTech از فناوری برای تغییر و بهبود نحوه خرید، فروش، برنامه‌ریزی، ساخت و مدیریت املاک مسکونی و تجاری استفاده می‌کند. اساساً، این بدان معناست که PropTech می‌تواند هم برای راه‌حل‌های کسب‌وکار به مصرف‌کننده B2C و هم برای کاربردهای B2B استفاده شود.

سیر تحول PropTech از گذشته تا امروز

اگرچه بسیاری از پیشرفت‌ها در PropTech نسبتاً جدید هستند، اما ریشه این مفهوم به دهه 1980 برمی‌گردد. در آن زمان، استفاده از ابزارهایی مانند مایکروسافت اکسل به متخصصان صنعت اجازه دادند تا با دقت و بینش بیشتری کار کنند. بین سال‌های 2000 تا 2010، فناوری دات‌کام، امکان انتقال فروش و فهرست املاک مسکونی از چاپ به رسانه‌های دیجیتال را فراهم کرد و در طول این دهه، دسترسی به اینترنت پرسرعت به این معنی بود که شرکت‌های املاک و مستغلات بیشتری شروع به انتقال داده‌ها و خدمات خود به صورت آنلاین کردند. از آن زمان به بعد، PropTech پیچیده‌تر شده‌اند، به‌طوری‌که گفته می‌شود این صنعت تنها بین سال‌های ۲۰۱۲ تا ۲۰۲۰، حدود ۴۳ میلیارد دلار در سراسر جهان درآمد داشته است. این روند سپس با رخداد تحولات فناوری دیجیتال تسریع شد، به‌طوری‌که بسیاری از کسب‌وکارهای سنتی تعطیل شدند و بازدید از خانه‌ها به فضای مجازی منتقل شد.

نقش PropTech در بازارهای مالی

در سال‌های اخیر، تحول دیجیتال صنعت املاک و مستغلات را چنان متحول کرده است که در سال ۲۰۲۱، بازار PropTech اروپا به حدود ۲۰٪ از سرمایه‌گذاری‌های جهانی رسیده است و حدود ۳۱٪ از سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات تجاری قصد دارند در شرکت‌های PropTech سرمایه‌گذاری کنند. همچنین تعداد شرکت‌های جدید PropTech هرساله در حال افزایش است. نگاهی به آمارهای بین‌المللی نشان می‌دهد که ایالات متحده با ۵۹.۷٪ میزبان بزرگ‌ترین گروه شرکت‌های PropTech است و پس از آن اروپا (۲۷.۲٪) و آسیا (۳.۵٪) قرار دارند.

بازار اروپا در سال‌های اخیر به طور فزاینده‌ای برای شرکت‌های PropTech محبوب شده است. طبق گزارش PWC، انتظار می‌رود بازار PropTech در اتحادیه اروپا تا سال ۲۰۳۳ به ۶۹ تریلیون دلار برسد. کشور پیشرو PropTech در اروپا در سال ۲۰۲۱ اسپانیا با ۲۵۰۰ میلیون دلار سرمایه‌گذاری بود. پس از اسپانیا، بریتانیا با بیشترین تعداد شرکت (۷۰۹) و ۲۳۰۰ میلیون دلار سرمایه‌گذاری قرار دارد. انتظار می‌رود بازار PropTech در بریتانیا تا سال ۲۰۳۲ با نرخ ۱۷.۱ درصد رشد کند. آلمان با ۲۱۰۰ میلیون دلار سرمایه‌گذاری پیش‌بینی می‌شود که تا سال ۲۰۲۸ به ۴۴۴ میلیون دلار برسد و در بین سه کشور برتر قرار ‌گیرد.

