دو مزیت ساخت و ساز از مسیر صندوق های زمین و ساختمان چیست؟
راهکار جلوگیری از احتکار مسکن
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن - هیبنا، تجربه اول تاسیس و فعالیت صندوق زمین و ساختمان که سال 93 با راهاندازی صندوق نسیم برای ساخت یک برج مسکونی در منطقه 22 تهران کلید خورد، مشخص می کند: سازنده ها با راه اندازی این صندوق ها برای تامین مالی پروژه های خود، باعث خواهند شد زمینه احتکار مسکن در بازار نوسازها کاهش پیدا کند و در مقابل، به دلیل یک تفاوت مثبت در ویژگی واحدهای مسکونی ساخته شده با منابع صندوق زمین و ساختمان، این نوع آپارتمان ها با شرایط بهتر (مقبول مشتری) در بازار به فروش برسد.
صندوق زمین و ساختمان یک ابزار نوین تامین مالی برای ساخت و سازهای مسکونی است که سازنده ها با تاسیس آن از طریق بازار سرمایه (بورس)، برای تامین بخش قابل توجهی از هزینه ساخت و ساز، نقدینگی های خرد متقاضیان سرمایه گذاری در پروژه را جذب می کند.
در این صندوق ها، خریداران یونیت های سرمایه گذاری، عملاً شریک سود و زیان سازنده در پروژه ساختمانی می شوند و در پایان پروژه، با فروش واحدهای مسکونی، سود و اصل سرمایه گذاری های صورت گرفته به یونیت دارها پرداخت می شود.
یونیت دارها چنانچه مبلغ سود و اصل سرمایه گذاریشان با ارزش یک واحد مسکونی ساخته شده در پروژه برابری کند این امکان برای آنها وجود دارد به جای دریافت پول، واحد نوساز را صاحب شوند.
در این مسیر سازنده باید برای پرداخت سود و اصل پول سرمایه گذاران، در کمترین زمان ممکن بعد از تکمیل پروژه، نسبت به فروش واحدها با قیمت مشخص و کارشناسی شده اقدام کند. بنابراین، این مرحله از فرآیند تامین مالی از صندوق زمین و ساختمان، اجازه احتکار را سلب میکند.
در حال حاضر بیش از 2 میلیون و 600 هزار خانه خالی در کل کشور وجود دارد که نزدیک به نیم میلیون از این واحدهای مسکونی بلااستفاده، در تهران ساخته شده است. سهم نوسازها از خانه های خالی، قابل توجه است.
تجربه صندوق زمین و ساختمان نسیم نشان داد واحدهای مسکونی ساخته شده از این مسیر با گارانتی 5 ساله به فروش می رسد.
در بازار مسکن، مدت هاست مسوولان دولتی و نظام مهندسی به دنبال راهکاری برای اجباری کردن فروش تضمینی واحدهای مسکونی نوساز هستند به این صورت که سازنده برای مدتی معین، بهره برداری بدون عیب از ساختمانی که ساخته است را برای خریدار تضمین کند و به اصطلاح فنی، آپارتمان را برای خریدار گارانتی کند.
این موضوع که سبک ایده آل برای خرید و فروش مسکن محسوب می شود تا کنون در پیچ و خم نظامات اداری بخش مسکن و ساختمان و البته مقاومت های صورت گرفته از سمت بازار، معلق مانده است اما اولین تجربه گارانتی واحدهای مسکونی نوساز ماه گذشته با افتتاح برج مسکونی نسیم در منطقه 22 تهران به ثبت رسید.
صندوق زمین و ساختمان توسط گروه مالی بانک مسکن تاسیس و راه اندازی شد.
در حال حاضر کمتر از 5 صندوق زمین و ساختمان در کشور برای تامین مالی پروژه های ساختمانی فعال است اما برنامه ریزی شده تعداد این صندوق ها طی سال های آینده چند برابر شود.
در این باره محسن فاضلیان مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن اعلام کرد: طی هم سال های گذشته سرمایه گذاری در ساختمان سازی، شکل سنتی داشته است به این معنا که یک سرمایه گذار کلان اقدام به ساخت مسکن در حد توان مالی خود کرده و در نهایت پس از تکمیل مراحل ساخت یا در میانه زمان ساخت مشتریان محتمل اقدام به خرید واحدها کردند یا سازنده، آپارتمان ها را تا زمان افزایش قیمت آن نگهداری و یا به کلامی دیگر احتکار کرده است. این روند مشکلاتی داشته از جمله آنکه سرمایه گذاران کوچک مقیاس توان ورود به این بازار را نداشتند. در این میان مسکن به کالایی برای گران شدن و سفته بازی تبدیل می شد. در نوع سنتی ساخت و ساز، تنها راه ورود خرده سرمایه گذاران به بازار ساخت و ساز از راه قراردادهای مشارکت مدنی هموار شده که خود دارای مشکلات عدیده ای بوده است.
فاضلیان با بیان اینکه در گروه مالی و شرکت تامین سرمایه بانک مسکن به عنوان پایه گذاران این صندوق ها در بازار، بررسی ها و مطالعات فنی، حقوقی و مالی مفصلی از روند فعالیت صندوق های موجود در بازار صورت گرفته است گفت: برای فعالیت آتی صندوق ها و توسعه این روش تامین مالی ساخت و ساز، اشکالات احتمالی دیده شده و حرکت صندوق ها در بازار کاراتر خواهد شد. پس می توان گفت حرکت صندوق ها در بازار تا کنون به طور علمی رصد شده و سرعت رشد آن برای معرفی و آشنایی و تلاش برای موفقیت آن مطلوب بوده است. اکنون صندوق ها با پروژه های موفق خود، بازدهی مناسب و همچنین معافیت های مالیاتی، کارایی خود را در بازار نشان داده اند و توانسته اند قدم اول خود را در بازار به طور صحیح و استوار بردارند. بنابراین این صندوق ها در ادامه مسیر با برنامه ریزی منطقی و علمی که برای آن شده است می توانند نسبت به جذب خرده و عمده سرمایه گذاران، نسبت به مدیریت ساخت و ساز در محل مورد نیاز و به صورت اقتصادی سود آور، فعالیت خود را گسترش دهد.
فاضلیان تصریح کرد: شرکت تامین سرمایه با مطالعه بازار مناطق مختلف کشور در حال برنامه ریزی برای تاسیس صندوق هایی است که علاوه بر سودده بودن برای سرمایه گذاران، مشکلات مسکن آن مناطق را در حد توان مرتفع ساخته و در بازار رو به رونق مسکن کاستی های ساخت و ساز سنتی و ناکارآمدی های آنها را رفع کند.
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، در نقشه 1400 بانک مسکن، بر توسعه صندوق های زمین و ساختمان و سهم آنها در نظام تامین مالی ساخت مسکن، تاکید و برای این هدف مهم، سیاست های اجرایی تعیین شده است.