کدام فناوری‌ها در کسب‌وکارهای پراپ تک تاثیرگذار بوده‌اند؟

امروز PropTech ها عمدتاً بر فناوری‌های پیشرفته‌ای مانند هوش مصنوعی (AI) و کلان‌داده (Big Data) متکی هستند، شرکت‌ها و کاربران املاک و مستغلات عمدتاً از طریق اتوماسیون و دیجیتالی کردن فرآیندها از PropTech بهره‌مند شده و زمینه به حداقل رساندن هزینه‌ها و منابع مرتبط با معاملات املاک و مستغلات، به حداکثر رساندن کارایی از طریق جمع‌آوری و تجزیه و تحلیل فشرده داده‌ها، صرفه‌جویی در زمان و شخصی‌سازی مدیریت املاک را برای ذینفعان فراهم می‌کنند. بر این اساس برخی از محبوب‌ترین حوزه‌های نفوذ فناوری در PropTech عبارتند از:

کلان داده

مجموعه داده‌های بزرگ، که اکنون تقریباً توسط هر کسب‌وکاری جمع‌آوری می‌شوند، به متخصصان این امکان را می‌دهند که روندها را شناسایی کنند، استراتژی‌ها را تدوین کنند و اهداف خود را ارزیابی کنند. این فناوری، کلان داده نامیده می‌شود و به ابزارهایی اشاره دارد که این اطلاعات را سازماندهی و تفسیر می‌کنند. در صنعت املاک و مستغلات، از کلان‌داده‌ها برای ارزیابی دقیق‌تر املاک با تکیه‌بر اطلاعات حاصل از عوامل جغرافیایی، جمعیتی و اقتصادی استفاده می‌شود. این امر به مشاوران املاک بینش‌های واقعاً مفیدی در مورد نیازهای مشتریانشان می‌دهد.

هوش مصنوعی(AI(

هنگام برخورد با مشتریان، روش سنتی قرارداد حضوری منسوخ و از رده خارج شده است. امروزه، ابزارهای دیجیتال امکان برقراری ارتباط سریع، مشاهده مجازی خانه‌ها و حتی امضای قرارداد از طریق تلفن هوشمند را فراهم می‌کنند. بنابراین اساساً، هوش مصنوعی امکان ساده‌سازی فرآیند و ارائه بهترین تجربه ممکن به مشتری را فراهم می‌کند. سایر کاربردهای هوش مصنوعی برای مواقعی که نیاز به تشخیص، تحلیل و تصمیم باشد برای متخصصان صنعت املاک، به صورت فزاینده‌ای به منظور ارزیابی‌ها، انتخاب و سرمایه‌گذاری و مانند آن نیز استفاده می‌شود.

اینترنت اشیا(IoT)

امروز دستگاه‌های IoT به بخشی از زندگی روزمره ما تبدیل شده‌ و برای متخصصان املاک و مستغلات نیز به بخش جدایی‌ناپذیری از کارشان تبدیل شده است. اینترنت اشیا این امکان را فراهم می‌کند تا به سرعت و به طور کارآمد با مشتریان و مستاجران ارتباط برقرار گردد. آن‌ها همچنین امکان کنترل دستگاه‌های هوشمند و خانه‌های هوشمند را فراهم می‌کنند، به عنوان مثال، می‌توانند جنبه‌های مختلف یک ملک را از راه دور نظارت و نگهداری کرد. از هشدارهای امنیتی گرفته تا کاهش هزینه‌های نگهداری، این دستگاه‌ها برای بخش املاک و مستغلات بسیار ارزشمند شده‌اند. برخی از املاک حتی دارای حسگرهایی هستند که می‌توانند با اطلاع دادن به هر کسی که از آنجا عبور می‌کند، هشدارهایی را ارسال کنند و به او اطلاع دهند که ملک برای فروش یا اجاره گذاشته شده است. یکی دیگر از دستگاه‌های مهم اینترنت اشیا، پهپاد است که توسط بسیاری برای تهیه تورهای ضبط شده از املاک از بیرون و به اشتراک گذاشتن آن‌ها به صورت آنلاین استفاده می‌شود.

واقعیت مجازی (VR)

واقعیت مجازی به یک ابزار محبوب PropTech تبدیل شده است، زیرا به علاقه‌مندان اجازه می‌دهد تا به صورت آنلاین از املاک بازدید کنند. این امر می‌تواند در زمان و هزینه برای مشتریان و مشاوران املاک صرفه‌جویی کند. با این فناوری مشتریان و سرمایه‌گذاران در خارج از کشور یا در مکان‌های دورافتاده نیز می‌توانند املاک را مشاهده کرده و بدون نیاز به حضور در ساختمان واقعی یا ملاقات حضوری با مشاور، تعاملات خرید و فروش خود را انجام دهند.

دلایل رشد و پذیرش این فناوری‌ در املاک و مستغلات

نیاز به شفافیت، معاملات املاک و مستغلات اکنون می‌توانند به صورت آنلاین انجام شوند و امکان جمع‌آوری اطلاعات و داده‌های دقیق‌تر را فراهم می‌کنند. این امر می‌تواند شفافیت را بهبود بخشد، داده‌هایی را فراهم کند که به تصمیم‌گیری آگاهانه کمک می‌کند و ارتباط بین خریداران و فروشندگان را ساده‌تر می‌کند.

همکاری و ارتباط بهتر، این ابزارها همچنین به تسهیل ارتباط بهتر بین مالکان و مستاجران آن‌ها، و همچنین مشاوران املاک و مشتریان آن‌ها کمک می‌کنند. به عنوان مثال، برنامه‌های تلفن همراه امکان برقراری ارتباط، تبادل اطلاعات و حل سریع مشکلات را فراهم می‌کنند.

افزایش بازگشت سرمایه (ROI)، با فراهم کردن دسترسی متخصصان املاک به مجموعه وسیع‌تری از املاک، پایگاه مشتری بزرگتر و امکان کار از هر مکان و هر زمان، PropTech می‌تواند ارزش و بازگشت سرمایه را در سراسر صنعت بهبود بخشد.

فرصت‌های بازاریابی بیشتر، راهکارهای PropTech همچنین می‌توانند برای بهبود فرصت‌های تبلیغاتی و بازاریابی از طریق وب‌سایت‌ها، ایمیل، رسانه‌های اجتماعی و دستگاه‌های هوشمند استفاده شود. این‌ها به مشاغل املاک و مستغلات کمک می‌کنند تا به مخاطبان گسترده‌تری دسترسی پیدا کنند و به خریداران بالقوه تجربه‌ای فراگیرتر و چشمگیرتر ارائه دهند.

افزایش نرخ اشغال، فناوری، تبلیغ و اجاره و فروش املاک خالی را بسیار آسان‌تر کرده است. این امر منجر به افزایش نرخ اشغال و گردش مالی بهتر در صنعت ملک و ساختمان می‌شود. به علاوه، ابزارهای PropTech به مشاوران املاک و مالکان کمک می‌کنند تا املاک خود را بهتر مدیریت کرده و معاملات را پیگیری کنند و همچنین پیدا کردن آن‌ها و مراجعه به آن‌ها برای اجاره یا خرید را برای افراد آسان‌تر می‌کند.

افزایش بهره‌وری، در نهایت، زمانی بود که معاملات املاک و مستغلات به صورت حضوری و فیزیکی انجام می‌شد و پر کردن و ثبت فرم‌ها برای همه افراد درگیر، کاری زمان‌بر بود. اما اکنون، با وجود اطلاعات بسیار زیاد آنلاین و امکان انجام معاملات از مکان‌های دور، متخصصان املاک و مستغلات می‌توانند خدمات بهتری به مشتریان خود ارائه دهند.

چالش‌های اصلی PropTech

اگرچه مشخص شده است که PropTech مزایای بسیاری برای صنعت املاک و مستغلات دارند؛ اما این تکنولوژی فاقد هرگونه چالش هم نیست. برخی از این چالش‌ها عبارتند از:

• نگاه ابزاری به فناوری پراپ‌تک. این فناوری یک الگوی جدید کسب وکار است و به صرف یک ابزار و زیرساخت نمی‌تواند آنگونه که مورد انتظار است مفید واقع گردد.
• نیاز به یکپارچگی و تفکر اکوسیستمی دارند. زنجیره فعالیت‌های صنعت املاک و مستغلات به تیم‌ها و بازیگران متعدد متکی است، این امر پیچیدگی ادغام و استفاده از این اجزای مختلف را افزایش می‌دهد.
• مدیریت هزینه‌ها و سرمایه‌گذاری برای توسعه فناوری جدید، تغییر از اگوی سنتی کسب وکار و ایجاد تحول دیجیتال در حوزه ملک و ساختمان و مستغلات نیازمند سرمایه‌گذاری و هزینه است که البته باید توجیه‌پذیر بوده و بتواند ارزش اقتصادی ایجاد کند.
• تنوع زیاد حوزه‌های کسب‌وکاری و زنجیره گسترده صنعت ملک و ساختمان ایجاب می‌کند که تشخیص و تحلیل درستی از نقاط خلق ارزش برای توسعه کاربردی فناوری‌های پراپ تک صورت گیرد.
• محدودیت‌های قانونی و مقرراتی، الزامات و استانداردهای امنیت، صیانت از اطلاعات ذینفعان، مدیریت تعهدات کاری و مالی و ... از دیگر مسائل این کسب وکارها هستند که باید مورد توجه باشند.
• تغییر الگوهای فرهنگی و مدیریت تغییرات و تحولات کسب‌وکارهای سنتی به کسب‌وکارهای مدرن

راهکارهای PropTech برای مالکان، مدیران املاک، مستاجران و سرمایه‌گذاران

راه‌کارها و ابزارهای PropTech در حال تغییر نحوه جریان خلق ارزش در بین بازیگران و ذینفعان این اکوسیستم هستند. در اینجا به برخی از بازیگران و گروه‌هایی در صنعت املاک و مستغلات که می‌توانند از راه‌حل‌های نوآورانه فناوری بهره‌مند شوند، اشاره می‌کنیم.

به عنوان مثال، مالکان و مدیران املاک می‌توانند از این فناوری هوشمند برای ساده‌سازی و روان‌سازی فرآیندها، یافتن مستاجران مناسب، غربالگری مستاجران، بازدید و بازرسی از خانه، جمع‌آوری به موقع اجاره و ودیعه، مدیریت امور مالی و پردازش قراردادها، پیگیری و پاسخ به درخواست‌های تعمیر و نگهداری و بسیاری موارد دیگر را فراهم سازند.

مستأجران در این اکوسیستم می‌تواند تجربیات متفاوتی به دست آورند، بازدید مجازی داشته باشند، تعاملات خود را به‌صورت برخط مدیریت کنند، جریان مالی و مسائل حقوقی و قراردادی خود را به‌صورت الکترونیکی و هوشمند مدیریت کنند، تامین مالی موثر و آسانی انجام دهند، نگهداری و مراقبت بهتری از ملک به عمل آورند و امثالهم.

سرمایه‌گذاران این حوزه نیز از آنجا که دنبال افزایش کارایی و سودآوری کسب وکار خود هستند می‌توانند با بهره‌گیری از فناوری‌های مرتبط نسبت به سرمایه‌گذاری‌های موثرتر، برنامه‌ریزی دقیق عملیات، مدیریت زنجیره کسب وکار، تامین مالی مناسب و مانند آن اقدام کنند.

انواع متداول فناوری‌های املاک و مستغلات کدامند؟

• با عنایت به نیازهای بازیگران این اکوسیستم، توسعه فناوری‌های جدید و نیز با توجه به الگوهای تجربه شده جهانی ابزارها، سامانه‌ها، پلتفرم‌ها و فناوری‌های حوزه پراپ تک این روزها بطور گسترده‌ای مورد استفاده قرار گرفته‌اند. برخی از این حوزه‌های کاربرد به شرح ذیل به‌صورت کلی قابل اشاره هستند:
• ابزارهای خرید و فروش و اجاره ملک (خرید و فروش متری و زمانی، توکنایز، اجاره تعطیلات، پیش فروش و ....)
• ابزارهای جستجوی ملک (لیست‌ها و بازار، ابزارهای نمایندگی و ابزارهای یافتن خانه به‌صورت هوشمند)،
• ابزارهای تأمین مالی (تامین مالی زنجیره‌ای و جمعی، تامین مالی سهام، وام‌دهی نظیر به نظیر p2p و ....)،
• ابزارهای مدیریت قرارداد املاک و مستغلات (خدمات بیمه، ارزیابی و اعتبارسنجی، مدیریت قرارداد هوشمند)،
• ابزارهای مدیریت وام (مدیریت تسهیلات، درخواست و صدور وام، تبدیل وام به اوراق بهادار، تأمین مالی مجدد، ضمانت پرداخت اجاره و...).
• ابزارهای پرداخت الکترونیک (کیف پول الکترونیکی، BNPL، خدمات کارت اعتباری و ....)
• ابزارهای مدیر ساختمان (مدیریت نگهداری و تعمیرات، مدیریت مالی و شارژ ساختمان‌ها و....)
• ابزار مدیریت فضا به عنوان سرویس (SpaaS)/ فضاهای کاری مشترک (محیط کار اشتراکی، زندگی اشتراکی، انبار اشتراکی و ...)
• ابزارهای تخصصی متولیان املاک و مستغلات (ردیابی و ردگیری سوابق خرید و فروش املاک و مستغلات، مدیریت قراردادها، اعتبار سنجی، ابزارهای هوشمند جستجوی ملک، ثبت الکترونیکی اسناد و املاک مبتنی بر بلاک‌چین و ....)
• ابزارهای مدیریت زنجیره املاک و مستغلات (مدیریت ساخت‌وساز سازندگان، مدیریت ارتباطات با پیمانکاران و تامین کنندگان، بازارگاه، مدیریت ناوگان حمل، مدیریت عرضه و تقاضای نیروی کار و...)
• بازدید مجازی ملک VR/AR، پهپادها (مشاهده ملک، نگهداری و نظارت بر املاک برای اهداف بازسازی، مراقبت و امنیتی، خدمات بازرسی و نظارت فنی و کیفی، خدمات کارشناسی ملک و ...)
• ابزارهای مدل‌سازی اطلاعات ساختمان (بررسی جنبه‌های فیزیکی و عملکردی ساختمان‌ها به صورت دیجیتالی، ارزیابی و تحلیل اقتصادی، برآورد و پیش‌بینی قیمت، سرمایه‌گذاری و خرید و فروش مبتنی بر داده و ....)
• ابزارهای ساخت‌وساز ماژولار (تولید صنعتی، فناوری‌های پیشرفته ساخت و چاپ سه‌بعدی ساختمان و ....)
• لوازم خانگی هوشمند، فناوری اینترنت اشیا و ....
• و ....

سخن پایانی

به راحتی می‌توان دید که صنعت املاک و مستغلات از دهه 1980 از قدرت PropTech ها بهره‌مند شده است و امروز این ابزارهای فناورانه، سامانه‌ها و پلتفرم‌های تخصصی برای ذینفعان این اکوسیستم حیاتی هستند. مطمئناً، PropTech بدون چالش نیستند؛ اما این ابزارها می‌توانند راه‌حلی فناورانه و نوآورانه و ارزش‌زا برای حل مشکلات سنتی کسب‌وکارهای فعلی باشند. حسب تجربیات موجود پر واضح است که تغییرات و تحولات فناوری و اطلاعات در تمام عرصه‌ها رخ داده و در حال توسعه‌ای فزاینده است و دیر یا زود به یک هنجار در دنیای املاک و مستغلات تبدیل خواهد شد. ماهم باید اجازه دهیم فناوری‌های پیشرفته PropTech بر دنیای املاک و مستغلات حاکم شوند و شرایط کسب وکار و فرآیندها و جریان‌های ارزش‌آفرینی را به صورت مقرون به صرفه و موثر برای ما فراهم کنند.